Vendere o comprare casa senza agibilità: cosa sapere, rischi e soluzioni

L’agibilità di un immobile è un aspetto fondamentale, ma in sua assenza l’atto di compravendita non è nullo. Al contempo, però, è essenziale che l’acquirente sia consapevole dello stato di fatto e di diritto dell’immobile (Cass. 14 gennaio 2019, sent. n. 622).

Il certificato di agibilità (o abitabilità) è un documento che, rilasciato dal Comune, attesta la conformità dell’immobile ai requisiti urbanistici, edilizi e di sicurezza richiesti dalla legge. In sua assenza, quindi, il valore economico dell’immobile potrebbe essere sensibilmente ridotto o ritrovarsi davanti a una serie di difficoltà.

Al momento di acquistare oppure vendere un immobile è fondamentale non tralasciare quei documenti importanti a concludere l’atto, come nel caso del certificato di agibilità per non incorrere in questioni burocratiche non sempre di facile e veloce risoluzione.

Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità (anche conosciuto come licenza di abitabilità) è un documento che viene rilasciato dal Comune al proprietario dell’immobile che ne faccia richiesta, oppure dagli eredi, o dal responsabile dei lavori.

Lo scopo della licenza è assicurare che la casa o l’edificio posseggano i requisiti di legge, così come previsto all’art. 24, co. 1, DPR n. 380/2001:

“Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.

Cerchiamo di spiegare dettagliatamente cosa comprendono tali condizioni.

Per sicurezza si intende la verifica di tutte quelle strutture portanti, capaci di assicurare stabilità e resistenza all’edificio, così come delle vie di fuga percorribili in presenza di situazioni di emergenza, ma anche la certificazione della sussistenza dei requisiti tecnici degli impianti elettrici e idraulici.

Le condizioni di igiene e salubrità, invece, fanno riferimento all’analisi degli spazi e alla loro rispondenza alla corretta destinazione d’uso, intesa in termini di altezza, ricambio dell’aria e smaltimento delle acque scure.

Infine, per risparmio energetico deve intendersi l’adeguatezza strutturale degli impianti di isolamento termico e acustico, così come l’efficienza energetica sussistente.

Il certificato di agibilità, quindi, è un documento ufficiale di particolare importanza poichè in grado di attestare che un immobile è sicuro, accessibile e vivibile.

Senza questo documento, l’uso dell’immobile potrebbe non essere legale o sicuro, con il rischio di incorrere in una complicata vendita futura o altre problematiche finanziarie.

Quando è necessario richiedere e ottenere il certificato di agibilità

La licenza di agibilità (o certificato di abitabilità) è un documento fondamentale e che per questo motivo non deve essere tralasciato.

È necessario fare richiesta del certificato di agibilità nei seguenti casi (art. 24, co. 2, DPR 380/2001):

• nuove costruzioni, ovverosia al termine dei lavori di un nuovo edificio, è necessario che il certificato venga rilasciato prima dell’utilizzato;
• ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali tali da aver comportato modificazioni strutturali significative;
• interventi che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1 dell’art. 24 (per esempio, il mutamento della destinazione d’uso, oppure riduzione dell’altezza ecc.).

Non provvedere alla richiesta del certificato di agibilità comporta il rischio di una sanzione amministrativa da 77 euro a 464 euro.

La richiesta deve essere presentata dal responsabile dei lavori, dal proprietario dell’immobile oppure dai suoi successori (o aventi causa), rivolgendosi al responsabile dell’ufficio comunale preposto.

La Legge n. 69/2013 (cd. Decreto del fare)  ha introdotto importanti novità nel campo dell'edilizia e ha semplificato molte procedure, tra cui quella relativa al certificato di agibilità. Stiamo parlando della possibilità di autocertificare l'agibilità (SCA) degli immobili attraverso una dichiarazione del direttore dei lavori o di un tecnico abilitato.

Quando non è obbligatorio il certificato di agibilità?

Non è sempre obbligatorio ottenere il certificato di agibilità, poichè in talune situazioni può non essere necessario. Ecco quando non è obbligatorio il certificato di agibilità:

Immobili costruiti prima del 1934, ovvero prima dell’introduzione delle norme in tema di edilizia.

Piccoli interventi di manutenzione ordinaria, tali da non aver apportato modificazioni strutturali o sostanziali all’edificio e ai suoi impianti.

Immobili costruiti prima del 1967 (cd. ante 67), può non essere obbligatorio se non vi siano stati interventi di ristrutturazione e modificazione significativa.

Cosa succede se compro una casa senza certificato di agibilità

Non è raro domandarsi “posso vendere la casa se non c’è il certificato di abitabilità?” oppure “conviene comprare un immobile senza agibilità?”.

Cominciamo con il chiarire da subito che senza il certificato di agibilità l’immobile non è commerciabile ma, tuttavia, pur in assenza di tale licenza l’atto di vendita non è nullo.

Chi vende ha il dovere di garantire l’abitabilità della casa, allegando il certificato di agibilità al momento della compravendita.

Se l’immobile è sprovvisto della licenza, il venditore ha l’obbligo di informare l'acquirente dello stato di fatto e di diritto dell’immobile (Cass. 14 gennaio 2019, sent. n. 622).

Un immobile privo di agibilità può subire una svalutazione economica significativa, poiché la sua commerciabilità risulta compromessa. Per questo motivo, l’acquirente è tutelato dalla legge a partire dal momento del contratto preliminare di compravendita, lasciandogli la facoltà di avvalersi della risoluzione nel caso in cui il venditore non presentasse la certificazione di agibilità o si rifiutasse di farlo, e di ottenere la restituzione di un’eventuale caparra già versata.

Come vendere una casa senza il certificato di agibilità

È legale vendere un immobile senza certificato di agibilità, ma questo non significa non incorrere in problemi.

Per quanto, infatti, l’atto di compravendita sia valido anche in assenza della licenza di abitabilità dell’immobile, il venditore deve prepararsi ad alcuni scenari.

L’acquirente deve essere informato dell’omessa o assente certificazione di agibilità: questo significa che il venditore è obbligato a informare in maniera esplicita delle condizioni di fatto e di diritto dell’immobile.

In mancanza del certificato di abitabilità, la vendita potrebbe essere ostacolata – quindi, o l’acquirente potrebbe tirarsi indietro, avvalendosi della causa di risoluzione del preliminare, oppure chiedere una diminuzione sul prezzo della casa.

Quanto vale una casa senza certificato di agibilità?

Una casa priva della licenza di agibilità può arrivare a essere deprezzata fino alla metà del suo reale valore di mercato.

A causa delle problematiche e dei rischi associati alla mancanza di questo documento, Il valore di una casa può subire una riduzione economica significativa, andando dal -20% sino al -50%.