Vendere casa, cosa fare se la planimetria catastale è difforme?

Ritrovarsi con una planimetria catastale non conforme è un problema.

Vendere un immobile richiede attenzione a numerosi dettagli legali e burocratici, tra cui la verifica e l'aggiornamento della planimetria catastale.

Nel caso in cui la planimetria catastale presentasse delle difformità oppure non fosse aggiornata, è fondamentale procedere con le necessarie rettifiche per evitare difficoltà durante la compravendita.

La planimetria non conforme allo stato di fatto della casa è uno tra i principali problemi che ostacolano le vendite immobiliari, vediamo come fare.

Cos’è la planimetria catastale

La planimetria catastale è un documento ufficiale che rappresenta graficamente l'interno di un'unità immobiliare.

E’ un vero e proprio disegno tecnico che, in scala 1:200, ha lo scopo di mostrare la suddivisione interna di un immobile, così come le dimensioni e la disposizione dei vari locali.

La planimetria viene registrata dal Catasto per l'attribuzione delle rendite catastali e per la registrazione delle proprietà immobiliari, identificando l'immobile in modo univoco per fini fiscali e amministrativi.

Ecco cosa riporta la planimetria catastale:

• locali interni, ovvero la rappresentazione delle stanze e degli spazi interni, come camere da letto, soggiorno, cucina, bagni, corridoi, ecc.;
• superfici e dimensioni dei vari ambienti, misurate in metri quadrati;
• aperture e accessi, segnalando la posizione di porte, finestre e altri accessi;
• dettagli strutturali, come nel caso di muri portanti, tramezzi e, in alcuni casi, elementi architettonici rilevanti come pilastri e travi;
• orientamento, cioè può includere indicazioni sull'orientamento dell'immobile rispetto ai punti cardinali.

Per questo motivo si rivela un documento fondamentale nel caso in cui si voglia vendere casa, poiché il notaio ha il compito di verificare che la planimetria corrisponda allo stato di fatto dell'immobile, così come richiedere permessi e autorizzazioni per costruire o ristrutturare e infine, serve al Catasto per determinare la rendita catastale dell'immobile, base per il calcolo di imposte come l'IMU.

Quando si dice che la planimetria catastale non è conforme e come sanare?

Quando si afferma che la planimetria catastale di un immobile non è conforme, significa che il disegno tecnico depositato presso il Catasto non riflette accuratamente la realtà fisica e strutturale dell'immobile.

In altre parole, vi sono delle discrepanze tra ciò che è rappresentato nella planimetria e l'effettiva configurazione della casa, comportano varie problematiche dal punto di vista legale e pratico.

Ciò può verificarsi nei casi in cui:

• le planimetrie depositate antecedenti al 2010, cioè prima dell'entrata in vigore dell’obbligo di conformità catastale da parte dei notai;
• ristrutturazioni e lavori di ampliamento non comunicati;
• modifiche abusive.

Per sanare una non conformità della planimetria catastale, è necessario seguire una procedura precisa.

Prima di tutto sarà necessario incaricare un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) di eseguire un rilievo dell'immobile per identificare le discrepanze rispetto alla planimetria catastale attuale.

Successivamente, questi dovrà redigere una nuova planimetria che rifletta in modo fedele lo stato attuale dell’immobile.

A quel punto, la nuova planimetria dovrà essere presentata all'Agenzia delle Entrate tramite il sistema telematico SISTER, comportando anche il pagamento dei relativi tributi catastali.

Attenzione però, perché è necessario verificare che tutte le modifiche siano conformi alle norme urbanistiche vigenti e siano state effettuate con le necessarie autorizzazioni comunali. In caso contrario, potrebbe essere necessario richiedere permessi in sanatoria.

Le differenze tra conformità catastale e conformità urbanistica

La conformità catastale e la conformità urbanistica riguardano aspetti diversi ma complementari della gestione immobiliare.

Mentre, infatti, la conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e la planimetria depositata presso il Catasto; la conformità urbanistica si riferisce alla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e le norme urbanistiche e edilizie stabilite dal Comune di competenza.

La prima differenza sta nel fatto che la conformità catastale certifica la corretta valutazione e registrazione dello stato dell’immobile, mentre la conformità urbanistica è testa a garantire che l’immobile sia stato costruito e/o modificato nel rispetto delle leggi e dei regolamenti urbanistici-edilizi.

Entrambe sono essenziali per la regolarità legale e fiscale di un immobile, perciò la loro verifica è cruciale in qualsiasi operazione di compravendita o gestione immobiliare.

La non conformità catastale può bloccare la compravendita dell’immobile, poiché il notaio è tenuto a certificare la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto. Inoltre, può comportare errori nel calcolo delle imposte.

L’assenza di conformità urbanistica, invece, può comportare ordini di demolizione, multe e sanzioni amministrative, così come precludere l’ottenimento del certificato di agibilità.

Per sanare una non conformità urbanistica, è necessario ottenere i titoli edilizi mancanti o in sanatoria, se possibile, tramite l’Ufficio Tecnico del Comune. Ricordiamo che le sanzioni per irregolarità urbanistiche possono includere multe, obbligo di ripristino dello stato dei luoghi e, nei casi più gravi, la demolizione delle opere abusive.

Comprare casa: cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento ufficiale rilasciato dal Comune, su richiesta del proprietario dell'immobile, e attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile, in conformità con quanto previsto dalla normativa vigente.

Questo certificato garantisce che l'immobile è idoneo per essere abitato o utilizzato per le finalità a cui è destinato.

L'immobile, per ottenere il certificato di agibilità, deve rispettare una serie di requisiti:

• sicurezza, cioè la verifica delle strutture portanti, delle vie di fuga in caso di emergenza e dell'adeguatezza degli impianti elettrici e idraulici;
• igiene e salubrità, intesa come l’adeguatezza degli spazi in relazione alla destinazione d'uso, conformità delle altezze dei locali, idoneità degli impianti di ventilazione e smaltimento delle acque reflue;
• risparmio energetico, ovverosia la conformità alle normative in materia di isolamento termico e acustico, efficienza degli impianti di riscaldamento e raffrescamento.

Senza questo certificato, la casa potrebbe essere considerato non abitabile con il risultato di ostacolare la compravendita dell’immobile in maniera irreversibile.

Un immobile privo di agibilità può subire una svalutazione significativa, poiché la sua commerciabilità risulta compromessa. Gli acquirenti, infatti, sono generalmente restii ad acquistare immobili senza tale garanzia.

Solo a partire dal DPR 6 giugno 2001, n. 380 il certificato di agibilità è diventato obbligatorio in tutti quei casi in cui il proprietario intenda vendere a un acquirente un immobile ove siano presenti nuove costruzioni, ricostruzioni, aumenti di cubatura ed interventi sostanziali.

Salvo che non siano state effettuate significative modifiche strutturali o funzionali, non sussiste in capo al venditore alcun obbligo legale di consegna del certificato di agibilità.

Le novità del Decreto Salva-casa

L'introduzione del decreto “Salva Casa” ha consentito la regolarizzazione di numerose situazioni caratterizzate da difformità di lieve entità.

Tale provvedimento, che nulla ha a che vedere con il condono, semplifica significativamente il processo di compravendita immobiliare, permettendo di sanare lievi difformità che altrimenti avrebbero potuto ostacolare le transazioni.

In particolar modo, il Decreto, indica le cd. tolleranze costruttive ed esecutive che una volta presenti nell’immobile non è necessario traslare nella planimetria, purché si tratti di piccole irregolarità geometriche i cui limiti percentuali siano inferiori alla dimensione della casa.

Sono tolleranze costruttive:

• 2% per superficie utile > 500 mq;
• 3% per superficie utile tra 300 e 500 mq;
• 4% per superficie utile tra 100 e 300 mq;
• 5% per superficie utile < 100 mq.

Per tolleranze esecutive si intendono:

• errori progettuali corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione delle opere;
• irregolarità sui muri esterni e interni;
• ubicazione difforme delle aperture interne;
• dimensionamento minore dell’edificio.

Entrambe devono essere realizzate entro il 24 maggio 2024.

Grazie al DL Salva Casa, nel caso in cui il tecnico identifichi delle irregolarità che possano essere corrette attraverso il nuovo intervento normativo, diventa più agevole ottenere una completa conformità della planimetria rispetto allo stato effettivo degli immobili.