Il terrazzo a livello deve essere considerato un bene di proprietà condominiale, ovvero una parte comune come quelle indicate dall'articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 c.c.: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune.
Questo vale anche nel contesto dei cd. condomini minimi, intesi come quelli in cui ci siano due proprietari che condividano delle parti comuni, per cui la sua configurazione non dipende dal numero di unità immobiliari, ma dalla presenza di parti comuni.
Per questo motivo il risarcimento dei danni causato dal terrazzo ai locali sottostanti dovranno essere risarciti dal proprietario esclusivo in concorso con i condomini inerenti la proiezione verticale, la cui ripartizione delle spese è indicata all’art. 1126 c.c.
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Sul punto è recentemente intervenuta la giurisprudenza.
Il fatto
Nel caso in esame, il condominio minimo è costituito da 3 unità immobiliari distinte e suddivise in questo modo: 2 al piano terra e a uso commerciale di cui Caio è proprietario, e 1 unità immobiliare al primo piano a uso studio professionale di proprietà di Sempronio.
Nonostante la presenza di ingressi autonomi per le unità immobiliari di Caio, queste condividono con l’immobile di Sempronio il suolo, le fondazioni, i muri maestri e la terrazza, ritenendosi per questo motivo essere un condominio minimo.
Dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva di Sempronio discendevano dei danni agli immobili di Caio a seguito delle infiltrazioni di acqua piovana.
Caio evocava in giudizio Sempronio per ottenere il risarcimento dei danni, ma il convenuto si costituiva contestando la fondatezza.
La decisione
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sezione 3, civile, senza 8 aprile 2024 ha confermato che, anche se di proprietà esclusiva, la terrazza a livello assolve alla funzione di lastrico solare e per questo di copertura dell’edificio.
Disponendo una consulenza tecnica d’ufficio, il decidente appurava l’esistenza dei danni subiti agli immobili e la riconducibilità degli stessi a un’importante infiltrazione piovana cagionata da un carente stato manutentivo della terrazza condominiale.
Per rimuovere la ragione delle perdite, occorre provvedere al rifacimento della impermeabilizzazione comprensiva del sottostante massetto, in modo tale da garantire le pendenze per il corretto deflusso delle acque pluvie.
Infine, conclude il Tribunale, nell’ipotesi di terrazza a livello ricoprente un solo piano si applica il sistema divisorio previsto dall’articolo 1126 Codice civile, quindi un terzo della spesa a carico del proprietario della terrazza e i residui due terzi a carico del condomino sottostante
