Tende da sole in condominio: serve l’autorizzazione?

No, non serve l’autorizzazione per installare le tende da sole in condominio, in quanto il recentissimo “Decreto salva casa” (decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69) ha stabilito che l’installazione di tende da sole non richiede alcun titolo abilitativo.

Ciò premesso, va comunque consultato il regolamento condominiale per valutare se sono posti alcuni specifici divieti in tal senso.

Il regolamento condominiale, infatti, può prevedere delle limitazioni o la possibilità di installare solo tende da sole di un certo colore a garanzia dell’uniformità della facciata.

Vediamo, in dettaglio, cosa serve per installare tende da sole e cosa fare se si vive in condominio.

Il Decreto salva casa del 29 maggio 2024

Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 ha infatti disposto, con l'art. 1, comma 1, lettera a), l'introduzione della lettera b-ter) all'art. 6, comma 1.

Grazie a questa novità, adesso, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, possono essere installate, senza alcun titolo abilitativo:

“(b-ter) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. 

In ogni caso, le opere di cui alla presente lettera non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche”.

La novità normativa recepisce quello che era l’orientamento interpretativo già affermatosi in precedenza.

Come ha ricordato il Consiglio di Stato, sezione VI, con sentenza del 7 febbraio 2017, n. 543, infatti, lo stesso materiale utilizzato, “plastico e retrattile”, porta a escludere che con l’utilizzo delle tende da sole si possa realizzare uno stabile spazio chiuso al pari di quanto accade per una stabile costruzione, idonea a trasformare il territorio.

Per questo motivo, in diverse occasioni sono stati considerati illegittimi gli ordini di demolizione delle tende in questione.

Tende da sole e regolamento condominiale

Una volta esclusa la necessità di autorizzazione edilizia, va tuttavia verificato se nel regolamento di condominio vi siano delle prescrizioni specifiche in tal senso.

Nel regolamento di condominio, infatti, potrebbero essere contenute indicazioni sulla possibilità di installare tende da sole oppure sul colore o sulle dimensioni delle stesse.

La Corte d'Appello di Taranto, sez. civile, con sentenza del 22 luglio 2020, n. 236 si è pronunciata in ordine al rigetto in primo grado dell'impugnazione proposta da una condomina avverso la delibera approvata a maggioranza con cui l'assemblea del condominio aveva modificato il regolamento condominiale contrattuale nella parte in cui vietava ai singoli condomini di installare tende da sole.

Si trattava, nel caso di specie, di regolamento di condominio redatto dal soggetto che aveva realizzato l'edificio ed era stato accettato dagli acquirenti delle singole abitazioni.

La Corte d’appello ha a tal proposito ricordato che: “hanno natura contrattuale in generale quelle clausole del regolamento condominiale che limitano i diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni e che hanno natura regolamentare quelle che si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni”.

Dalla natura contrattuale della clausola, dunque, deriva la non modificabilità della stessa a maggioranza, nonché la nullità, per mancanza dell'accordo di tutte le parti interessate, della delibera con cui l'assemblea condominiale ha preteso di modificare a maggioranza detta clausola.

La Corte ha inoltre escluso l’applicabilità alle tende da sole del regime in tema di innovazioni di cui all'art. 1120 c.c., poiché le innovazioni disciplinate dall'art. 1120 c.c. sono quelle avente ad oggetto diretto le cose comuni e non quelle opere relative alla proprietà individuali e che possono solo indirettamente avere ripercussioni sui beni comuni.

Qualora nel regolamento condominiale non venga stabilito nulla in proposito, è dunque ben possibile installare tende da sole senza alcuna autorizzazione, facendo tuttavia attenzione al rispetto delle distanze, in modo da non limitare la visuale dei vicini.

Nel caso in cui nel regolamento di condominio vi siano prescrizioni specifiche in tal senso, bisogna seguirle con attenzione, altrimenti potrebbe essere disposta la rimozione della tenda da sole.

Qualora si voglia agire per la modifica del regolamento di condominio bisogna fare attenzione alle norme in proposito.

Nel caso in cui la regola contenuta nel regolamento di condominio abbia natura contrattuale, è infatti necessaria l’unanimità per modificarla.

Tende da sole e decoro architettonico

Qualora si voglia installare una tenda da sole e il palazzo abbia, ad esempio, pregio storico, è bene rivolgersi alla Soprintendenza per chiarire quali sono i limiti entro i quali è possibile effettuare l’installazione.

Quanto all’idoneità delle tende da sole a recare pregiudizio al decoro architettonico, si è espresso di recente il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania – Napoli, sezione IV, con sentenza del 9 febbraio 2024, n. 983.

Il TAR ha chiarito che affinché un corpo estraneo alla struttura di un fabbricato sia idoneo a pregiudicare il pregio e il decoro architettonico, occorre che l’elemento aggiuntivo abbia natura stabile.

Le tende da sole, al contrario, avendo bracci retrattili, hanno una consistenza informe e di ridottissimo rilievo urbanistico, e sono per loro natura temporanee, in quanto destinate al mero riparo dal sole.

Ne consegue che le stesse, a parere del Tar, non possono vulnerare il decoro artistico di un edificio.