Spese condominiali, i debiti del venditore li paga il nuovo acquirente

Secondo la Corte di Cassazione, i debiti condominiali del venditore devono essere pagati da chi compra casa ed è ininfluente l’assenza dei giustificativi di spesa da parte dell’amministratore.

Il nuovo inquilino dell’immobile non può infatti rifiutarsi di pagare tutte le spese condominiali a cui si sia sottratto il venditore, sebbene il pagamento casa versato limitatamente all’anno in corsoe a quello successivo.

A nulla vale il fatto che l’amministratore di condominio non abbia provveduto a rilasciare i documenti giustificativi della spesa o che non abbia permesso di prendere visione delle attestazioni del debito pendente, poichè questa è valida sì ai fini della revoca giudiziale del mandato in capo all’amministratore in quanto grave irregolarità, ma non giustifica la mancata corresponsione delle spese.

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Il fatto

Il condomino Tizio, nuovo inquilino dell’immobile acquistato al termine di una procedura di espropriazione forzata, aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui l’amministratore di condominio Caio gli aveva intimato il pagamento delle spese condominiali  in corso e precedenti al passaggio di proprietà.

Secondo il Tribunale adito in primo grado, il credito vantato dal condominio per le spese non versate era da ritenersi esigibile nei confronti del nuovo proprietario, anche in presenza della circostanza secondo cui l’amministratore non avesse fornito alcuna documentazione in risposta alle richieste del condomino.

Infatti, Tizio, presentandosi come avente causa del pregresso proprietario, aveva richiesto all’amministratore Caio la possibilità di consultare la documentazione contabile comprovante il debito, cui però non era seguita alcuna risposta.

La decisione

La Corte di Cassazione, sezione 2, civile, ordinanza 19 marzo 2024, n. 7260 è intervenuta sulla questione con il risultato di aderire all’orientamento resto in appello.

Secondo gli Ermellini, infatti, il pagamento dei contributi condominiali è un debito solidale e in quanto tale grave sul condomino che subentra, anche nel caso in cui ciò avvenga a seguito di una procedura di aggiudicazione immobiliare.

L’assetto normativo trova disposizione alla stregua dell’art. 63, comma 4, delle disposizioni attuativa al codice civile e che ritiene a carico dell’acquirente l’obbligazione solidale delle spese condominiali.

Sebbene l’acquirente possa avvalersi del disposto di cui all’art. 1130, n. 9, c.c. e secondo cui l’amministratore sia tenuto a fornire tutte le attestazioni giustificanti lo stato economico del condominio, tale violazione rappresenta solo una grave irregolarità che può portare alla revoca del mandato, ma non concorre a fondare la pretesa creditoria.

Alla stregua dic iò, pur ricevendo l’acquirente l’attestazione economica condominiale, questa non rappresenta un presupposto della liquidità, esigibilità e prova dello stato di morosità.

Il condomino non può quindi sottrarsi al pagamento delle spese condominiali ritenendo che la mancata consultazione della documentazione contabile sia un elemento fondante.