Il condominio ha delle aree comuni utilizzabili da tutti i condomini e che, in quanto tali, necessitano anche di alcune spese di manutenzione o di gestione.
Le modalità di ripartizione delle spese condominiali sono disciplinate dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile.
L’utilizzo e il godimento delle parti comuni è oggetto del regolamento di condominio, prevedendo che il singolo condomino possa usufruire degli spazi comuni nel rispetto della destinazione d’uso prevista e senza pregiudicare (o impedire) l’utilizzo degli altri condomini.
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Ciascun condomino ha sia il divieto di alterare la destinazione del bene, sia il divieto di impedire che gli altri condomini possano al pari utilizzare la cosa comune secondo il proprio diritto.
Cos’è la ripartizione delle spese condominiali?
Le spese annue condominiali, dovute cioè all’utilizzo e alla manutenzione delle parti comuni, vengono suddivise tra i comproprietari del condominio in base alla proporzionalità (ovvero, in base alla quota millesimale di ciascun condomino), utilità e godimento.
Sono parti comuni quelle in rapporto strutturale o funzionale con l’intero edificio condominiale. Ne sono un esempio le parti che formano la struttura dell’edificio, i locali accessori per il servizio generale e tutti gli impianti indispensabili all’uso e godimento comune.
L’articolo 1117 del Codice Civile elenca in via esemplificativa le parti comuni, ovvero:
- il suolo; le fondazioni;
- i muri maestri;
- i pilastri;
- le travi portanti;
- i tetti;
- i lastrici solari;
- le scale;
- i portoni d’ingresso;
- i vestiboli;
- gli anditi;
- i portici;
- i cortili e le facciate;
- le aree destinate al parcheggio;
- la portineria;
- l’alloggio del portiere;
- la lavanderia;
- gli stenditoi;
- i sottotetti destinati all’uso comune;
- le opere;
- le installazioni;
- i manufatti;
- gli ascensori;
- i pozzi;
- le cisterne;
- gli impianti fognari e idrici;
- i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione di energia e gas, di riscaldamento e condizionamento, di ricezione radio tv e qualunque accesso di flusso normativo.
I criteri di ripartizione
La ripartizione delle spese condominiali tra tutti i condomini avviene sulla base di tre criteri che prevalgono rispetto alla volontà individuale: si parla di millesimi, uso e gruppo ristretto e sono descritti all’articolo 1123 del Codice Civile.
Il principio generale è che le spese, relative alle parti comuni dell’edificio condominiale, siano ripartite tra i condomini in proporzione delle rispettive quote e nella convinzione che tutti utilizzino le parti in egual modo.
Tale presunzione viene superata nel caso in cui le parti comuni siano destinate ad un utilizzo diversificato tra i condomini (in quel caso, le spese vengono suddivise a seconda dell’uso fatto da ciascuno) oppure se le parti comuni sono rimesse al servizio esclusivo di un gruppo di condomini.
In deroga ai criteri gerarchici, è possibile ripartire le spese condominiali diversamente e in uno dei due modi :
- solo previo consenso di tutti gli aventi diritto;
- la legge prevede una ripartizione speciale – come nel caso della manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (art. 1124 c.c.); manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (art. 1125 cc.); lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126 c.c.) e la costruzione sopra l'ultimo piano dell’edificio (art. 1127 c.c.).
Spese ordinarie e spese straordinarie nel condominio
Le spese condominiali possono essere ordinarie o straordinarie, a seconda dell’entità degli interventi.
Sono spese ordinarie quelle di manutenzione necessaria e di modesta entità economica. Solitamente sono interventi programmati e che quindi non sono di particolare urgenza, in quanto tali non alterano o modificano la struttura delle parti comuni e migliorano l’edificio e l’efficienza degli impianti.
Sono un esempio di spese ordinarie quelle di manutenzione e pulizia; illuminazione; riparazioni ordinarie; compenso dell’amministratore e spese di gestione.
Sono spese straordinarie quelle che competono gli interventi più grandi, connotati di necessità e urgenza. Non alterano le parti comuni, né la loro destinazione d’uso ma hanno ad oggetto le riparazioni e i rifacimenti imprevedibili.
Infine, si distinguono le innovazioni, ovvero dei lavori strutturali e migliorativi dell’edificio condominiale, in grado di apportare modificazioni alla struttura al fine di favorire un utilizzo più comodo.
Esempi di spese condominiali
Ecco qualche esempio delle spese classiche che ci si può ritrovare ad affrontare nel condominio:
- Disostruzione delle fognature;
- Spurgo dei pozzi neri;
- Spese di manutenzione delle scale, del giardino o dell’androne;
- Pulizia dei pianerottoli, del vano scale, delle ascensori;
- Illuminazione generale;
- Riparazioni generiche, come serrature, citofono o cassette postali;
- Messa in sicurezza dei balconi;
- Rifacimento della facciata;
- Spese di portierato;
- Installazione dell’impianto di videosorveglianza.
Chi paga le spese condominiali tra l’inquilino e il proprietario?
Tutti coloro che partecipano al rapporto condominiale, a qualunque titolo, sono obbligati al pagamento.
Per quanto attiene ai rapporti tra conduttore e locatore, o più semplicemente tra proprietario di casa e inquilino, la suddivisione delle spese è rimessa alla gestione degli accordi stabiliti dal contratto di locazione.
In linea di principio, le spese di ordinaria amministrazione sono a carico dell’inquilino, mentre quelle straordinarie competono al proprietario.
Come si calcola la ripartizione delle spese condominiali
Le spese condominiali vengono ripartite calcolando, per ciascun condomino, il rapporto tra il valore della proprietà; l’uso dello spazio comune; l’utilità di ogni condomino dall’intervento realizzato.
La valutazione dell’utilità che il condomino può trarre dai lavori, è calcolato solo in via potenziale e si riferisce alla percentuale di godimento che ciascun condomino può trarre.
Per esempio, pensiamo ai lavori per installare l’ascensore.
Il condomino Tizio, proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano, utilizzerà frequentemente l’ascensore, a differenza di Caio che vive al piano terra.
La valutazione dell’utilità, in questo caso, verrà calcolata in base all’utilizzo potenziale che il condomino del piano terra potrà fare dell’ascensore, nel voler raggiungere gli altri piani; riparare l’antenna oppure recarsi nel vano cantine.
Differentemente invece, la ripartizione delle spese condominiali può avvenire basandosi sulle tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio. Esse consentono di suddividere le spese in base alle quote di ogni condomino.
Vediamo adesso cosa sono le tabelle millesimali.
Cos’è la tabella dei millesimi e come si legge
La tabella dei millesimi è una particolare documentazione che descrive tutti gli immobili presenti nel condominio e riporta, per ciascun condomino, il loro valore in millesimi.
Ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c. (Disposizioni per l'attuazione del codice civile), le tabelle millesimali servono per valutare il valore dell’immobile presente nell' edificio condominiale, al fine di parametrare la ripartizione delle spese condominiali.
Solitamente, la tabella dei millesimi è un allegato del regolamento condominiale – ove lo stesso sia composto da più di 10 condomini, altrimenti nei condomini minimi (ovvero quelli che constano al massimo di 4 unità immobiliari) può essere indipendente rispetto al regolamento.
Le spese condominiali vengono quindi pagate in modo proporzionale alle quote millesimali di ciascun condomino. La ripartizione delle spese e, più in generale, l’inizio dei lavori sono rimessi alla necessaria deliberazione dell’assemblea di condominio, sulla quale influisce il diverso valore descritto dalla tabella dei millesimi.
Come si calcolano i millesimi condominiali?
Il calcolo dei millesimi e delle relative tabelle viene solitamente fatto da un tecnico specializzato che valuterà le peculiarità dell’immobile, come:
- il volume;
- i metri quadri;
- l’eventuale presenza di balconi o terrazze a livello;
- le pertinenze esclusive, ovvero giardini e verande.
E’ possibile distinguere le principali tabelle millesimali in:
- tabella generale;
- tabella per il riscaldamento;
- tabella per le scale;
- tabella per l’ascensore.
Esempi di calcolo della ripartizione delle spese condominiali
Facciamo un esempio del calcolo per la suddivisione delle spese condominiali.
Il condominio Zeta è abitato da 5 condomini, ciascuno con la propria quota millesimale:
Tizio, la cui quota millesimale è pari a 155;
Caio, la cui quota millesimale è pari a 145;
Sempronio, la cui quota millesimale è pari a 240;
Mevio, la cui quota millesimale è pari a 250;
Sempronio, la cui quota millesimale è 210.
I condomini sono chiamati al pagamento delle spese per la sostituzione delle lampadine nell’intero condominio, il cui costo della spesa è 1500 €.
Il calcolo da compiersi sarà (costo della spesa x quota millesimale)/millesimali.
Vediamolo praticamente: (1500×250):1000= 375
Sulla base di ciò, ciascun condomino sarà tenuto a pagare:
Tizio, (1500×155):1000= 232,50 €
Caio, (1500×145):1000= 217,50 €
Sempronio, (1500×240):1000= 360 €
Mevio, (1500×250):10000= 375 €
Filano, (1500×210):1000= 315 €
Perché è importante consultare il regolamento di condominio?
Il regolamento di condominio è l’atto con il quale i condomini scelgono di regolare la vita all’interno dell’edificio, sulla base di norme da seguire.
Il regolamento di condominio è obbligatorio quando l’edificio consti di più di 10 condomini, è invece facoltativo in tutti gli altri casi.
Il regolamento di condominio deve essere redatto in forma scritta, altrimenti sarebbe nullo. Solitamente è allegato ai verbali dell’amministratore.
Il regolamento condominiale è la fonte principale per regolare la vita e i rapporti all’interno del condominio, esso disciplina le regole dell’assemblea dei condomini, la nomina dell’amministratore e i criteri per la suddivisione delle spese condominiali.
Documento ulteriore allegato al regolamento condominiale è la tabella dei millesimi.
E’ possibile redigere un regolamento di condominio che abbia la forma:
- contrattuale, cioè predisposto dal costruttore dell’edificio o approvato all'unanimità dei condomini;
- assembleare, approvato a maggioranza dei condomini;
- giudiziale, demandato dal giudice coattivamente sulla base di una procedura attivata dai condomini.
Il regolamento di condominio disciplina le aree comuni, l’uso delle parti e dei servizi condominiali e in ogni caso non può incidere sull’utilizzo privato degli appartamenti, che sono di pertinenza esclusiva dell’inquilino e del proprietario.
Le tabelle d’uso
A differenza delle tabelle dei millesimi, le tabelle d’uso consentono di calcolare le spese dei beni e dei servizi in uso comune all’edificio sulla base dell’utilità di ciascun condomino.
L’uso che ogni condomino fa di un bene dipende dalla posizione del suo immobile, da quanto quindi il bene comune sia pertinente e distanze da sé.
In ragione di ciò, si dice che le tabelle d’uso possono essere parziali: cioè non includano i condomini che oggettivamente non necessitino di taluni servizi e che pertanto non concorreranno alle spese per questi relative.
Come si pagano le spese condominiali
Di prassi, le spese condominiali vanno pagate attraverso bonifico (bancario o postale) al conto corrente condominiale e ciò al fine di assicurare la tracciabilità dei movimenti, sia in entrata sia in uscita.
Il versamento delle spese condominiali concorre a due diverse tipologie di fondi cassa: da un lato il fondo cassa condominiale ordinario, dall’altro il fondo speciale.
Il fondo cassa condominiale ordinario consente di accantonare le somme utili alla gestione condominiale.
Il fondo cassa speciale è invece dedito a fronteggiare le spese di carattere eccezionale e straordinario, così come le innovazioni approvate dalla delibera assembleare.
Oltre al fondo speciale, la riforma del condominio risalente al 2012 ha richiesto l’istituzione di un ulteriore fondo, ovvero il cd. fondo morosi.
Cos’è il fondo morosi?
Il fondo morosi è un ulteriore fondo specifico, istituito con l’intento di poter fronteggiare la necessità di liquidità economica anche nei casi in cui vi sia una mancata corresponsione del canone condominiale da parte di condomini morosi.
Il fondo morosi rappresenta un onere di cui i condomini diligenti si fanno carico e rappresenta una forma di prestito devoluta a colui che sia moroso. Una volta riscosso quanto dovuto dal condomino moroso, l’importo verrà restituito al creditore.
Cosa accade nel caso in cui il condominio non abbia speso tutti i fondi?
Si parla di residuo attivo nel caso in cui la gestione annuale del condominio non abbia consentito di utilizzare tutti i fondi versati dai condomini, con il risultato di avere denaro in eccedenza.
In questo caso, convocata l’assemblea dei condomini, questi saranno chiamati a deliberare circa l’utilizzo del residuo attivo.
Come capire se sono giuste le spese condominiali che si pagano?
Talvolta possono sorgere dubbi circa il calcolo fatto delle spese condominiali e la loro ripartizione. Come capire se sia giusta la suddivisione delle spese condominiali?
Il condomino (proprietario o inquilino) ha il diritto di interpellare l’amministratore di condominio al fine di prendere visione di alcuni documenti utili che potranno chiarire la posizione del suo immobile e verificare l’ammontare delle spese condominiali.
La richiesta di accesso ai documenti del condominio deve essere presentata all’amministratore il quale, senza ritardo, sarà obbligato a fornire le copie richieste all’interessato e senza alcun costo.
Qualora l’amministratore non prevedesse a rispondere alla richiesta d’accesso, il condomino ha il diritto di ricorrere al giudice che, in via urgente, condannerà l’amministratore ad adempiere.
Quali documenti richiedere per capire se sono giuste le spese condominiali che si pagano?
Le spese condominiali vengono inserite nel bilancio e, a propria volta, in quello preventivo (cioè il calcolo della previsione di spesa) e quello consuntivo (ovvero quello effettivamente dovuto).
Primo suggerimento, quindi, è di richiedere la copia del bilancio consuntivo delle spese, in modo da avere una visione definitiva dei costi da doversi affrontare.
Successivamente, è possibile richiedere la copia della tabella delle spese, ovvero l’elenco delle singole voci di spesa che il condominio ha approvato e al quale si attiene (riparazioni, pulizia, manutenzione, illuminazione ecc).
Analogamente, è possibile verificare le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, al fine di controllare i millesimi del proprio immobile e confrontarli con quelli altrui. Questo è un importante indice di valutazione delle spese condominiali.
Come contestare le spese condominiali
Il condomino ha il diritto di contestare la ripartizione delle spese condominiali nel caso in cui non fosse d’accordo. E’ possibile contestare sia le spese ordinarie che quelle straordinarie.
Come si contestano le spese condominiali?
La contestazione deve essere presentata all’amministratore, al fine di sollevare il calcolo erroneo o illegittimo addebitato al condomino.
La contestazione può essere fatta attraverso reclamo all’amministratore di condominio oppure impugnando la delibera assembleare con cui è stato approvato il riparto delle spese, entro 30 giorni dalla stessa.
Il condomino, inoltre, ha la possibilità di proporre ricorso all’autorità giudiziaria competente nel caso in cui la contestazione riguardi:
- violazione di legge;
- violazione del regolamento condominiale;
- eccesso di poteri concessi all’amministratore di condominio.
Il ricorso dovrà essere presentato presso la cancelleria del giudice competente per il luogo ove ha sede il condominio, entro 30 giorni dall’approvazione dell’assemblea condominiale che è intervenuta creando la violazione.
