Redditi dei fabbricati e degli immobili quadro B del 730/2024: come indicarli in base all’utilizzo

Nel modello 730/2024 vanno dichiarati non solo i redditi da lavoro percepiti nell’anno d'imposta 2023 ma anche i redditi relativi ai fabbricati posseduti oppure gli eventuali canoni di locazione percepiti.

Ai fini del calcolo dell’Irpef dovuta è quindi importante la corretta compilazione del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730. In esso ci sono due sezioni, quella relativa appunto ai redditi dei fabbricati, e quella relativa ai contratti di locazione.

L’indicazione dei dati nel quadro B dipende dai singoli casi. In alcuni casi i fabbricati non vanno proprio dichiarati, nella maggior parte dei casi invece sì. E la compilazione delle varie colonne è legata alle modalità di utilizzo dell’immobile, il possesso, la presenza o meno di un contratto di locazione, ed alcuni casi particolari.  Vediamo tutte le informazioni sulla compilazione del quadro B del modello 730.

Vediamo nel dettaglio come compilare il quadro B del 730 ordinario, precompilato o semplificato 2024, in base all'utilizzo da parte del proprietario.

Quali redditi dei fabbricati vanno dichiarati nel 730/2024

Il quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati è composto da due sezioni:

• la prima sezione I – Redditi dei Fabbricati (B1-B6);
• e la seconda sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione (B11).

Devono utilizzare il quadro B, sezione I e/o II:

• i proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
• i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita;
• i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
• i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati. 

I diritti reali di godimento su cosa altrui sono l'enfiteusi, il diritto di superficie,  l'usufrutto, il diritto reale d'uso, il diritto reale di abitazione e le servitù (o servitù prediali).

In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola “nuda proprietà” non deve dichiarare il fabbricato. Si ricorda che il diritto di abitazione (che si estende anche alle pertinenze della casa adibita ad abitazione principale) spetta, ad esempio, al coniuge superstite (art. 540 del Codice Civile).

Chi deve dichiarare il reddito da fabbricati

A differenza dei Redditi dei terreni del quadro A del modello 730, produttivi di un reddito fondiario sia per il proprietario del fondo che per il conduttore, i fabbricati producono reddito fondiario unicamente in capo al proprietario o titolare di altro diritto reale.

Quest’ultimi quindi devono dichiarare il reddito fondiario nel quadro B – Redditi dei Fabbricati del modello 730.

Fabbricati che non vanno dichiarati dal quadro B

Ci sono alcuni casi in cui non viene prodotto un reddito dei fabbricati e quindi non sono rilevanti ai fini Irpef, e quindi non sono da dichiarare nel modello 730/2024 (o nel modello Redditi Persone Fisiche 2024, per chi ne è obbligato alla presentazione). Le istruzioni del modello 730 precisano che non producono reddito dei fabbricati e quindi non vanno dichiarati:

• le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno;
• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
• le unità immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il solo periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente in questo caso deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;
• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze. 

Quali sono i fabbricati rurali. I requisiti per il riconoscimento della ruralità dell’immobile, validi con decorrenza 1° dicembre 2007, sono contenuti nell’art. 9 del D.L. n. 557/93, come modificato dall’art. 42-bis del D.L. n. 159/2007 e dall’art. 1 comma 275, della legge n. 244/2007. Le unità immobiliari che sulla base della normativa vigente non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando, in assenza di quella definitiva, la rendita presunta.

Sono comunque considerate produttive di reddito di fabbricati le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso. 

Infine, non vanno dichiarati, perché compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni su cui si trovano, i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della vigente la disciplina edilizia dall’imprenditore agricolo proprietario, acquisiscono i requisiti di abitabilità, e sono concessi in locazione dall’imprenditore agricolo. Questa disciplina si applica solo per il periodo del primo contratto di locazione che deve avere una durata compresa tra cinque e nove anni (art. 12 del D. Lgs. n. 99 del 29 marzo 2004, in vigore dal 7 maggio 2004).

Abitazione principale e fabbricati non locati

Per l’anno 2023, in generale, non è dovuta l’Imu per l’abitazione principale e le relative pertinenze, pertanto il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. Tuttavia è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze.

Diversamente, non sono dovute l’Irpef e le addizionali per le abitazioni principali e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu per il 2023 (ad esempio abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – “abitazioni di lusso” e abitazioni per le quali è dovuta esclusivamente la prima o la seconda rata dell’Imu oppure la cd. “Mini Imu”). In queste ipotesi, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 2. 

Fabbricati non locati. In generale, l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito. Pertanto, nel quadro B devono essere indicati i dati di tutti gli immobili posseduti (ad eccezione degli immobili che non vanno dichiarati, sopra elencati), ma chi presta l’assistenza fiscale calcolerà il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione.

I fabbricati locati sono individuati dai seguenti codici, indicati nella colonna 2 ‘Utilizzo’ dei righi da B1 a B6: ‘3’ locazione a canone libero, ‘4’ equo canone, ‘8’ locazione a canone concordato agevolato, ‘11’ locazione parziale dell’abitazione principale a canone libero, ‘12’ locazione parziale dell’abitazione principale a canone concordato agevolato, ‘14’ locazione agevolata di immobile situato in Abruzzo e ‘16’ immobile di società semplice locato.

Due fabbricati nello stesso comune. Il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 3. 

Come si compila il quadro B del modello 730/2024

Chiarito quali fabbricati devono essere obbligatoriamente dichiarati nel modello 730, e situazioni legate all’IMU, all’abitazione principale e relative pertinenze, va affrontata la modalità di compilazione del quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730, che comprende due sezioni specifiche:

• La sezione I – Redditi dei fabbricati che comprende le colonne relative alla rendita catastale, le modalità di utilizzo, i dati relativi al possesso dell’immobile, il codice canone e l’importo del canone di locazione (se stipulato), nonché i dati relativi ai casi particolari, il codice comune, l’Imu dovuta per il 2023 e i suoi casi particolari, l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca;
• La sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione, riguarda soprattutto gli estremi di registrazione del contratto di locazione.

Pe una panoramica completa relativa alla compilazione delle sezioni sopra indicate, per tutte le tipologie di canone di un contratto di locazione (a canone libero, concordato o equo canone), vediamo l’approfondimento sulla compilazione del quadro B del modello 730.

Come inserire i dati dei canoni di locazione nel 730. Come accennato, uno specifico caso più settoriale, ma importante, riguarda i contribuenti che nel 730 devono dichiarare i redditi percepiti per l’incasso di affitti sugli immobili di proprietà. I canoni di locazione vanno dichiarati nel modello 730 e concorrono alla formazione del reddito. La colonna Utilizzo, così come il codice canone e l’importo da indicare come canone di locazione, secondo il contratto stipulato, dipendono sia dalla tipologia di canone che dalla tassazione. Per maggiori informazioni, vediamo come inserire i canoni di locazione nel 730. 

Come indicare la cedolare secca nel 730. All’interno dei dati inseriti nel quadro B del modello 730, e tra i canoni di locazione appena accennati, c’è uno specifico caso, ma di sempre più crescente diffusione, che è quello della stipula di un contratto di locazione (sia a canone libero che concordato) con l’esercizio dell’opzione per il regime di tassazione agevolato denominato cedolare secca sugli affitti.

Tale agevolazione prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L’aliquota ordinaria dell’imposta sostitutiva è nell’anno d’imposta 2015 del 21% mentre l’aliquota agevolata per i canoni di locazione a canone concordato è del 10%. In ogni caso va compilato il quadro B del modello 730, sia nella parte relativa alla rendita, utilizzo, possesso, codice canone, ecc. della sezione I che nella specifica sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione, nella quale inserire anche gli estremi di registrazione del contratto. Ovviamente a compilare il 730 è il proprietario dell’immobile concesso in locazione. Vedremo la compilazione del quadro B  in caso di cedolare secca sugli affitti.

Come compilare la Rendita catastale (colonna 1)

Nella colonna 1 va indicata la rendita catastale.

La rivalutazione del 5 per cento della rendita verrà calcolata da chi presta l’assistenza fiscale, quindi CAF, Dottori Commercialisti, Consulenti del Lavoro.

Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta; se le rendite dei fabbricati sono state aggiornate, va indicata la nuova rendita.

Ecco il servizio di consultazione rendite catastali dell'Agenzia delle Entrate.

Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta.

Se le rendite dei fabbricati sono state aggiornate, va indica la nuova rendita.

Nel caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50 per cento.

Se il reddito dei fabbricati viene rilevato dal quadro RB (Redditi dei fabbricati) del Modello Redditi Persone Fisiche 2024, l’importo di colonna 1 va indicato senza la rivalutazione del 5 per cento calcolata lo scorso anno.

Utilizzo dei fabbricati (colonna 2)

Nella colonna 2 dei righi da B1 a B6 va indicato l'utilizzo dell'immobile.

Dove indicare l'abitazione principale

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 1 – abitazione principale. Si tratta di un immobile utilizzato come abitazione principale. Si considera abitazione principale quella in cui il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) dimorano abitualmente.

Quando un immobile è considerato abitazione principale. Per l’abitazione principale spetta la deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze, calcolata tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale. La deduzione spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono. La deduzione viene calcolata da chi presta l’assistenza fiscale.

Il contribuente che compila da solo il 730 non deve preoccuparsi di calcolare la deduzione, ma solo di compilare correttamente la sezione relativa all’utilizzo. La deduzione viene calcolata da chi presta l’assistenza fiscale (CAF o professionista abilitato al quale si ci è rivolti per l’invio del 730).

L’agevolazione ai fini Irpef sull’abitazione principale consiste in una deduzione dal reddito complessivo (quindi va a sottrarsi al reddito complessivo sul quale andrà calcolata l’Irpef, con lo stesso meccanismo degli oneri deducibili) fino all’ammontare della rendita catastale della casa e delle sue pertinenze, calcolata tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale. La deduzione spetta anche quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono.

Quando il contribuente ha due o più immobili, uno abitazione principale di un parente. La deduzione per l’abitazione principale compete per una sola unità immobiliare, per cui se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, la deduzione spetta esclusivamente per il reddito dell’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.

Il codice ‘1’ relativo all’abitazione principale, può essere indicato anche nelle seguenti ipotesi:

quando la casa è la dimora principale soltanto dei familiari del contribuente, che lì risiedono;nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non sia locata.

La deduzione per l’abitazione principale spetta anche nel caso in cui si trasferisce la propria dimora abituale per il ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, purché la casa non sia locata.

Dove indicare la seconda casa

Nella colonna 2 – Utilizzo, con il codice 2 va indicato l'immobile, ad uso abitativo, tenuto a disposizione oppure dato in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari . Si tratta, ad esempio, dell’immobile posseduto in aggiunta a quello adibito ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari.

Il codice 2 e codice 10 riguardano situazioni similari. Il codice 2  riguarda gli immobili che hanno un uso abitativo tenuto a disposizione oppure dato in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari (ossia il codice 10). Si tratta, ad esempio, dell’immobile posseduto in aggiunta a quello adibito ad abitazione principale del possessore o dei suoi familiari. Quindi il codice 2 riguarda la seconda casa non affittata o data in comodato d’uso a familiari senza percepire reddito.

Il codice 10 riguarda l’abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante.

Dove indicare l'immobile in affitto

Il codice 3 della colonna 2 riguarda gli affitti a canone libero. Quando la locazione è fatta in regime di libero mercato (importo dell’affitto stabilito dalle parti e quindi non aderente ad equo canone o canone concordato), allora il codice da utilizzare è il n. 3 che riguarda appunto l’immobile locato in regime di libero mercato o “patti in deroga”, oppure concesso in locazione a canone “concordato” in mancanza però dei riguardanti il canone concordato, che andrebbe dichiarato con il codice 8.

Se vi è stata l’opzione per il regime di cedolare secca, in presenza di un canone libero e quindi l’agevolazione consistente nell’imposta sostitutiva del 21%, va barrata la casella di colonna 11 relativa alla cedolare secca e poi va compilata la sezione II del quadro B – dati relativi ai contratti di locazione.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 3 – immobile locato in regime di libero mercato. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 3 se il proprietario deve dichiarare un immobile locato in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni, o “patti in deroga”, oppure concesso in locazione a canone “concordato” in mancanza dei requisiti descritti nelle istruzioni relative al codice ‘8’. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21 per cento.

Equo canone: utilizzo codice 4. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 4 se il proprietario deve dichiarare un immobile locato in regime legale di determinazione del canone (equo canone). Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21 per cento.

Il canone concordato si dichiara col codice 8. Quando l’affitto è deciso tra le parti aderendo al canone concordato va usato il codice 8, ossia più precisamente “quando l’immobile è situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa dato in locazione a canone “concordato” (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) sulla base di accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini più rappresentative a livello nazionale”.

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 8 se il proprietario deve dichiarare un:

• immobile situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone “concordato” (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale. Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, l’indicazione di questo codice comporta la riduzione del 30 per cento del reddito imponibile; nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (non ridotto del 30 per cento) l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento;
• immobile, dato in locazione a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Per i contratti stipulati nel 2020, se l’immobile è situato nei comuni di cui al periodo precedente con popolazione fino a 10.000 abitanti. Dal 2020 se situato nei comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 in cui sia stata individuata una zona rossa. In questi casi vanno compilate le caselle di colonna 11 “Cedolare secca” e di colonna 13 “Altri dati” e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento.

Immobile in parte affittato. Il codice 11 riguarda un caso particolare ossia l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato o “patti in deroga”. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva, questa volta nella misura ordinaria del 21%. 

Il codice 12 riguarda l’altro caso, ossia l’ immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato”, situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa di cui al codice 8. Anche in questo caso, se c’è l’opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e  va compilata la sezione II del quadro B e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 15%.

Dove indicare le pertinenze dell'abitazione principale (box auto, cantina, ecc.)

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 5 – pertinenza dell'abitazione principale (prima casa). Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 5 se il proprietario deve dichiarare una pertinenza dell’abitazione principale (box, cantina, ecc.) iscritta in catasto con autonoma rendita.

Sono considerate pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole al servizio dell’abitazione principale (anche se non appartengono allo stesso fabbricato). Se la pertinenza è assoggettata ad Imu nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 2.

Altri codici

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 9: quando va dichiarato. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 9 se il proprietario deve dichiarare un immobile che non rientra in nessuno dei casi individuati con i codici da 1 a 17. Ad esempio il codice ‘9’ va indicato nel caso di:

• unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici;
• pertinenza di immobile tenuto a disposizione (quindi seconda casa);
• immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero o se l’immobile è già utilizzato come abitazione principale (o pertinenza di abitazione principale) nonostante il trasferimento temporaneo in altro comune;
•  immobile di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc), dichiarato dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito spettante sia superiore a euro 25,82;
• abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un terzo e da questo locata con il nuovo regime delle locazioni brevi.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 10: abitazione in uso gratuito ad un familiare. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 10 se il proprietario deve dichiarare un abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 11: immobile parzialmente locato. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 11 se il proprietario deve dichiarare un immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni, o “patti in deroga”. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21 per cento.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 12: quando va dichiarato. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 12 se:

• l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” è situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa. In questo caso se per il reddito da locazione si è optato per l’applicazione della tassazione ordinaria, l’indicazione di questo codice
  comporta la riduzione del 30 per cento del reddito imponibile. Se per il reddito da locazione si è optato per il regime della cedolare secca, va anche barrata la casella di colonna 11 “Cedolare
  secca” e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (non ridotto del 30%) l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento;
• l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza o sono stati interessati dagli eventi sismici del 2016 (vedi istruzioni al codice ‘8’). In questo caso devono essere compilate le caselle di colonna 11 “Cedolare secca” e di colonna 13 “Altri dati”. Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 14: Immobile in Abruzzo. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 14 se il proprietario deve dichiarare un immobile situato nella regione Abruzzo, dato in locazione a persone residenti o con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni principali sono state distrutte o dichiarate inagibili, secondo quanto previsto dall’art. 5 dell’ordinanza ministeriale n. 3813 del 29 settembre 2009. Va compilata la sezione II del quadro B. Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria chi presta l’assistenza fiscale calcolerà la riduzione del 30 per cento del reddito. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”. Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva del 21 per cento.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 15: quando va dichiarato. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 15 se il proprietario deve dichiarare un immobile situato nella regione Abruzzo dato in comodato a persone residenti o con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del
6 aprile 2009, le cui abitazioni principali sono state distrutte o dichiarate inagibili, secondo quanto previsto dall’art. 5 dell’ordinanza ministeriale n. 3813 del 29 settembre 2009.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 16. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 16 se il proprietario deve dichiarare un reddito dei fabbricati attribuito da società semplice imponibile ai fini Irpef (fabbricati locati o con esenzione Imu). Il reddito va riportato nella colonna 1, senza indicare giorni e percentuale di possesso.

Redditi dei fabbricati utilizzo codice 17. Nei righi da B1 a B6 nella colonna 2 utilizzo va indicato il codice 17 se il proprietario deve dichiarare un reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini Irpef (fabbricati non locati senza esenzione Imu). Il reddito va riportato nella colonna 1, senza indicare giorni e percentuale di possesso.

Come indicare il periodo e percentuale di possesso (colonna 3 e 4)

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 3 va dichiarato il periodo di possesso. Va indicato per quanti giorni è stato posseduto l’immobile (365 per l’intero anno).

Se vengono utilizzati più righi per indicare le diverse situazioni relative al singolo fabbricato, la somma dei giorni presenti nei singoli righi non può essere superiore a 365.

Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è diventato idoneo all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.

Se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.

ESEMPIO. Sono stipulati più contratti di locazione breve di porzioni di unità abitative:

• porzione A, contratto di durata 1° agosto – 16 agosto 2023
• porzione B, contratto di durata 10 agosto – 20 agosto 2023
• Il totale dei giorni da indicare nella colonna 3 sono 20.

Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni (ad esempio dal 24 dicembre 2022 al 7 gennaio 2023), riportare solo i giorni del periodo di locazione relativo al 2023.

ESEMPIO. Il 30 ottobre 2023 è stipulato un contratto di locazione breve con periodo di soggiorno dal 24 dicembre 2023 al 7 gennaio 2024. Nella colonna 3 va indicato il numero 8 corrispondente al numero di giorni che va dal 24 al 31 dicembre 2023.

Nella colonna 4 va indicata la percentuale di possesso. Nei righi da B1 aB6 colonna 4 va indicata la quota di possesso espressa in percentuale (100 se per intero).

Come indicare il codice canone (colonna 5)

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 5 va indicato il codice canone. Va compilato se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.

Bisogna indicare uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “Canone di locazione”:

• codice ‘1’: 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
• codice ‘2’: 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
• codice ‘3’: 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
• codice ‘4’: 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Come indicare il canone di locazione (colonna 6)

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 6 va indicato il canone di locazione.

Va compilato se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.

Riportare il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (Codice canone) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.

Per maggiori informazioni vediamo come indicare il canone di locazione nel quadro B del 730/2024.

Immobili inagibili per terremoto ed eventi calamitosi (colonna 7)

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 7 vanno indicati dei casi particolari, uno di questi è il caso previsto con il codice 1.

Codice 1: immobile distrutto inagibile per terremoto o eventi calamitosi. Nella colonna 7 bisogna usare il codice 1 se l’immobile è distrutto o inagibile a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi ed è stato escluso da imposizione a seguito di certificazione da parte del Comune attestante la distruzione o l’inagibilità. Questo caso va indicato il codice “9” nella colonna 2 “Utilizzo”.

Codice 2: immobile inagibile per altre cause. Nella colonna 7 bisogna usare il codice 2 se l’immobile è inagibile per altre cause ed è stata chiesta la revisione della rendita. In questo caso va indicato il codice “9” nella colonna 2 “Utilizzo”

Nei casi di inagibilità per accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) e per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di manutenzione) è possibile attivare una procedura catastale volta a far risultare la mancanza dei requisiti che determina
l’ordinaria destinazione del cespite immobiliare e, quindi, ad ottenere la variazione dell’accertamento catastale.

Tale procedura consiste nell’inoltro ai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, di una denuncia di variazione, corredata dall’attestazione degli organi comunali o di eventuali ulteriori organi competenti, entro il 31 gennaio, con effetto per l’anno in cui la denuncia è stata prodotta e per gli anni successivi;
ciò, naturalmente, sempreché l’unità immobiliare non sia di fatto utilizzata.

Coloro che hanno attivato tale procedura, oltre ad indicare il codice 3 nella colonna 7 del quadro B relativa ai casi particolari, devono dichiarare la nuova rendita attribuita dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate e, in mancanza, la rendita presunta.

Se il contribuente non ha messo in atto la procedura di variazione, il reddito di dette unità immobiliari deve essere assoggettato a imposizione secondo i criteri ordinari.

L’obbligo di produrre la predetta denuncia di variazione viene meno se l’immobile è distrutto o reso inagibile a seguito di eventi calamitosi e ciò risulta da un certificato del Comune attestante la distruzione ovvero l’inagibilità totale o parziale del fabbricato.

Nel caso in cui l’evento calamitoso si sia verificato nel corso del 2023 è necessario compilare due righi per lo stesso immobile: uno per il periodo antecedente alla data della calamità, ed un altro per il periodo successivo (sino alla definitiva ricostruzione ed agibilità dell’immobile) indicando in colonna 7 il codice 1 e barrando la casella di colonna 8 al fine di specificare che si tratta dello stesso fabbricato.

Immobile in affitto con canoni non percepito (colonna 7)

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 7 vanno indicati dei casi particolari, uno di questi è il caso previsto con il codice 4.

Tale colonna 7 va compilata se l’immobile ad uso abitativo è concesso in locazione e non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi o, per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità. In tali ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4. Se l’importo del canone di locazione è stato rinegoziato in diminuzione, nella colonna 7 “Casi particolari” va indicato il codice 7. Si ricorda che se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.

Nei righi da B1 a B6 nella colonna 7 vanno indicati dei casi particolari. Ecco quali:

• Codice 5 se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es. immobile posseduto da tre comproprietari locato dagli altri due al terzo). In questo caso nella colonna 6 va indicata soltanto la quota del canone annuo che spetta al contribuente;
  Codice ‘6’: se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate;
• Codice ‘7’ se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate e non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi o per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità. In tali ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 7. Si ricorda che se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale;
• Codice ‘8’ se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate e l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es. immobile posseduto da tre comproprietari locato dagli altri due al terzo). In questo caso nella colonna 6 va indicata soltanto la quota del canone annuo che spetta al contribuente.

Continuazione (colonna 8)

Bisogna usare la Colonna 8 (Continuazione), quindi barrare la casella per indicare che si tratta dello stesso fabbricato del rigo precedente.

Codice Comune (colonna 9)

Nella colonna 9 va indicato il codice catastale del Comune dove si trova l’unità immobiliare. Se i dati del fabbricato sono indicati su più righi, il codice catastale deve essere riportato solo sul primo rigo del quadro B in cui il fabbricato è stato indicato.

Cedolare secca (colonna 11)

Nel caso il proprietario abbia optato per il regime della cedolare secca, va compilata la colonna 11, che appunto comunica l'opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni. La casella può essere compilata solo se nella colonna 2 “Utilizzo” è stato indicato uno dei seguenti codici: ‘3’ (canone libero), ‘4’ (equo canone), ‘8’ (canone concordato agevolato), ‘11’ (locazione parziale abitazione principale con
canone libero), ‘12’ (locazione parziale abitazione principale con canone concordato agevolato) e ‘14’ (locazione agevolata immobile situato in Abruzzo). Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota del 21% o del 10%.

Casi particolari IMU (colonna 12)

La colonna 12 va utilizzata per indicare uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione  dell’Imu:

• Codice ‘1’: fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2023, ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
  Codice ‘2’: abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu per il 2023, come nel caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze riferite ad abitazioni principali assoggettate ad Imu;
  Codice ‘3’: immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50 per cento. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2). Sono compresi i fabbricati rurali adibiti ad abitazione principale pur non presenti nel quadro B. Se i dati del singolo fabbricato sono esposti su più righi, la presente colonna va compilata in ciascun rigo per il quale si verifica la condizione relativa al singolo codice. Ad esempio, nel caso di immobile “di lusso” utilizzato come abitazione principale per una parte dell’anno e in seguito concesso in locazione, il codice 2 va indicato solo sul primo dei due righi in cui sono riportati i dati del fabbricato.

Altri dati (Colonna 13)

Nella colonna 13 bisogna indicare il codice ‘1’ nel caso di contratti di locazione a canone “concordato”, con opzione per la cedolare secca, relativi ad immobili ubicati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Per i contratti stipulati nel 2020, questo codice va utilizzato solo se l’immobile si trova nei suddetti comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. Inoltre, dal 2020 esso va utilizzato per gli immobili ubicati nei comuni interessati dagli eventi sismici del 2016 (art. 1, c. 1, D.L. n. 189/2016) in cui sia stata individuata una zona rossa (codice 8 o codice 12 nella colonna 2 dei righi da B1 a B6).

Bisogna indicare il codice ‘2’ nel caso di contratti di locazione a canone libero non superiori a 30 giorni o di immobili destinati alla locazione breve (articolo 1, comma 595, legge 30 dicembre 2020, n. 178).

È necessario compilare la presente sezione, riportando gli estremi di registrazione dei contratti di locazione, nel solo caso in cui l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è dato in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili (codice 14 nella colonna 2 dei righi da B1 a B6).

Altri casi particolari del quadro B

Le istruzioni del modello 730 contengono le modalità di indicazione in dichiarazione fiscale di alcune situazioni relative agli immobili da dichiarare. Si tratta dell’eventuale alloggio del portiere di proprietà del condominio, degli alloggi assegnati a soci di cooperative edilizie, fino al caso frequente dei redditi da fabbricati situati all’estero.

Redditi da proprietà condominiali (es. portineria o alloggio del portiere). I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale che hanno una rendita catastale autonoma devono essere dichiarati dal condomino solo se la quota di reddito che spetta per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 euro. L’esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi. 

Soci di cooperative edilizie. I soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale, devono dichiarare il reddito dell’alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa. Stesso obbligo vale per chi ha avuto in assegnazione uno degli alloggi riscattati o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti come lo IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), ex INCIS (Istituto Nazionale Case per gli Impiegati dello Stato), ecc. 

Redditi da fabbricati situati all’estero. I redditi derivanti dai lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati all’estero devono essere dichiarati nel quadro D, che riguarda gli altri redditi posseduti dal contribuente. Il reddito per i terreni e i fabbricati situati all’estero va dichiarato nel rigo D4 – Redditi diversi (per i quali non è prevista una detrazione), e con il codice 5. Vanno dichiarati con il codice 8 nel rigo D4 i redditi degli immobili situati all’estero non locati per i quali è dovuta l’IVIE e dei fabbricati adibiti ad abitazione principale.

Immobili in comodato. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario (es. un familiare che utilizza gratuitamente l’immobile) ma dal proprietario.

Dati relativi ai contratti di locazione

Il quadro B – Redditi dei fabbricati e altri dati contiene non solo la sezione I – Redditi dei fabbricati appena descritta, ma anche una sezione II – Dati relativi ai contratti di locazione.

Questa importante sezione va compilata in specifici casi: se c’è l’opzione per l’applicazione della cedolare secca oppure la riduzione del 30 per cento del reddito, in caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato in un comune ad alta densità abitativa ed è locato ad un canone “concordato” sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini oppure l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è dato in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili. In questi casi vanno indicati tutti i dati.