Posto auto condominiale: chi ne ha diritto, regole e come funziona per i non residenti

Nelle dinamiche condominiali la ripartizione e l’utilizzo dei posti auto tra i diversi condomini rappresenta un’annosa questione, spesso al centro di litigi e polemiche specialmente se non sufficienti a ospitare le vetture di tutti i singoli condomini.

Il Codice Civile non disciplina esplicitamente il tema dell’assegnazione dei posti auto nel condominio, ma li ricomprende tra le cd. aree comuni condominiali per cui tutti i condomini hanno eguali diritti.

Cerchiamo quindi di spiegare come funziona il parcheggio condominiale, chi ne ha diritto, come comportarsi se a parcheggiare è un non residente.

Parcheggio condominiale: come funziona e chi ha diritto al posto auto

L’articolo 1117, comma 1, n. 2,  del Codice Civile stabilisce che il parcheggio condominiale sia una parte comune e che appartenga a tutti i condomini in maniera uguale, tuttavia nel rispetto del godimento altrui.

Cosa significa? Tutti i condomini sono proprietari del garage condominiale e tutti hanno diritto al parcheggio in base ai propri millesimi di proprietà.

Solo un regolamento condominiale contrattuale, vale a dire quello approvato da tutti i condomini all’unanimità al momento di acquisto dell’immobile o in una specifica assemblea, può disporre regole diverse, come l’uso esclusivo del posto auto in favore di alcuni condomini.

Ciò significa che non è vietata la proprietà esclusiva di un posto auto nel condomino quando questa sia pertinente alla proprietà specifica del condomino.

L'amministratore di condominio ha il compito di disciplinare l’uso delle parti comuni affinché avvenga nel rispetto dell’interesse di tutti, così come previsto all’art. 1130 c.c.

Molto spesso però accade che non ci sia abbastanza spazio per tutti, rendendosi necessaria una turnazione dei posti auto per far fronte alla richiesta proveniente anche da un solo condomino.

La turnazione deve essere rimessa alla valutazione dell’assemblea che, espressa a maggioranza degli intervenuti (vale a dire in rappresentanza almeno della metà dei millesimi) fisserà il criterio di rotazione su base giornaliera, settimanale oppure mensile.

Parcheggio condominiale e non residenti

Il parcheggio condominiale è destinato a essere uno spazio comune a tutti i condomini che, secondo la legge, hanno il diritto di godere in maniera eguale dello stesso e a prescindere dalla residenza.

Ragion per cui, il condomino residente stabilmente nell’edificio non può decidere arbitrariamente di escludere dal diritto di godimento colui che sia proprietario dell’immobile all’interno del medesimo edificio ma che risieda altrove e che legittimamente abbia diritto al posto auto.

Così come, nel caso in cui uno tra gli immobili venisse affittato a un terzo, nulla escluderebbe un accordo tra locatore e conduttore per l’utilizzo comune del posto auto riservato nel parcheggio condominiale.

Certo però è che il visitatore di passaggio non può occupare in maniera sistematica e consueta il posto condominiale riservato a uno dei condomini, poiché non ne avrebbe alcun diritto. E’ buona usanza, infatti, accordarsi pacificamente in maniera alternativa nel rispetto del diritto di tutti all’utilizzo dello spazio comune.

Come regolamentare il parcheggio condominiale

Anche lo spazio destinato al parcheggio delle vetture deve rispettare alcuni criteri, ovvero la dimensione media dell’auto e lo spazio necessario alla manovra.

Per questa ragione, a prescindere che il parcheggio condominiale preveda lo stallo in parallelo oppure a spina di pesce, la dimensione da rispettare è: 5 mt di profondità x 2,3 mt di larghezza.

Nel caso in cui lo spazio condominiale riservato al parcheggio delle automobili non sia abbastanza grande da assicurare a tutti la possibilità di stallo, l’assemblea può stabilire una rotazione deliberata a maggioranza degli intervenuti.

Qualora l’assemblea non giungesse a un accordo, è diritto di ogni condomino potersi rivolgere a un giudice chiamato a pronunciarsi sull’equa ripartizione.

Come dividere i parcheggi in condominio

Le aree di parcheggio condominiale sono aree comuni a tutti i condomini e che quindi possono essere utilizzate da tutti, purché nel rispetto sia del godimento altrui sia della non alterazione della destinazione d’uso.

Proprio per questo può essere particolarmente importante comprendere come dividere i parcheggi nel condominio, ovvero come vengono assegnati i posti auto.

Non esiste un vero e proprio obbligo di ripartizione dei posti auto, ma si può anche scegliere semplicemente di adottare il criterio del "chi prima arriva” sebbene, anche solo la contestazione di un condomino può obbligare l’assemblea a dover deliberare dell’assegnazione.

I posti auto possono essere assegnati per turnazione oppure in maniera fissa, vediamo come.

L’assegnazione del posto auto condominiale può seguire il criterio della rotazione, cioè alternando in maniera equa ciascun condomino e in modo da garantire a tutti di godere in egual misura dell’area garage. Questo metodo è particolarmente usato nei condomini che non abbiano spazio sufficiente ad assicurare a tutti simultaneamente il parcheggio.

Ulteriormente, l’assegnazione può essere fissa, cioè come statuito dal costruttore dell’immobile e inserito nell’atto notarile oppure rimessa alla decisione unanime dell’assemblea.

Ad ogni modo, è opportuno sapere che è possibile richiedere all’assemblea di cambiare l’assegnazione del posto auto: questa potrà essere deliberata se in presenza di una motivazione seria, come per esempio la necessità di avere un posto più vicino all'ingresso dell’edificio per problemi di deambulazione ecc.

Regolamento parcheggio condominiale: ecco un esempio

Ecco, a mero titolo esemplificativo, un facsimile del regolamento dei posti auto condominiali.

Cosa fare se trovi il posto auto occupato

Non è raro tornare a casa e trovare il proprio posto auto condominiale occupato da altri. Che si tratti del vicino di casa che abbia preso troppo spazio nel parcheggio oppure un ospite che abbia parcheggiato con poca attenzione, vediamo come comportarsi.

Il primo consiglio è quello di affidarsi al buon senso, semplicemente chiedendo al proprietario dell’autovettura di spostarla all’esterno o parcheggiare più opportunamente.

E’ possibile poi fare riferimento all’amministratore del condominio il quale potrà invitare il condomino “poco attento” a rispettare il posto auto altrui e/o richiedere l’introduzione di una specifica disposizione nel regolamento condominiale.

Qualora il comportamento incivile persistesse e limitasse la possibilità di usufruire del parcheggio, valutando concretamente le circostanze, è possibile sporgere denuncia per il reato di violenza privata, di cui all’art. 610 del Codice Penale.

Multa per parcheggio irregolare in area privata

Ci occupa abusivamente il parcheggio condominiale altrui, in violazione del regolamento condominiale può incorrere non solo in un richiamo verbale o una diffida, ma addirittura in una sanzione pecuniaria.

L'art. 70 disp. att. c.c. prevede che, nel caso delle infrazione a norme regolamentarie con riferimento alle modalità di parcheggio, possa essere irrogata una sanzione pecuniaria (multa) da 200 euro fino a 800 euro.

Cosa fare se i parcheggi condominiali sono insufficienti

Nel caso in cui il garage oppure il cortile condominiale non fosse abbastanza grande per contenere i veicoli di tutti i condomini dell’edificio, anche su richiesta di uno soltanto, l’assemblea condominiale potrà deliberare l’assegnazione del posto auto a turnazione, cioè rispettando un criterio di ripartizione equa tra tutti.

Cosa devono fare le persone con disabilità

Le persone portatrici di handicap hanno diritto a veder sempre riservato il posto auto nell’area di parcheggio condominiale e a non essere interessati dall’assegnazione a rotazione.

Lo stallo auto riservato a persone con disabilità deve rispettare delle misure maggiori: stiamo parlando di 5,30 mt di profondità x 2,40 mt di larghezza.

Inoltre, la persona che ne abbia bisogno può anche richiedere e ottenere un posto auto quanto più vicino possibile all’ingresso dell’edificio.

La diffida di occupazione di spazi condominiali

Il condomino stanco di trovare occupato il proprio posto auto dal vicino “poco attento” può richiedere l’intervento dell’amministratore di condominio.

Questi sarà tenuto a sollecitare verbalmente l’interessato al rispetto e alla cura degli altri, successivamente inviare una diffida nei suoi confronti.

La lettera di diffida rappresenta un richiamo formale e consta della descrizione precisa e puntuale degli episodi riscontrati, la spiegazione del pregiudizio altrui arrecato e, infine, la diffida a sgomberare lo spazio altrui.