Piscina condominiale, le spese di manutenzione si pagano in base ai millesimi e non in parti uguali

La manutenzione della piscina condominiale di cui tutti i condomini possono usufruire è una spesa che viene ripartita in base ai millesimi di ciascuno, ovvero in proporzione al valore della proprietà.

Le spese relative alla manutenzione infatti non gravano in parti eguali su tutti i condomini, a prescisarlo è la sentenza del Tribunale di Brescia.

Il fatto

Tizio e Caio, condomini, impugnavano le delibere assembleari con cui era stata approvata la ripartizione delle spese per la gestione della piscina condominiale, suddividendo le stesse in parti uguali tra tutti i condomini.

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Secondo questi, infatti, la delibera assembleare violava il criterio legale di cui all’art. 1123 c.c. il quale dispone che le spese manutentive siano calcolate in base ai millesimi di proprietà.

Il Condominio contestava l’impugnazione ed eccepiva che la realizzazione della piscina condominiale fosse avvenuta in un momento successivo alla realizzazione del plesso, per cui i condomini dell’epoca aveva deciso all’unanimità di differire il criterio legale, in favore dell’equa ripartizione delle spese.

Alla stregua di ciò, il Condominio contestava la qualificazione giuridica della piscina non come bene condominiale (1117 c.c.), ma ritenendolo in semplice comunione tra i condomini.

La decisione

Il Tribunale di Brescia, sezione 3, sentenza 6 novembre 2023, n. 2830 è intervenuta in materia di ripartizione delle spese condominiali per la manutenzione della piscina in condominio.

Il Tribunale provvede a richiamare l’orientamento della giurisprudenza (Cass. 4844/20127) secondo cui la deroga al criterio legale può provenire solo dall’assemblea all’unanimità o dal regolamento contrattuale.

Alla stregua di ciò, ai sensi della disciplina ex art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina quando approvata da tutti i condomini e contenuta nella deliberazione dell’assemblea.

Dal momento che l’elencazione fornita dall’art. 1117 c.c. non è tassativa, ma solo esemplificativa, la piscina si presume essere condominiale, per cui è illegittima la modifica tacita dei criteri divisori delle spese sempreché dalla condotta dei condòmini non si evinca l’incontrovertibile e totalitaria volontà di modificare i criteri legali o del regolamento contrattuale.

Nel caso di specie, la deroga ai criteri ripartitivi non era stata approvata all’unanimità, nè portata a conoscenza degli impugnanti nel rogito e per questa ragione le delibere venivano annullate nella parte in cui derogano al criterio legale di ripartizione delle spese di gestione e manutenzione della piscina in difetto di accordo unitario dell’assemblea dei condomini.