Pannelli termici sul tetto condominiale, chi paga le spese?

Le spese per l’installazione dei pannelli termici posti sul tetto condominiale devono essere ripartite tra tutti i condomini, rispettando il valore millesimale di ognuno.

Nel caso in cui la spesa invece venisse deliberata a carico esclusivo del proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale, la decisione è annullabile.

Sul punto è recentemente intervenuta la pronuncia del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.

Il fatto

Tizio e Caio, proprietari degli appartamenti posti all’ultimo piano del condominio, agivano in giudizio avverso la delibera di approvazione resa in occasione dell’ultima assemblea dei condomini che, all’unanimità dei presenti, addebitava in via esclusiva e a loro carico il costo inerente la posa e l’installazione dei pannelli termici.

In virtù di ciò, i due condomini chiedevano al Tribunale l’annullamento della decisione per violazione dell’art. 1123 c.c., vista l’incompletezza del punto all’ordine del giorno che tacev sulla necessità di ripartire le spese in via proporzionale in base al valore millesimale delle proprietà di tutti i condomini.

Tetto condominiale: la funzione a uso collettivo

Il tetto è una struttura essenziale dell’edificio condominiale e assurge a una funzione cruciale destinata all’uso collettivo.

Chiamato a proteggere l'intero edificio dagli agenti atmosferici, il tetto condominiale assicura la salvaguardia delle unità abitative e delle parti comuni, prevenendo infiltrazioni, danni strutturali e problemi di umidità.

Proprio per questo motivo il legislatore considera il tetto una parte comune dell'edificio (art. 1117 c.c.), ovvero appartiene a tutti i condomini, così come la gestione e la manutenzione è rimessa in misura proporzionale alla quota millesimale di ciascuno.

Qualsiasi decisione riguardante interventi significativi sul tetto, come rifacimenti, installazioni di nuove strutture o modifiche sostanziali, deve essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze previste dal regolamento.

Questo vale anche nel caso in cui il tetto venga destinato a usi collettivi (come l'installazione di antenne televisive centralizzate, pannelli solari o impianti fotovoltaici), purchè non ledano la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio e siano approvate nel rispetto dell'assemblea dei condomini.

La decisione

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sezione 4, con sentenza 11 giugno 2024, n. 2397 ha provveduto ad accertare la disposizione di cui al regolamento condominiale secondo cui il tetto viene considerato di proprietà comune.

Sulla scorta di ciò, viene richiamato l’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità che prende le mosse dall’art. 1117 c.c. per cui i tetti sono considerati in presunzione di comproprietà e per questo motivo le spese devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà in capo ai condomini.

Il Tribunale conclude annullando la delibera condominiale e statuendo tra tutti i condomini la suddivisione delle spese per l’installazione dei pannelli termini posti sul tetto condominiale rispettando il valore millesimale di ognuno.