Nuda proprietà: caratteristiche, vantaggi e come si acquista

La nuda proprietà è un aspetto del diritto di proprietà e, previsto dall’articolo 832 del Codice Civile, riconosce al titolare del diritto ogni facoltà di godimento e soddisfazione delle cose, in modo pieno, esclusivo e perpetuo nel tempo.

In poche parole, se sullo stesso bene insistono i diritti reali di godimento di altri individui, il bene si definisce nuda proprietà, dal momento che l’esercizio del diritto trova le limitazioni di colui che è legittimato a utilizzare e godere dei frutti generati dalla cosa a propria volta. Questa figura prende il nome di usufruttuario.

L’usufrutto è uno dei diritti reali del nostro ordinamento ed è riconosciuto al titolare del diritto di godimento, così come disciplinato ai sensi dell’articolo 981 c.c.

Ulteriore distinzione importante è quella di piena proprietà, cioè il diritto reale che consente di godere e disporre del bene, sia mobile che immobile, in modo pieno ed esclusivo accogliendo in sé tanto la nuda proprietà quanto l’usufrutto.

Chi è il titolare del diritto di usufrutto?

L’usufrutto, ai sensi dell’articolo 981 del Codice, rappresenta il diritto di godere e disporre del bene, traendo ogni utilità da questa generata e rispettando la destinazione economica sancita. Il nudo proprietario invece dovrà attendere l’estinzione dell’usufrutto per poter godere in via esclusiva dell’immobile.

Apparentemente potrebbe sembrare che l’usufruttuario sia il proprietario del bene a tutti gli effetti, ma non è così:

• Il nudo proprietario può decidere di cedere il bene ad altri senza che l’usufrutto si estingua; così come può richiedere il ripristino del bene mutato della sua destinazione originaria; è tenuto a occuparsi della manutenzione ordinaria del bene, intimare all’usufruttuario quella straordinaria nel caso in cui sia generata da una sua cattiva gestione e deve essere immediatamente avvertito di eventuali turbamenti subìti;
• L’usufruttuario è tenuto ad utilizzare il bene con diligenza e rispetto; a non mutarne la destinazione economica, ma anche di pagare le imposte annuali gravanti sul reddito. Nel caso in cui l’usufruttuario ne avesse interesse, e qualora sia previsto dall’atto di costituzione, potrà svolgere a proprie spese lavori migliorativi sul bene, con la possibilità di ricevere in cambio un’indennità quando il bene verrà restituito al suo nudo proprietario. Perchè? i lavori avranno apportato migliorie al bene e questo avrà acquisito un valore economico maggiore.

Come acquistare la nuda proprietà

E’ possibile acquistare la nuda proprietà di un bene e tale pratica può rappresentare  un’alternativa all’acquisto di un immobile. Acquistare la nuda proprietà consente a chi la comprerà di ottenere l’immobile ma non potrà utilizzarlo fino al decesso del proprio venditore o al termine del contratto di usufrutto.

Usufrutto vitalizio e Usufrutto a termine

Con il termine usufrutto vitalizio si fa riferimento a quel tipo di contratto usufrutto stipulato per tutta la vita e che, in automatico, si estinguerà alla morte del suo usufruttuario. A partire da quel momento, il nudo proprietario otterrà sia la piena proprietà sia la disponibilità dell’immobile.

Si parla di usufrutto a termine quando all'interno del contratto di usufrutto stipulato si sia precisamente e concordemente convenuto tra le parti il termine entro il quale l’usufrutto cesserà di esistere.

Vantaggi e svantaggi della nuda proprietà

Scegliere di vendere, così come acquistare, una nuda proprietà può essere un investimento ma vi sono degli aspetti da considerare.

Quali sono i pro dello scegliere di acquistare una nuda proprietà?

• Chi sceglie di vendere potrà continuare a disporre del bene poiché, pur vendendo la nuda proprietà, disporrà ancora dell’usufrutto e quindi del vantaggio di godere dell’immobile;
• Chi acquista la nuda proprietà ne diventa nudo proprietario e acquisterà un immobile ad un prezzo inferiore. Il prezzo dell’immobile infatti è legato al tempo di attesa dell’acquirente prima di ottenerlo, o per dirlo in maniera più diretta alla longevità del proprietario che sceglie di vendere. Quanto più anziano sarà il proprietario, tanto più alto sarà il valore economico del bene: ad esempio, il prezzo dell’immobile di una persona che sceglie di vendere e che ha poco più di 90 anni, sarà diminuito del 15%; se invece avesse 70 anni sarebbe del 40%.

Quali sono i contro?

• per gli eventuali eredi del nudo proprietario, ebbene, l’immobile interessato dalla vendita non sarà più destinato a loro, ma passerà in maniera non compromessa a chi ne ha acquistato la piena proprietà;
• chi acquista la nuda proprietà non potrà utilizzare l’immobile sino alla morte dell’usufruttuario o alla sua rinuncia, solo a partire da quel momento infatti si dice che si verificherà la consolidazione, ovvero la riunione dell’usufrutto con la nuda proprietà nelle mani e nella disponibilità di chi è nudo proprietario.

Chi paga tasse, tributi e spese tra nudo proprietario e usufruttuario?

Il Codice Civile, agli articoli 1008 e 1009, ripartisce il peso dei carichi – imposte, canoni, rendite e tasse – differenziando ciò che grava sul bene, a cui sarà tenuto l’usufruttuario, da ciò che sarà di competenza del nudo proprietario.

L’usufruttuario, dice la legge, “è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”, nella pratica le imposte come IMU, TARI, IRPEF saranno di pertinenza dell’usufruttuario, poichè unico detentore dell’immobile.

Stesso discorso per l’ICI che sarà pagata dall’usufruttuario, poichè posta a carico di chi dispone del bene.

Invece, all’inizio e alla fine dell’usufrutto il peso dei carichi verrà suddiviso in maniera proporzionale tra nudo proprietario e usufruttuario. Qualora l’usufruttuario ne anticipasse il pagamento, alla fine dell’usufrutto avrebbe diritto a essere rimborsato.

La piena proprietà: cos’è e come si acquista

Al momento di acquisto della proprietà, il soggetto che ha acquistato percepisce anche la piena proprietà e tutti i diritti concernenti il bene.

La piena proprietà altro non è che l’insieme, nelle mani dello stesso soggetto, del diritto di proprietà ( art. 832 c.c.) e usufrutto.

E’ possibile acquistare la piena proprietà al ricorrere di alcune ipotesi, come:

• alla scadenza del termine del contratto, nel caso di usufrutto a termine;
• alla morte dell’usufruttuario;
• mancato uso del bene da parte dell'usufruttuario per almeno 20 anni, senza interruzioni;
• a seguito di abusi compiuti sul bene da parte dell’usufruttuario che deteriorano la res, come nel caso di una cattiva manutenzione che mandi alla malora l’immobile.

Viceversa, nel caso in cui si verificasse l’ipotesi della distruzione o del deperimento fisico e/o economico del bene (si pensi al caso in cui l’immobile venga distrutto da un incendio) in tal caso, ovvero di parziale deperimento e/o distruzione del bene, l’usufrutto si conserverà per la parte superstite