Mutuo prima casa: i requisiti per ottenerlo e chi ha diritto alle agevolazioni

Quali sono i requisiti per richiedere un "mutuo prima casa"? C'è chi preferisce vivere in case di proprietà di altri, contento e consapevole di dover versare periodicamente un canone al locatore e chi ritiene che vivere in affitto rappresenti uno spreco di soldi e preferisce investire sul futuro. Cominciamo a parlare di coloro che acquistano casa per la prima volta e la stessa rappresenterà la loro abitazione principale.

Infatti per "prima casa" non si intende solo il primo acquisto immobiliare della vita ma l'abitazione principale ovvero la casa dove l'acquirente, solo o con la famiglia, decide di stabilire la propria residenza anagrafica ( he sarà documentata dal certificato di residenza).

Il mutuo è, dunque, un finanziamento concesso dalla banca ( o qualsiasi istituto di credito), in cambio di un rimborso a rate che coprono il capitale finanziato e gli interessi (il costo del finanziamento).

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Agevolazione prima casa e contratto a favore di terzo

Negli ultimi tempi si parla spesso di "acquisto prima casa under 36" che è un'agevolazione a favore delle persone che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell'anno in cui l'atto è rogitato e che hanno un valore dell'Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) inferiore a 40mila euro annui. Consiste nell'esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto di "prime case" di abitazione (esclude quelle di categoria catastale A/1, A/8, A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse.

Cos'è il mutuo prima casa?

Il mutuo prima casa è lo strumento migliore per acquistare casa rivolto a coloro che non sono ancora proprietari di alcun immobile e necessitano di un aiuto per finanziare questa spesa. Questo strumento si configura, semplicemente, come un prestito, il cui rimborso deve avvenire entro un range prestabilito con la propria banca. Generalmente per l'acquisto di una prima casa, viene finanziato fino all'80% del valore dell'immobile stesso, indicando il minore tra il valore di compravendita e quello di perizia. Questo tipo di contratto gode di agevolazioni fiscali importanti: si potrà detrarre, infatti, il mutuo dalla dichiarazione dei redditi con il 19% di interessi passivi. Il finanziamento è solo per le abitazioni che rientrino nella definizione di "prima casa" e quindi abitazione principale del mutuatario. Il finanziamento non può essere richiesto per un valore dell'immobile che sia superiore all'80%. Questo requisito può, eventualmente, essere aggirato presentando garanzie integrative quali, ad esempio, una polizza fidejussoria. In questo modo l'istituto di credito potrebbe concedervi il 100% dell'importo. Anche l'apposizione dell'ipoteca sulla casa, istituita come garanzia di primo grado, può essere un buon metodo per aggirare il requisito del 100%.

I requisiti per richiedere un mutuo prima casa

Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo prima casa? In primis si specifica, ma si evince anche da quanto già detto , che questa forma di finanziamento è concessa solo a coloro che non detengono ancora la proprietà di un immobile. Il mutuatario è obbligato ad utilizzare la somma concessa dall'istituto di credito esclusivamente per l'acquisto di un'unità immobiliare esistente, oppure per la sua realizzazione. Nel contratto di mutuo, che verrà sottoscritto, dovranno essere indicati i presupposti e le tempistiche per la restituzione del prestito, comprese le condizioni previste per il calcolo degli interessi da corrispondere alla banca. Prima di giungere alla firma del contratto con l'istituto di credito, sarà opportuno dimostrare all'istituto di credito di essere in possesso dei requisiti per ottenere il finanziamento. Si valuteranno due ordini di criteri diversi, quelli legali e quelli finanziari.

I requisiti legali e requisiti finanziari

I requisiti di carattere legale che l'istituto di credito dovrà verificare prima della concessione di mutuo sono i seguenti:

• essere una persona fisica e non giuridica;
• possedere la cittadinanza italiana;
• avere la residenza o il domicilio fiscale in Italia;
• essere maggiorenne quando si presenta la richiesta di mutuo e non superare gli ottant'anni al termine del finanziamento;

Nel caso in cui il richiedente non abbia la cittadinanza in un paese della Comunità Europea, dovrà comunque essere residente in Italia da almeno 3 anni. Per coloro che hanno la cittadinanza non comunitaria e sono residenti in Italia da più di 3 anni, sarà necessario che abbiano un co-mutuatario italiano. Il possesso dei requisiti legali è utile per la presentazione della domanda di mutuo. Ma ai fini dell'ottenimento del finanziamento sarà opportuno essere in possesso dei requisiti finanziari. Il mutuo sulla prima casa può essere concesso a persone fisiche che possono dimostrare di avere un reddito fisso, come un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Invece, per quanto riguarda i liberi professionisti, o lavoratori con contratto a tempo determinato, la concessione del mutuo dovrà sottostare alla presentazione di adeguate garanzie. Inoltre, nell’ambito delle proprie politiche creditizie, le banche prevedono che la rata del mutuo non debba assorbire più di 1/3 del reddito mensile del richiedente. Se a questo aggiungiamo le valutazioni sui requisiti legali per richiedere un mutuo prima casa, è facile intuire che i calcoli della banca dipenderanno da 4 fattori principali:

• valutazione ipotecaria dell'immobile che è oggetto della richiesta;
• importo del mutuo erogabile;
• reddito mensile del richiedente;
• durata del mutuo;

I requisiti, dunque, per la richiesta di un mutuo prima casa sono:

• un reddito mensile continuativo, di cui circa 1/3 capace di assorbire la rata del mutuo, salvo nel caso di lavoratore autonomo o con contratto a termine, dove sarà necessario offrire ulteriori garanzie; il possesso della liquidità necessaria a coprire in anticipo almeno il 20% del valore ipotecario dell’immobile, poiché l’importo concesso in prestito dall’istituto di credito non può superare l’80% di tale valore. Quindi, senza un minimo di liquidità sarà difficile ottenere il mutuo; il presupposto di essere un buon pagatore, ovvero non imputabile di segnalazioni per pagamenti in ritardo o di debiti in sospeso; la presenza di un garante che può rassicurare la banca di poter recuperare il credito nel caso tu non riesca a farlo, per sopraggiunte cause non prevedibili al momento della sottoscrizione del mutuo. Naturalmente, anche il garante dovrà dimostrare la propria affidabilità creditizia e l’assenza di insoluti da altri finanziamenti.

I documenti richiesti dalla banca per concedere il mutuo

Quali sono i documenti necessari per richiedere un mutuo di questo genere? Facciamo un po' di chiarezza.

Un lavoratore dipendente dovrà presentare:

• Estratto del tuo conto corrente al 31/12;
• Lista dei movimenti aggiornata dal 01/01 al giorno di invio del documento stesso;
• Estratto contributivo INPS;
• Ultime 3 buste paga;
• Ultimo CU (ex CUD);
• Eventuali piani di ammortamento, se ci sono uno o più finanziamenti attivi;
• In caso di richiesta di un Mutuo Consap, l'ISEE;

Un lavoratore autonomo dovrà presentare:

• Ultimi due modelli unici per persone fisiche;
• Registrazione telematica degli stessi modelli all’Agenzia delle Entrate;
• Certificato di attribuzione della partita IVA;
• Visura C.I.A.A. (che contiene tutti i dati e le informazioni delle imprese iscritte al Registro delle Imprese);
• Tesserino di iscrizione all’albo ( qualora sia iscritto);

In merito all'immobile da acquistare sarà opportuno presentare i seguenti documenti:

• proposta d'acquisto
• atto di provenienza dell'immobile;
• visura catastale storica;
• planimetria catastale;

Le agevolazioni del mutuo prima casa under 36

Si tratta di un’agevolazione a favore delle persone che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’Isee (Indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui. Comunemente viene detto "Mutuo prima casa giovani". Consiste nell’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli atti di acquisto di “prime case” di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9) e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse. Se l’operazione è soggetta a Iva, spetta un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. Tale credito può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del bonus oppure può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto o, ancora, può essere utilizzato in compensazione. Inoltre, i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di questi immobili sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative. La sussistenza dei requisiti necessari deve risultare da apposita dichiarazione resa nell’atto di finanziamento o a esso allegata.

Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Quali sono le agevolazioni previste per il 2024?

Ma quindi cosa accade a coloro che hanno stipulato o stipuleranno l'atto di acquisto nel 2024?  L'Agenzia delle Entrate rende noto che i benefici si applicano anche ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, qualora il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023. Chi ha stipulato l’atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 e ha pagato le relative imposte senza fruire dell’agevolazione, pur possedendone i requisiti di accesso, ha diritto a un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle dovute applicando i benefici under 36, compresa l’imposta sostitutiva sul mutuo. Per fruirne, è necessaria una dichiarazione, da rendere al notaio con atto integrativo, in cui si manifesta la volontà di avvalersi dei benefici “prima casa under 36” e si dichiara di essere in possesso dei relativi requisiti di legge. L’atto integrativo, che è esente dall’imposta di registro, può anche essere stipulato dopo il 31 dicembre 2024, ma comunque entro il termine di utilizzo del credito. Questo è fruibile esclusivamente nel 2025, con le stesse modalità previste per il credito Iva in caso di operazione soggetta a quel tributo; in caso di mancato utilizzo nel termine del 31 dicembre 2025, non è ammesso il rimborso delle somme versate in eccesso.

Quali soni i requisiti per ottenerlo? E' possibile ottenerlo al 100% senza anticipo?

I giovani necessitano di essere agevolati per l'acquisto della prima casa. Infatti spesso non hanno le forze economiche per poter coprire tutte le spese da soli. In merito al mutuo prima casa per giovani under 36 è possibile fare richiesta di una cifra che copra il 100% della spesa. Infatti, come rendono noti alcuni istituti di credito, gli under 36 che richiedono un mutuo "prima casa" superiore all'80% del valore dell'immobile entro il 31 dicembre 2024 potranno essere assistiti dal Fondo Prima Casa dello Stato gestito da Consap. Il mutuo Consap è un mutuo prima casa sostenuto dal Fondo di garanzia per la prima casa del Ministero dell’Economia e delle Finanze. La Consap, azienda partecipata al 100% dal Ministero, gestisce i servizi assicurativi pubblici. Per richiedere la garanzia del Fondo prima casa insieme a tutti gli altri documenti (personali, di certificazione del reddito, di proprietà dell’immobile, tecnici etc.) presenti l’apposito modulo di domanda di accesso al Fondo insieme all’attestazione ISEE e a un documento d’identità.