Mutuo ipotecario, la guida semplice: cos’è e come funziona?

Nella vita quotidiana, nel confronto con amici, parenti, colleghi si parla spesso di mutuo ipotecario, quasi come se fosse notorio il suo significato. Il mutuo ipotecario è un credito immobiliare offerto ai consumatori o più semplicemente un finanziamento a medio lungo termine. Può durare dai 5 ai 30 anni. Attualmente molti cittadini avanzano richieste di mutuo ipotecario per l'acquisto della loro prima abitazione. cercando di sfruttare le agevolazioni offerte dallo Stato per poter risparmiare sui costi connessi alla richiesta del credito.

Mutuo ipotecario: cos'è e cosa si intende?

Il mutuo ipotecario è, dunque, un finanziamento. Il cliente riceve l'intera somma di denaro, una volta che ci sia stata l'approvazione creditizia, e si impegna a rimborsarlo nel corso di 20, 25 o massimo 30 anni con delle rate che possono essere fisse o variabili. Serve per acquistare un immobile o costruirlo o ristrutturarlo. A volte è utilizzato anche per rifinanziare o sostituire mutui già ottenuti per la stessa finalità. La durata del mutuo è scelta di comune accordo tra intermediario e cliente e determina, ovviamente, l'importo della rata. Si definisce ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile. Il mutuo ipotecario può essere concesso dalle banche o da altri istituti finanziari. Facciamo un esempio di mutuo ipotecario. Supponiamo che l'importo del mutuo sia di 150 mila euro con un tasso fisso del 2,1%, se la durata è di 20 anni, la rata mensile è di 766 euro e gli interessi pagati sono pari a 34 mila euro. Se la durata fosse di 40 anni, la rata mensile è di 462 euro ma gli interessi da pagare crescono molto. La cifra è di 72 mila euro.

Come funziona il mutuo ipotecario?

In generale l'intermediario creditizio può concedere un importo del mutuo sulla base del valore dell'immobile da acquistare. Generalmente questo importo non supera l'80% del valore dell'immobile da acquistare secondo la valutazione della perizia ( che è uno dei passaggi dell'iter che porta alla concessione di un mutuo e viene eseguita generalmente da un tecnico indipendente). E' possibile che alcuni intermediari creditizi concedano mutui che vanno oltre l'80% del valore dell'immobile. In questo caso sono richiesti maggiori requisiti per ottenerlo e soprattutto è possibile che le condizioni di concessione e quindi anche di restituzione del denaro siano meno favorevoli.

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Quanto costa il mutuo ipotecario?

Non è possibile stabilire, a priori, quanto possa costare genericamente un mutuo ipotecario. Basti pensare che sono diverse le cifre che si possono richiedere ma che soprattutto molto dipende dagli interessi che sono la principale componente del costo. Gli interessi, in parole semplici, sono il prezzo che si paga all'intermediario per aver ottenuto il denaro. Ci sono anche altri costi che si aggiungono agli interessi. In primis è opportuno tenere conto delle spese notarili e delle imposte che devono essere pagate una sola volta al momento della stipula del contratto di acquisto. Ci sono le spese di istruttoria che rappresentano il costo delle pratiche e delle formalità necessarie all'erogazione del mutuo, di cui l'intermediario chiede il rimborso al cliente. A tal proposito è importante sottolineare il concetto di TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Lo citiamo perché esso comprende il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa, ad esempio per l'istruttoria della pratica, la riscossione della rata, le imposte, i servizi accessori necessari per ottenere il mutuo o per ottenerlo alle condizioni offerte.  E' possibile che il TAEG possa comprendere anche i costi di apertura o di tenuta di un conto corrente, quando sia obbligatorio aprirlo o mantenerlo per ottenere il finanziamento alle condizioni contrattuali proposte dall'istituto di credito o di altro intermediario. C'è da prendere in considerazione anche il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull'immobile ed anche degli eventuali rischi legati agli eventi connessi alla vita del cliente che potrebbero ostacolare il rimborso del finanziamento. Altro costo accessorio ma eventuale sono gli interessi di mora, ovvero la maggiorazione percentuale del tasso pattuito per il finanziamento nel caso in cui si paghi la rata in ritardo.

Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo ipotecario?

Chiunque può richiedere un mutuo ipotecario purché dimostri all'intermediario a cui fa richiesta, attraverso la presentazione di una serie di garanzie, di essere in grado di poter adempiere all'obbligo di restituzione del credito concesso. Il mutuo è un impegno economico importante sia per una singola persona che per una coppia o un'intera famiglia.  E' necessario fare una valutazione sulle proprie disponibilità economiche per capire se, appunto, si è in grado con le proprie entrate di far fronte a quel credito. Nel momento in cui si stipula il contratto di mutuo, esso viene registrato in diversi sistemi informativi sul credito, tra cui quello gestito dalla Banca d'Italia, la cosiddetta Centrale dei Rischi. Agli archivi in cui sono registrate le informazioni creditizie possono accedere gli istituti di credito, gli intermediari finanziari. In verità, anche il cliente può accedere nella Centrale Rischi, infatti l'accesso è gratuito e può essere effettuato anche online. Le rate devono essere pagate con puntualità in quanto in caso di ritardo di pagamento ( per oltre 30 giorni) l'intermediario informa il cliente circa le conseguenze dell'omesso pagamento e delle misure di sostegno, pubbliche ad esempio o quelle che sono messe a punto in sede di autoregolamentazione.

Quali sono le tipologie di mutuo? E di tassi di interesse?

Non esiste un'unica forma di mutuo, ce ne sono di diverse. Abbiamo il mutuo a tasso fisso, a tasso variabile, a tasso misto ed a tasso doppio. Tale diversità è connessa alla diversità dei tassi di interesse. Vediamo, insieme, queste distinzioni.

Mutuo ipotecario a tasso fisso

In questo caso il tasso di interesse pattuito tra le due parti nel contratto resta lo stesso per tutta la durata del finanziamento. Il cliente ( dell'istituto di credito o dell'intermediario finanziario) che decide di stipulare questo tipo di mutuo ha lo svantaggio di non poter usufruire di eventuali riduzioni dei tassi di mercato che si possono verificare nel corso del tempo. Dall'altro può rappresentare una certezza per quel cliente, il quale teme che i tassi di mercato possano crescere e vuole essere certo degli importi delle singole rate o del complessivo debito da restituire.

Mutuo ipotecario a tasso variabile

In questo caso il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite perché segue le oscillazioni di un determinato parametro stabilito sui mercati finanziari o monetari. Se da un lato questa tipologia di mutuo può essere agevole quando i tassi di interesse sono favorevoli e quindi più bassi, allo stesso tempo colui o coloro che stipulano questo tipo di mutuo, rischiano di vedere anche aumentare le loro rate. A parità di durata i tassi variabili, all'inizio, sono più bassi di quelli fissi, ma nel tempo, appunto potrebbero crescere, facendo così aumentare l'importo delle rate.

Mutuo ipotecario a tasso misto

Il tasso di interesse varia ovvero può passare da variabile a fisso a scadenze prestabilite o determinate secondo le indicazioni del contratto.

Mutuo ipotecario a tasso doppio

Il mutuo, in questo caso, è suddiviso in due parti, una con il tasso fisso ed una con il tasso variabile. Questo tipo di tasso è consigliato a coloro che vogliano una soluzione intermedia tra i due tassi, potendo godere dei vantaggi/svantaggi di ognuno.

Mutuo ipotecario a tasso floor e/o a tasso cap

In questo caso il tasso di interesse variabile non può muoversi verso il basso oltre un certo limite (floor) e verso l'alto, sempre oltre un certo limite (cap).

Mutuo ipotecario per acquisto di prima casa

Abbiamo sottolineato, all'inizio dell'articolo che uno dei motivi principali che spinge alla richiesta di un mutuo ipotecario è l'acquisto della prima casa. Giovani single, giovani coppie o famiglie sognano di poter investire nell'appartamento o nella villa dei loro sogni grazie al sostegno dell'intermediario anche. Questo mutuo è sempre un finanziamento a medio- lungo termine che consente di acquistare l'abitazione principale. L'immobile sarà ipotecato a garanzia del prestito. Può essere richiesto anche per la costruzione dell'abitazione o per la ristrutturazione della prima casa. Rispetto agli altri, può godere, infatti, di un'imposta sul reddito agevolata che dal 2% diventa 0,25%. Questo tipo di mutuo è dedicato a coloro che vogliono procedere all'acquisto di un immobile da rendere prima abitazione.  Generalmente l'importo massimo che si può finanziare per l'acquisto della prima casa è corrispondente all'80% del valore dell'immobile. Questo importo può variare, secondo i diversi istituti di credito, ma non rappresenta un limite vincolante.

Mutuo per liquidità

E' possibile presentare una richiesta di mutuo anche per pura e semplice liquidità. In questo caso poiché è necessario che il mutuo ipotecario abbia una garanzia, si pone ipoteca su un immobile che è già di proprietà del debitore. Il cliente riceve dall'intermediario finanziario dei soldi che possono essere utilizzati per motivi diversi quali acquisto di mobili, spese mediche o anche per il saldo di debiti già esistenti.

Quali soni i rischi connessi alla richiesta ed all'ottenimento di mutuo?

Al di là della necessità di valutare bene se si è nelle condizioni di poter chiedere il mutuo, quindi se si è in grado di poter sostenere quell'impegno, è importante sottolineare che prima della firma del contratto bisogna prestare attenzione ad alcune cose. In primis il tasso di interesse applicato non può superare la soglia dell'usura, soglia definito in base al TASSO EFFETTIVO GLOBALE MEDIO (TEGM) e pubblicato sul sito web della Banca d'Italia. In caso di interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi. E' possibile che nel corso del tempo, in caso di tasso variabile o tasso misto, la rata si presenti troppo alta per il cliente ed, a causa di ciò, non riesca ad essere puntuale. E' opportuno che si rivolga sempre ed immediatamente all'intermediario finanziario per cercare una soluzione insieme. Ci sono diversi modi che possono essere utili per superare questo ostacolo. Si potrebbe procedere ad un rifinanziamento totale o parziale del credito, alla modifica delle condizioni del contratto di credito che potrebbero prevedere anche l'estensione della durata del contratto, la modifica della tipologia di credito, il differimento totale o parziale del pagamento delle rate, la sospensione temporanea del pagamento delle rate. In caso di difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo è assolutamente vietato rivolgersi ad operatori non iscritti negli albi previsti dalla legge.

Mutuo ipotecario INPS

Il mutuo ipotecario INPS è un finanziamento agevolato, a lungo termine, che può essere richiesto per determinati motivi ovvero sostenere le spese di acquisto, costruzione o ampliamento della prima ed unica casa di abitazione. E' possibile anche acquistare un box o posto auto o costruirli, purché siano destinati a diventare pertinenza della prima ed unica casa di abitazione; si potrebbero sostenere le spese per l'iscrizione e la frequenza si corsi di studio per sé stessi o per i componenti del nucleo familiare; chiudere un mutuo già contratto con una banca ( cd. portabilità o surroga). La richiesta può essere effettuata solo da coloro che sono iscritti alla Gestione Unitaria delle prestazioni creditizie e sociali da almeno un anno che siano in attività di servizio con contratto di lavoro a tempo indeterminato al momento della presentazione della domanda o che siano pensionati. Ci sono specifici requisiti ed obblighi da rispettare per poter richiedere un mutuo di questo tipo, per info più approfondite è possibile consultare il portale Inps.