Legge Tognoli sui parcheggi: cos’è, cosa prevede e quali sono i vincoli

La legge Tognoli è la legge 24 marzo 1989, n. 122 che reca “Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393”.

Con la legge Tognoli, dunque, si è tentato di dare una soluzione al problema dei parcheggi delle auto nelle aree urbane più popolate.

Viene previsto che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle stesse, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione

E’ stata inoltre prevista la possibilità di realizzare nuovi parcheggi, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, nel sottosuolo degli immobili o al pian terreno.

Che cos'è la legge Tognoli

La legge Tognoli è stata approvata nel 1989 con lo scopo di risolvere le problematiche legate ai parcheggi nelle aree maggiormente popolate.

All’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, come sostituito dalla Legge Tognoli, è stabilito che: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".

Vi è dunque un obbligo, legislativamente imposto, di riservare appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni in misura non inferiore a un metro quadrato per dieci metri cubi di costruzione.

All’art. 9 della legge Tognoli è stabilito che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi o nei locali che si trovano al piano terreno dei parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi.

La realizzazione di tali parcheggi è soggetta a segnalazione certificata di inizio attività.

Questi parcheggi sono a uso esclusivo dei residenti e possono essere realizzati anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, ma non devono essere in contrasto con i piani urbani del traffico.

Restano fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica e ambientale.

Viene inoltre prevista la possibilità per i comuni, su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, di prevedere la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati, anche nel sottosuolo.

La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione ove devono essere previsti (art. 9, comma 4):

“a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;

b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;

c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;

d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti”.

In sostanza, grazie alla legge Tognoli, è stata prevista la possibilità di costruire nuove aree di parcheggio di pertinenza di unità immobiliari, anche esterne, sia nel sottosuolo che al pian terreno.

La costruzione di tali parcheggi può essere effettuata anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, ed è soggetta a segnalazione certificata di inizio attività.

Quando si applica la legge Tognoli

La legge Tognoli si applica alle aree parcheggio costruite nel sottosuolo di immobili o che si trovano al piano terreno, anche in zone esterne, che siano destinate a pertinenza delle singole unità immobiliari, nell’ambito delle aree urbane maggiormente popolate.

La Corte di Cassazione, in varie occasioni, ha delimitato l’ambito di applicazione della legge in questione.

In particolare, la Cassazione, sez. III penale, con sentenza del 12 febbraio 2018, n. 6738 ha stabilito che: “In materia edilizia, l'art. 9, comma primo, della legge 24 marzo 1989, n. 122, che consente la possibilità di realizzare parcheggi, in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti vigenti, nel sottosuolo al piano terreno di preesistenti fabbricati, non si applica a quelli pertinenziali obbligatori delle nuove costruzioni ai sensi dell'art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150”.

Con altra interessante pronuncia del 5 dicembre 2011, n. 45068, la Corte di Cassazione, sez. III penale, ha statuito che: “La realizzazione di parcheggi mediante semplice denuncia di inizio attività (artt. 137, comma terzo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 9, l. 24 marzo 1989, n. 122) può avvenire a opera di terzi e in aree anche non limitrofe a quelle ove insistono gli immobili, purchè questi ultimi siano individuati al momento di presentazione della d.i.a. in modo tale da assicurare, da un lato, l'esistenza in concreto di una relazione pertinenziale tra i parcheggi e le singole unità e da escludere, dall'altro, che si versi in ipotesi di iniziativa speculativa, soggetta all'ordinaria disciplina urbanistica ed edilizia. (Fattispecie di realizzazione di un parcheggio interrato su due piani, destinato ad ospitare 497 box auto, insistente su area vincolata di parco pubblico)”.

La Cassazione, in sostanza, si è trovata a dover evidenziare che, ai fini dell’operatività della legge Tognoli, è necessario valutare il vincolo di pertinenzialità, che può sussistere anche se i parcheggi non si trovano in aree limitrofe, ma che deve comunque essere individuato al momento della segnalazione per escludere che si versi in “ipotesi di iniziativa speculativa”.

La Corte di Cassazione, sez. III penale, con sentenza del 23 novembre 2006, n. 38841, ha inoltre stabilito che: “La realizzazione di garage è consentita con procedura semplificata ai sensi dell'art. 9 L. 24 marzo 1989 n. 122 (cosiddetta legge Tognoli), come modificata dall'art. 17 L. 15 maggio 1997 n. 127 e dall'art. 37 L. 7 dicembre 1999 n. 472, soltanto se gli stessi vengono ubicati nel sottosuolo delle aree di pertinenza di immobili già esistenti o su apposite aree condominiali, mentre se realizzati in superficie necessitano del preventivo rilascio del permesso di costruire, in ragione del loro impatto sull'assetto urbanistico e sull'utilizzazione del territorio”.

Per ciò che concerne le aree parcheggio costruite in superficie, dunque, è necessario il rilascio preventivo del permesso di costruire e non si applica la legge Tognoli.

Esempio di calcolo

All’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, come sostituito dalla Legge Tognoli, è stabilito che: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".

Se, dunque, voglio realizzare una costruzione che abbia il volume di 500 mc, ecco quale è il calcolo che bisogna destinare a parcheggio:

Area da riservare a parcheggio: volume costruzione/10

quindi

500/10= 50 mq

I vincoli derivanti dalla Legge Tognoli

Nella legge Tognoli sono previsti una serie di vincoli.

Ad esempio, all’art. 9, comma 5, è prevista la possibilità di trasferire la proprietà dei parcheggi solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune.

Viene inoltre stabilito che i parcheggi realizzati “non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione”.

Dunque si può trasferire la proprietà di parcheggio solo se viene destinato a pertinenza di altra unità immobiliare che si trovi nello stesso comune.

Allo stesso modo, i parcheggi non possono essere ceduti in maniera separata dall’unità immobiliare a cui sono destinati.

La Corte di Cassazione, sezione II, con sentenza del 26 settembre 2017, n. 22364 ha stabilito che: “In tema di aree destinate a parcheggio nei complessi condominiali di nuova costruzione, mentre il vincolo di destinazione ex artt. 18 della l. n. 765 del 1967 e 26 della l. n. 47 del 1985 implica l'insorgenza dell'obbligo, non già di trasferire la proprietà dell'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione quanto, piuttosto, di non eliminare il vincolo esistente, così creando in capo all'acquirente dell'appartamento un diritto reale d'uso sull'area medesima, come individuata sulla base della concessione edilizia, diversamente, nel caso dei parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, introdotto dall'art. 2 della l. n. 122 del 1989, il proprietario dell'unità abitativa può pretendere una determinata autorimessa, essendo tali parcheggi assoggettati a un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente, non trasferibili in via autonoma”.

Quindi la legge Tognoli impone un vincolo pubblicistico di inscindibilità del parcheggio con l’unità immobiliare: di conseguenza, il proprietario dell’immobile può pretendere una determinata autorimessa.

Come ha inoltre precisato la Corte di cassazione, con sentenza del 15 giugno 2005, n. 12793, “l'art. 9 della legge Tognoli detta una disciplina vincolistica diversa da quella che, secondo gli stessi fautori della teoria soggettiva, vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall'unità immobiliare cui accedono, fermo restando – sempre secondo tale teoria – il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell'immobile principale. In realtà, a ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognoli ben può ravvisarsi nell'intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi”.

Per la Corte, in particolare, possono essere individuate tre diverse tipologie di parcheggi, ognuna caratterizzata da una propria disciplina:

“a) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè «utilizzazione vincolata», ai quali inserisce una qualificazione pertineziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'art. 18 della legge ponte (poi integrata dall'art. 26 della legge sul condono); 

b) parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unita principale, cioè «a utilizzazione vincolata» e, al tempo stesso, «a circolazione controllata», perché costruiti in base alla legge Tognoli (122/1989); 

c) parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, «a utilizzazione e a circolazione libera», non vincolata in base a speciali limiti (inderogabili) di legge”.

I parcheggi previsti dalla legge Tognoli, dunque, sono soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità.

Con riguardo al concetto di pertinenza ex lege, la Cassazione ha specificato che essa riguarda esclusivamente lo spazio standard di parcheggio stabilito dalla legge, ma non anche quello eccedente tale misura, in ordine al quale è configurabile soltanto una “pertinenza volontaria”, in base all'art. 817 c.c.

Sul concetto di pertinenza si è tuttavia espressa in maniera difforme l’Agenzia delle entrate che, con risposta a interpello n. 33/2022, ha affermato che: “Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l'acquisto della "prima casa", con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell'abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la "prima casa".

Questa precisazione, ha sottolineato l’Agenzia delle entrate,  “è volta a chiarire che, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l'utilità dell'abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi "prossimi" tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte”.