Leasing immobiliare e mutuo: quale conviene di più e quali sono le differenze

Leasing immobiliare, mutuo, credito ai liberi professionisti, quante volte ci siamo trovati coinvolti in conversazioni su questi argomenti? Oggi se ne parla  moltissimo e la parola leasing è utilizzata in più settori, non solo per l'acquisto di immobili ma anche per le auto. In questo articolo parleremo del leasing immobiliare e faremo un confronto con il mutuo per capire quale tra i due strumenti sia più conveniente.

Leasing immobiliare: cos'è?

Il leasing immobiliare è in istituto giuridico o sarebbe più corretto dire un contratto, in virtù del quale si può utilizzare un immobile pagando al proprietario delle rate periodiche, generalmente ad una società finanziaria o ad una banca. Quando sono terminate le rate o meglio è finito il periodo concordato, è possibile versare una maxi- rata, prestabilita al momento della stipula del contratto affinché si possa diventare proprietari dell'immobile a tutti gli effetti. E' possibile che il contratto di leasing prevede un maxi- canone ovvero una sorta di anticipo. E' utile sottolineare che la caratteristica peculiare di questo istituto è la terzietà tra proprietario ed utilizzatore, cioè sino a quando non ci sia il riscatto finale, con il pagamento della maxi-rata, il bene non entra a far parte della realtà patrimoniale dell'utilizzatore.

Leasing immobiliare e mutuo: le differenze

Leasing immobiliare e mutuo sono strumenti finanziari utilizzati per il finanziamento dell'acquisto di ben immobili. Questa è la principale caratteristica in comune. Ci sono delle differenze, però. Mentre il mutuo è un finanziamento a medio- lungo termine destinato all'acquisto di un immobile, ovvero un contratto in virtù del quale una parte ( il cosiddetto mutuante) consegna all'altra parte ( la mutuataria) una certa somma di denaro. Il contratto si perfeziona con la consegna del denaro al cosiddetto venditore. Il mutuo, tuttavia, necessita di essere garantito da un'ipoteca sul bene immobile ed è rimborsabile in rate mensili secondo un piano definito piano d'ammortamento. Il leasing, come abbiamo specificato nel paragrafo precedente, è un contratto con il quale una parte ( definita concedente) concede ad un'altra parte ( cosiddetto conduttore) il godimento di un bene verso il corrispettivo di un canone periodico, talvolta anche di un maxi- canone di anticipo. Alla scadenza del contratto è data al conduttore la facoltà di poter acquistare il bene previo pagamento di un prezzo di riscatto, generalmente prestabilito al momento della stipula. Il leasing inoltre non richiede l’iscrizione di un’ipoteca, né la spesa per il rogito notarile. Un altro vantaggio rispetto al mutuo è la flessibilità, perché le condizioni si possono adattare e negoziare in base alle esigenze dell’utilizzatore. Inoltre, il canone da pagare per il leasing rimane fisso per tutta la durata del contratto, mentre il mutuo può prevedere un tasso variabile che a volte fa oscillare la spesa in modo considerevole. Per avere maggiori dettagli sull'istituto giuridico del mutuo, è possibile consultare questa guida semplice sul mutuo ipotecario.

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Come funziona l'acquisto di un immobile tramite mutuo?

Chiunque può richiedere un mutuo per l'acquisto di un immobile purché riesca a dimostrare, mediante la presentazione di specifiche garanzie, di poter sostenere l'impegno economico per tutta la durata del piano di ammortamento. Il cliente, di un istituto di credito o finanziario, riceve, in genere, l'intera somma di denaro da destinare all'acquisto dell'immobile, per poi rimborsare questa cifra nel tempo con rate di importo costante o variabile (esso dipende dal tipo di tasso di interesse applicato sul mutuo). Il mutuo può servire anche per costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. Generalmente questo tipo di mutuo è definito come ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un'ipoteca su un immobile. Prima di chiedere un mutuo è necessario valutare se si è in grado di sostenere quel tipo di spesa, soprattutto in termini di disponibilità mensile. Generalmente l'istituto di credito o finanziario al quale è presentata la richiesta di mutuo, concede circa l'80% del valore dell'immobile, valore stabilito dalla perizia di un tecnico. A volte possono essere concessi mutui anche oltre l'80% del valore dell'immobile. In questi casi sono richieste maggiori garanzie per la concessione.

Come funziona l'acquisto di un immobile tramite il leasing immobiliare?

Se oggi è possibile acquistare casa con il leasing immobiliare si deve ringraziare la Legge di Stabilità del 2016. Nonostante come istituto sia stato introdotto all'inizio degli anni 2000, poteva essere utilizzato solo per l'acquisto delle seconde case. Sulla base della normativa vigente, il leasing immobiliare può avere una durata non inferiore ai 12 anni e durante questo periodo l'utilizzatore deve corrispondere alla controparte, come abbiamo già sottolineato, un canone mensile ed ha la piena disponibilità dell'immobile. Per ciò che concerne le aziende, il leasing immobiliare ha caratteristiche simili a quello dei privati. Alla fine del contratto si aprono diverse strade e l'utilizzatore può optare per diverse soluzioni: restituire l'immobile alla scadenza; prolungare la durata del contratto alle stesse condizioni; riscattare l'immobile ad un prezzo fissato in partenza pagando, però, un maxi- canone finale. Il leasing lascia, quindi, ampia libertà di scelta e soprattutto, aspetto importante, alla scadenza non è obbligatorio acquistare l'immobile. Quando si acquista casa con il leasing immobiliare, è importante, a prescindere da chi sia la controparte, leggere il preventivo di leasing, le condizioni ed il tasso che verrà applicato. La richiesta di un preventivo dettagliato alla società specializzata o alle banche che offrono questo servizio è fondamentale per capire che tipo di rata si andrà a pagare. Per coloro che sono interessati ad usufruire del leasing immobiliare è possibile, in maniera più rapida, procedere al calcolo della rata attraverso i numerosi simulatori online. E' opportuno digitare il valore dell’immobile, la durata del contratto, l’ammontare dell’anticipo e dell’eventuale riscatto, oltre al tasso del leasing immobiliare. Il risultato di questa ricerca non sarà preciso ma comunque utile.

Esempio

Facciamo un esempio di leasing immobiliare attraverso l'utilizzo dei numeri: in un'operazione di leasing da 200.000 euro, si potrebbe pagare un canone iniziale di 20.000 euro ( il 10% del totale) e stabilire una maxi rata finale di 80.000 euro ( il 40%), finanziare solo la metà del valore del bene, ovvero 100.000 euro. In questo modo si ridurrebbe al minimo l'impatto totale dei costi.

Quale conviene di più: vantaggi e svantaggi di mutuo e leasing immobiliare

Uno dei primi vantaggi del leasing immobiliare rispetto al mutuo è sicuramente l'assenza del limite di finanziamento dell'80% che vige invece per il mutuo. Nella maggior parte dei casi le banche finanziano solo l'80% del valore dell'immobile o anche una percentuale minore. Con il leasing è possibile ottenere un finanziamento al 100%. Abbiamo già sottolineato che il leasing non prevede l'iscrizione di un'ipoteca, né la spesa per il rogito notarile, inoltre è uno strumento finanziario flessibile in quanto le condizioni si possono adattare e negoziare in base alle esigenze dell'utilizzatore. Il canone che si paga, in caso di leasing, resta fisso per tutta la durata del contratto, mentre il mutuo può prevedere, anche, un tasso variabile che fa oscillare la spesa. In merito al leasing, ancora, va detto che alla scadenza del contratto, qualora si scelga di esercitare il diritto di riscatto ed acquistare l'immobile, il prezzo complessivo del bene è inferiore rispetto a quello previsto in caso di accensione di mutuo. Il leasing conviene, dunque, quando si ha un capitale iniziale da voler investire e soprattutto quando non si è certi di voler acquistare quell'immobile e di rendersi proprietario dello stesso.  Tuttavia il mutuo ha un suo notevole vantaggio ovvero la possibilità di prevedere un tipo di rata che è, in genere, più bassa rispetto a quella prevista per il leasing. Accendere un mutuo comporta il pagamento di una serie di spese accessorie che vanno a sommarsi al valore del bene e come ben sappiamo i tassi da adottare sono molteplici, quindi, le rate possono davvero assumere diversi valori. Certo, in caso di leasing, inizialmente è necessario versare un importo considerevole, una maxi-rata iniziale che potrebbe mettere in difficoltà chi non è dotato di sufficiente liquidità. Il mutuo offre la possibilità di compiere il "passo" di acquisto dell'immobile, anche in assenza di un gran capitale iniziale.

Chi paga l'IMU in caso di leasing immobiliare?

Il pagamento dell'IMU, in caso di leasing immobiliare, è a carico del legittimo proprietario del bene immobile, in questo modo si privilegia l'esistenza di un vincolo contrattuale sul bene basato sulla detenzione qualificata da parte dell'utilizzatore, piuttosto che sulla detenzione materiale. Quando il contratto di leasing è risolto e l'utilizzatore perde la soggettività passiva, l'obbligo del pagamento dell'IMU si trasferisce al proprietario, ossia alla società di leasing. Nel periodo che è compreso tra la risoluzione del contratto di locazione finanziaria e la riconsegna dell'immobile concesso in locazione, è la società di leasing che deve versare l'IMU. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con un'ordinanza, quella del 23 maggio 2024 n.14487, a prescindere dall'effettiva riconsegna del bene immobile da parte dell'utilizzatore.