Lavori alla facciata condominiale: chi paga per i sottobalconi?

I sottobalconi, ovvero i modiglioni, concorrono al decoro architettonico dell'edificio poichè finiture visibili e strutturali poste sulla facciata condominiale.

Nel caso dei lavori di rifacimento della facciata, le mensole sottobalcone sono parti comuni le cui spese devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi.

Il fatto

La condomina Tizia impugnava le delibere assembleari con cui veniva approvata la necessità di provvedere ai lavori di rifacimento delle facciate dell’edificio condominiale e le cui voci di spesa venivano indicate come “lavori manutentivi straordinari di messa in sicurezza alla facciata e all’interno del cortile”.

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di Virginia Sacco

Tizia riteneva che i modiglioni, vale a dire le mensole sottobalcone, in quanto incastonati nel muro perimetrale e fungendo al sostegno del balcone, non possano configurarsi come beni di proprietà comune, ma anzi di proprietà esclusiva di ciascun condomino.

La delibera, alla stregua di ciò, doveva essere annullata poichè non aveva a oggetto beni di proprietà comune condominiale, ma strutture (i modiglioni) di proprietà esclusiva dei singoli condomini, dando così luogo a un capitolo non attendibile.

Il condominio, in persona dell'amministratore, contestava la domanda e ribadiva la funzione non solo estetica ma anche strutturale delle mensole per cui rientravano nelle parti comuni.

Veniva, quindi, disposta la consulenza tecnica affinchè venisse chiarita l’appartenenza dei modiglioni e l’effettiva verifica della loro funzionalità come opera di sostegno ai balconi oppure mera funzione estetica.

La decisione

Sulla questione è intervenuta la pronuncia resa dal Tribunale di Torino, sezione 8, civile, con sentenza 160/2024 e con cui veniva respinta la domanda della condomina, confermando così la validità delle delibere assembleari.

Secondo il Tribunale, la CTU doveva essere condivisa poichè confermava la natura condominiale dei modiglioni, chiarendo la loro duplice funzione: sia estetica sia strutturale.

In quanto posti a sostegno delle lastre che fungono al calpestio del balcone, sono ancorati al muro della facciata e sorretti dai montanti metallici delle ringhiere.

In quanto esposti e visibili, sono manufatti architettonici che assolvono a una funzione estetica per tutto il plesso confominiale.

Mentre i balconi non rientrano nelle parti comuni, perchè non destinati all’uso o al servizio dell’edificio, lo stesso non può dirsi dei rivestimenti posti sulla facciata.

I modiglioni perdono la loro caratteristica di beni privati quando svolgono una funzione meramente estetica, ma quando a questa si aggiunga anche una funzione strutturale divengono parti comuni.