Con il contratto “rent to buy” molte persone possono finalmente acquistare un immobile utilizzando una modalità estremamente vantaggiosa, perché attraverso il contratto “rent to buy” il conduttore può subito ottenere il godimento dell’immobile e riservarsi l’acquisto dello stesso a una fase successiva.
Il contratto “rent to buy” presenta delle analogie con figure contrattuali simili, quali il contratto di affitto con patto di riscatto oppure il contratto di acquisto programmato.
Tali analogie sono tuttavia apparenti, in quanto il contratto “rent to buy” ha una propria funzione e struttura peculiari.
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Cos'è
Il contratto “rent to buy” è stato introdotto nel nostro ordinamento con Decreto-Legge del 12 settembre 2014,n. 133 convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164.
Nel Decreto-Legge citato, all’art. 23, sono stati disciplinati i molteplici aspetti che riguardano il “rent to buy”, che è un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
Quando le parti stipulano un contratto “rent to buy”, infatti, il conduttore può godere immediatamente dell’immobile, pagando un canone, che in parte serve a retribuire la quota relativa al prezzo di trasferimento dell’immobile.
Una volta scaduto il periodo concordato, il conduttore potrà acquistare l’immobile a un prezzo scontato, in quanto dal prezzo finale sarà decurtato l’ammontare dei canoni anticipati sul prezzo di acquisto dell’immobile.
Come funziona il contratto "rent to buy"
Il contratto “rent to buy” prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile in locazione, con relativo pagamento del canone da parte del conduttore.
Il conduttore, entro un determinato termine, può decidere di acquistare il suddetto immobile.
Alla scadenza del termine, dunque, il conduttore, se vorrà, acquisterà l’immobile pagando un prezzo inferiore, poiché parte del canone corrisposto nel tempo precedente l’acquisto, sarà imputato alla somma finale, come pattuito nel contratto.
Facciamo un esempio per chiarire.
Tizio e Caio stipulano un contratto “rent to buy”, e stabiliscono che dopo tre anni Caio acquisterà l’immobile.
Il canone corrisposto da Caio, durante questi tre anni, sarà di Euro 1000 al mese, di cui 500 saranno imputati al corrispettivo per il trasferimento dell’immobile.
Il costo dell’immobile ammonta a 100.000 Euro.
Al termine dei tre anni, Caio sarà tenuto a pagare 100.000-18.000=82.000 euro.
Avendo anticipato il prezzo dell’immobile con il pagamento mensile di 500 euro in più rispetto all’affitto, infatti, Caio, al termine dei tre anni, sarà tenuto a corrispondere una somma inferiore.
L’utilità di questo genere di contratto è evidente.
Ci sono infatti molte persone che vorrebbero acquistare una casa ma non possono farlo, in quanto non hanno la disponibilità economica necessaria.
Grazie alla rateizzazione dell’anticipo e attraverso il meccanismo della riserva dell’acquisto a un momento successivo, comprare un immobile diventa finalmente, per molti, una possibilità concreta.
La norma chiarisce che tali contratti devono essere trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis del Codice civile.
Caratteristiche principali
Le caratteristiche principali del contratto “rent to buy” sono le seguenti.
- Nella prima fase vi è un rapporto di locazione tra le parti: il locatore paga un determinato canone e gode dell’immobile.Il concedente resta l’effettivo proprietario dell’immobile.
- Il canone ha una doppia funzione e una misura diversa rispetto a quello che sarebbe il canone relativo a una locazione “ordinaria”. Il canone è infatti costituito da una quota che serve a retribuire l’affitto, e un’altra quota che serve a retribuire parte del costo di trasferimento dell’immobile, a titolo di anticipo.
- Il contratto va trascritto, in questo momento sarà opponibile ai terzi.
- Dopo un certo periodo di tempo stabilito dalle parti, il conduttore potrà decidere di esercitare il suo diritto di acquistare l’immobile.Il prezzo dell’immobile sarà inferiore: il conduttore, infatti, con il pagamento dei canoni, avrà anticipato parte del costo finale dell’abitazione.
- Se il conduttore cambia idea e non vuole più passare all’acquisto dell’immobile, il concedente potrà trattenere i canoni pagati dal locatore a titolo di anticipo (in tutto in parte).
Gli obblighi del conduttore e del concedente
Il conduttore e il concedente hanno una serie di obblighi.
Il conduttore:
- deve pagare il canone di locazione al concedente nella misura contrattualmente stabilita;
- deve fornire idonea garanzia (può, ad esempio, dover corrispondere tre mensilità anticipate);
- deve pagare le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile;
- allo scadere del termine può acquistare l’immobile al prezzo inferiore concordato;
- se non acquista l’immobile, il concedente tratterrà le somme concordate e il conduttore sarà tenuto a restituire l’immobile.
Il concedente:
- deve concedere l’immobile in godimento;
- deve pagare le spese relative alla manutenzione straordinaria dell’immobile;
- deve vendere l’immobile al conduttore, dopo un certo periodo di tempo, al prezzo inferiore concordato;
- se inadempiente il contratto si risolve ed è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
In sede contrattuale, sono le parti stesse a stabilire la quota che il concedente dovrà restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto dell’immobile da parte del conduttore.
Il contratto “rent to buy” si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, che deve essere determinato dalle parti, ma che non deve essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.
La doppia funzione del canone
Il canone ha, dunque, una doppia funzione.
Da un lato, il canone costituisce il corrispettivo della locazione, dall’altro rappresenta un anticipo rateizzato del prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile.
Quanto può durare il "rent to buy"
Il contratto “rent to buy” può durare al massimo 10 anni.
Viene infatti stabilito, all’art. 23, comma 3, che il termine di tre anni di efficacia della trascrizione previsto per il contratto preliminare “è elevato a tutta la durata del contratto e comunque a un periodo non superiore a dieci anni”.
Differenza tra "rent to buy" e acquisto programmato
Il contratto “rent to buy” presenta notevoli punti in comune con figure giuridiche affini, ma non va confuso con queste.
Nel contratto di acquisto programmato, le parti stipulano un contratto preliminare con il quale si impegnano a stipulare un futuro contratto di compravendita.
Il futuro acquirente è tenuto a versare un acconto in forma dilazionata, e il prezzo dell’immobile resta fermo per un determinato periodo.
Il futuro acquirente può dunque godere sin da subito della disponibilità dell’immobile, ma potrà ottenere la piena proprietà dello stesso solo al pagamento dell’intera cifra.
Come si può ben vedere, dunque, nel contratto di acquisto programmato non vi è alcuna locazione.
Questa è la principale differenza con il contratto “rent to buy”, che al contrario si sostanzia in una locazione e in una successiva vendita.
Differenza tra “rent to buy” e affitto con riscatto
L’affitto con riscatto si sostanzia in un contratto di locazione ove è inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di acquistare la casa entro un certo periodo di tempo.
Il conduttore potrà decidere di acquistare l’immobile, e i canoni già pagati verranno imputati in toto o in parte al prezzo di trasferimento dell’immobile.
La differenza tra contratto “rent to buy” e contratto di affitto con riscatto è prima di tutto strutturale.
Il contratto “rent to buy”, infatti, è caratterizzato dal collegamento tra un contratto preliminare di compravendita immobiliare e un contratto di locazione.
Nel contratto di affitto con riscatto, invece, vi è esclusivamente un contratto di locazione, entro cui è inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di acquistare la casa entro un certo periodo di tempo.
Vantaggi e rischi del rent to buy
I vantaggi del contratto “rent to buy” sono molteplici.
Per il venditore, il contratto “rent to buy” dà la possibilità allo stesso di avere la garanzia di un futuro acquirente, e allo stesso tempo di poter continuare a essere proprietario della casa.
Egli, infatti, potrebbe voler evitare l’immediata vendita per poter usufruire, ad esempio, di agevolazioni economiche.
Per l’acquirente ci sono altri vantaggi.
In particolare, chi non dispone dei soldi necessari, può cominciare a pagare un anticipo del prezzo finale, in forma dilazionata.
In questo modo, sarà possibile posticipare la vendita a un momento futuro, quando si disporrà della somma necessaria per l’acquisto.
Quanto ai rischi, per il concedente il rischio principale è quello che il conduttore non paghi i canoni concordati, e non lasci l’immobile.
In questo caso, egli sarà costretto ad agire in giudizio contro di lui.
Il rischio principale in cui incorre il conduttore è quello che il concedente possa venire meno ai suoi impegni sulla futura vendita.
In questo caso, il conduttore sarà costretto ad agire in giudizio contro di lui.
Precauzioni da prendere nel “rent to buy”
Per garantire conduttore e locatore, il contratto “rent to buy” deve essere trascritto.
Grazie alla trascrizione del contratto, lo stesso sarà opponibile ai terzi.
Il conduttore potrà procedere all’acquisto dell’immobile, una volta scaduto il termine concordato, protetto da eventuali trascrizioni successive in suo danno.
Nel contratto vanno inoltre inserite una serie di clausole che devono specificare in maniera chiara la parte di canone che sarà imputata al pagamento del corrispettivo del trasferimento dell’immobile, e le quote che conduttore e locatore saranno tenuti a corrispondere qualora non tenessero fede ai loro impegni.
In questo modo, sarà chiaro sin da subito, a entrambi i contraenti, cosa dovranno eventualmente pagare nell’ipotesi in cui non si realizzi la compravendita.
Aspetti fiscali del rent to buy
Gli aspetti fiscali che il contratto “rent to buy” involge sono diversi.
In primo luogo, va chiarito che a fini fiscali va fatta una distinzione in relazione a vari fattori.
Bisogna infatti valutare le diverse fasi del contratto “rent to buy”.
Va inoltre considerata la qualità del concedente, se si tratta cioè di soggetto che agisce nell’esercizio dell’impresa o meno.
Va poi valutata la tipologia dell’immobile considerato.
In questo senso si è espressa l’Agenzia delle entrate con circolare del 19 febbraio 2015 n. 4/E.
Per l’Agenzia delle entrate, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore va diversificato in base alla funzione che ricoprono le somme corrisposte.
Come evidenziato dall’Agenzia delle entrate, siamo in presenza di una locazione con clausola di trasferimento della proprietà che vincoli entrambi i contraenti, per questo motivo, nella fase che precede la vendita, il trattamento fiscale applicabile sarà quello proprio della locazione.
Durante la fase di trasferimento della proprietà dell’immobile, le imposte applicate saranno invece quelle relative alla compravendita immobiliare.
