È possibile intestare casa al figlio minorenne? Sì, ecco come e se conviene

Sì, è possibile intestare un immobile a un figlio oppure a un nipote minorenne, ovvero che non abbia ancora compiuto 18 anni.  Per farlo, è necessario rivolgersi a un notaio e procedere all’atto di donazione.

“Intestare una casa” significa provvedere formalmente al passaggio di proprietà da un soggetto a un altro e farlo in vita con una donazione permette di risparmiare tempo e denaro che altrimenti dovrebbero essere impiegati al momento della successione ereditaria.

Vediamo come fare per intestare casa a un minore.

Come intestare una casa a un minorenne

In Italia, intestare la casa a un minore è possibile ma occorre rispettare quelli che sono i limiti imposti dalla legge.

Non è raro infatti per i nonni o per gli zii chiedersi come fare per intestare casa ai nipoti minorenni.

Secondo il nostro ordinamento, i minorenni sono privi della capacità di agire e per questo motivo non possono concludere né atti di acquisto né disposizioni immobiliari.

Tutti gli atti di trasferimento e di acquisto devono essere gestiti dai genitori, gli unici che rappresentano i figli fino alla maggiore età e che devono agire in nome e per conto del minore. Questo non significa, tuttavia, che i genitori possano agire indiscriminatamente.

In base all’art. 320 c.c., i genitori che hanno l’intenzione di acquistare un immobile da intestare al figlio ancora minorenne devono previamente ottenere l’autorizzazione del giudice tutelare, chiamato a valutare la necessità o l’utilità.

Come si chiede l'autorizzazione al giudice tutelare?

I genitori, in quanto esercenti le potestà nei confronti del figlio minorenne, danno impulso a un procedimento di volontaria giurisdizione rivolgendosi al Giudice tutelare territorialmente competente, ovvero promuovendo un ricorso per l’autorizzazione ad acquistare beni immobili nell’interesse del minore.

Il Giudice tutelare, chiamato a valutare la situazione del minore e a pronunciarsi sull’effettivo vantaggio che questi potrebbe conseguire, autorizza l’acquisto dell’immobile a titolo oneroso o gratuito (come la donazione) da parte dei genitori e per nome e per conto del figlio minorenne.

Come donare un immobile a un minore?

Il minorenne, poiché privo della capacità di agire, non può compiere da solo gli atti di disposizione immobiliare e per questo motivo deve essere accompagnato dai genitori a stipulare un atto notarile.

La donazione di un immobile (per esempio, intestare un terreno o una casa) è un atto pubblico con cui il donante sceglie di trasferire il bene a titolo gratuito nelle mani del donatario. A pena di nullità, la donazione deve essere conclusa:

• da un notaio;
• alla presenza di due testimoni.

Il donatario (ovvero il minorenne rappresentato dai genitori) deve esplicitamente affermare di accettare la donazione.

Successivamente, il notaio procederà alla trascrizione dell’atto di donazione e alla sua registrazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari entro 30 giorni, provvedendo anche al versamento dell’imposta.

 Le tipologie di donazione

La donazione, come previsto all’art. 769 c.c., “è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto, o assumendo verso la stessa un’obbligazione”.

Vediamo adesso quali sono le tipologie di donazione per intestare casa al figlio minorenne.

Donazione diretta

La donazione diretta è il trasferimento a titolo gratuito di un bene da una persona (donante) a un’altra (in questo caso il minore, ovvero il donatario).

I genitori, oppure i nonni, acquistano un immobile e provvedono a intestarlo a loro stessi.

Successivamente, procedono alla donazione trasferendo la proprietà nelle mani del figlio o del nipote minorenne.

La donazione può riguardare l’intera proprietà oppure solo la nuda proprietà, ovvero scegliere di intestare casa ai figli minorenni con usufrutto: in questo caso, i genitori continueranno a godere della casa fino alla loro morte e questa passerà ai figli solo a partire da quel momento.

Donazione indiretta

La donazione indiretta è un’ulteriore forma contrattuale che realizza i medesimi effetti della donazione ma che ricorre ad altre tipologie contrattuali.

Mediante la donazione indiretta con pagamento al venditore, il donante (i genitori o i nonni) acquista la casa e decide di intestarla da subito al minorenne. Il notaio, quindi, provvederà a concludere un unico atto.

Diverso, invece, è il caso della donazione indiretta con pagamento al figlio e che è possibile solo una volta raggiunta la maggiore età. Nella pratica, il genitore conclude l’acquisto della casa provvedendo al pagamento tramite bonifico sul conto corrente del figlio.

Quanto costa donare una casa a un figlio che ha meno di 18 anni

Il costo per donare una casa a un figlio minorenne nel 2024 dipende da diversi fattori, tra cui le imposte di donazione, le tasse ipotecarie e catastali, ma anche le spese notarili.

L’imposta sulla donazione è determinata dal valore dell’aliquota che varia a seconda della parentela tra donante e donatario. La donazione ai figli non è tassata fino alla franchigia di 1.000.000 euro e, al di là di questa, l’aliquota è del 4%.

Per l’imposta di registro occorre pagare un importo fisso pari a 200 euro, mentre per l’imposta di bollo pari a 230 euro.

L’imposta di trascrizione consta di un importo fisso pari a 90 euro e solo per gli atti soggetti a IVA.

Infine, per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali, queste corrispondono rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile. Nel caso di donazioni “prima casa”, il beneficiario pagherà le imposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna.