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Il DL Salva-casa è entrato nel vivo già da qualche mese, aggiornando la disciplina del patrimonio immobiliare.
La Legge 24 luglio 2024, n. 105 ha introdotto nuove disposizioni per garantire l'agibilità degli immobili, con particolare attenzione ai micro appartamenti e alle unità abitative di dimensioni ridotte, ovvero intervenendo sui requisiti di cui all'art. 24 del Testo Unico sull'edilizia (TUE) e arricchendo il testo normativo di nuovi commi.
Ecco tutti i vincoli e le condizioni previste l’agibilità degli immobili e dei mini-appartamenti.
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Tutte le novità
Vediamo brevemente quali sono le novità principali introdotte dal DL Salva casa per gli immobili:
| Elemento | Cosa prevede il “Dl Salva-casa” | Normativa precedente |
|---|---|---|
| Abitazioni monolocale per 1 persona | 20 metri quadrati | 28 metri quadrati |
| Abitazioni monolocale per 2 persona | 28 metri quadrati | 38 metri quadrati |
| Altezza minima immobile | 2,40 metri | 2,70 metri |
Perché siano ritenute rispettate le condizioni per l’applicabilità delle modifiche, è fondamentale che sussistano in via alternativa degli interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie oppure un progetto di ristrutturazione che apporti un adeguato ricambio d’aria naturale.
in ogni caso, è valida la tolleranza costruttiva del 2% – ovvero riducendo di circa 40 cm i monolocali e di 56 cm i bilocali.
I nuovi requisiti per i monolocali
Nel 2024, le esigenze abitative degli italiani stanno evolvendo in risposta a vari fattori, come l'aumento dei prezzi degli immobili, la crescita del lavoro da remoto e l'invecchiamento della popolazione. Il risultato è una vera e propria ridefinizione del concetto di spazio necessario per vivere comodamente.
In questo solco agisce il DL Salva-casa, conciliando l’esigenza di spazi più piccoli e ottimizzati con la necessità di una maggiore efficienza energetica: la risposta è stata introdotta da parte del nuovo comma 5 bis, di cui all'art. 24 del TUE.
Per quanto riguarda i bilocali, ovvero gli immobili per 2 persone, l’altezza minima precedentemente fissata era di 2,70 metri. Adesso si passa a 2,40 metri di altezza minima interna.
Per quanto riguarda la superficie minima, invece, si passa dai precedenti 38 metri quadrati, al limite di 28 metri quadrati odierni.
Per i monolocali (per lo più abitati da una persona soltanto), l’altezza minima attuale è di 2,40 metri anche in questo caso. La superficie minima, al contrario, passa dai precedenti 28 metri quadrati, agli attuali 20 metri quadrati.
I presupposti necessari
Il DL Salva casa ha innovato anche i presupposti necessari che occorre rispettare per i miniappartamenti, fissando i limiti al neo introdotto comma 5 ter, di cui all’art. 24 TUE.
I requisiti abitativi di cui al comma precedente (5 bis) devono essere certficati da un tecnico progettista abilitato. Questi, deve attestare la conformità abitativa dell’immobile verificando che:
- i locali sono situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- è contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
I limiti ulteriori
Un’ulteriore novità del DL Salvacasa si deve all'introduzione del comma 5 quater, di cui all’art. 24 TUE, ritenendo che “Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente”.
Si tratta infatti di corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli, così come beni sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, purchè si trovino in comuni montani sopra i 1000 metri oppure nelle zone omogenee A descritte all'articolo 2 del decreto del Ministro per i lavori pubblici 1444/1968 (le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale), o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico.
