DL Salva-casa il testo in Gazzetta Ufficiale: cosa si potrà sanare e in quanto tempo

Il Decreto Salva-casa, ottenuta la firma del Presidente della Repubblica, Sergio Mattarella, è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 29 maggio 2024, n. 124 con l’obiettivo di garantire una normativa più snella ed elastica in tema di lievi difformità costruttive.

Le misure del Piano casa entrano immediatamente in vigore già a partire da giovedì 30 maggio e permetteranno di fronteggiare gli stati di irregolarità formali che rallentano sensibilmente le cessioni immobiliari.

La conversione in legge è attesa per il prossimo 28 luglio.

Le nuove disposizioni

Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, interviene in materia urbanistica ed edilizia provvedendo all’introduzione di nuove disposizioni che possano semplificare le procedure amministrative.

Il testo del Decreto “Salva-casa” è composto da 4 articoli, così suddivisi:

• articolo 1, Modifiche al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380;
• articolo 2, Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19;
• articolo 3, Norme finali e di coordinamento;
• articolo 4, Entrata in vigore.

Tra gli obiettivi vi sono anche le mutate esigenze di far fronte al crescente fabbisogno abitativo, recuperando il patrimonio edilizio esistente e riducendo il consumo del suolo dal momento che gli interventi di ristrutturazione ricostruttiva consentono  di superare le incertezze applicative che rendono problematica l'attività degli enti locali, di cittadini e imprese.

Si tratta, infatti, di adottare una normativa in grado di rimuovere quegli ostacoli che, anche nella pratica, determinano lo stallo delle compravendite e che per questo motivo possano tutelare il legittimo affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente acquistato immobili in assenza di irregolarità, si trovino impossibilitati ad alienarli.

E’ opportuno specificare però che le misure non intendono intervenire a titolo di condono ma piuttosto regolarizzare lievi difformità edilizie.

Lievi difformità edilizie, cosa si intende?

La relazione illustrativa allegata allo schema del decreto legge chiarisce cosa si intende per le cd. lievi difformità e suddividendole tra:

• difformità formali, cioè derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• difformità sanabili all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Queste tipologie di difformità nulla hanno a che vedere con le ipotesi di abuso edilizio e che invece riguardano interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o in assenza di SCIA.

Per questo motivo gli interventi sulle minori difformità di suddividono in tolleranze costruttive ed esecutive.

Le tolleranze costruttive

Le tolleranze costruttive devono essere comprovate da un tecnico abilitato e riguardano gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

I limiti delle tolleranze costruttive sono:

• superficie utile > 500 mq = 2%;
• 300 mq < superficie utile > 500 mq = 3%;
• 100 mq < superficie utile > 300 mq = 4%;
• superficie utile < 100 mq = 5%.

Le tolleranze esecutive

Si parla di tolleranze esecutive con riguardo alle irregolarità geometriche, alla collocazione difforme di impianti e opere interne, così come le finiture di minima entità degli edifici e realizzate entro il 24 maggio 2024.

Rientrano tra le tolleranze esecutive:

• errori progettuali corretti in cantiere;
• errori materiali di rappresentazione delle opere;
• irregolarità sui muri esterni e interni;
• ubicazione difforme delle aperture interne;
• dimensionamento minore dell’edificio.

Cosa si potrà sanare e come

Le piccole irregolarità sanabili potranno riguardare tende, soppalchi, porte interne, finestre, gradini, grondaie e anche pareti. In senso generale, come ha spiegato il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti,”tutto quello che c'è all'interno delle abitazioni”.

A titolo esemplificativo, può trattarsi di di interventi di manutenzione ordinaria, di installazione di pompe di calore, di rimozione di barriere architettoniche e di installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) installate su logge e balconi.

Le modifiche consentiranno di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile e per ottenere la sanatoria sarà necessario pagare le sanzioni previste:

• per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità;
• per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato;
• la dichiarazione concernente le tolleranze costruttive.

La sanzione potrà essere pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile a seguito degli interventi realizzati, con un costo compreso tra 1.032 euro e 30.984 euro.

Quanto tempo ci vuole per ottenere lo stato legittimo?

Il DL Salva-casa intende agevolare i cittadini innanzi agli oneri amministrativi.

Per ottenere lo stato legittimo dell’immobile occorrerà presentare ai Comuni il titolo con cui è stato disciplinato (anche in sanatoria) l’ultimo intervento edilizio.

Anche l’intervento sulle parziali difformità sanate concorrerà a dimostrare lo stato legittimo.

Quanto ai tempi, invece, viene introdotto il meccanismo del silenzio-assenso anche in tema di edilizia.

Il silenzio-rigetto viene sostituito dal silenzio-assenso, per cui se l’Amministrazione non risponde entro i termini, l’istanza si ritiene accolta.

Nel caso del permesso in sanatoria, il termine è di 45 giorni; per la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) il termine è di 30 giorni.

Nel caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, si estendono fino a 180 giorni.