Diritto di superficie: caratteristiche, obblighi e la superficie in convenzione

Il diritto di superficie rappresenta uno dei diritti reali di godimento disciplinati dal nostro ordinamento.

Il titolare del diritto di superficie ha il potere di costruire su di un suolo che, a propria volta, è di proprietà di un terzo. Il titolare del diritto di superficie può essere sia una persona fisica che una persona giuridica.

Contenuto all’interno del Titolo III, Libro III, del Codice Civile Il diritto di superficie trova la sua disciplina a partire dall’articolo 952 e seguenti.

Le origini del diritto di superficie

La superficie rappresenta uno di quegli istituti giuridici che affonda le sue radici nel  diritto romano e che in passato veniva definito come superficies solo cedit.

A differenza del diritto di enfiteusi ormai caduto in disuso, il diritto di superficie rappresenta ancora oggi un istituto particolarmente utilizzato.

In epoca romana, il diritto di proprietà assumeva una centralità preponderante e, all’interno della società dell’epoca, un altrettanta centralità veniva riconosciuta anche all’accessione: secondo questo istituto tutto ciò che veniva piantato o costruito sul fondo, diventava automaticamente di proprietà del titolare del terreno stesso.

Il diritto di superficie era una deroga fondamentale di questo principio, poiché consentiva – seppur temporaneamente – di bloccare le conseguenze dell’accessione.

Per tutta l’età romana, il diritto di superficie era riconducibile essenzialmente alle costruzioni ed è soltanto in epoca medievale che per lo stesso hanno trovato collocazione anche le piantagioni.

A partire dal 1700 e alle conseguenti rivoluzioni illuministiche, generate anche dal malcontento dovuto alla proliferazione a macchia d’olio di forme di appartenenza riconducibili al diritto comune, la disciplina sino a quel momento adottata venne stravolta e, dalla stessa, trasse ispirazione anche il lavoro preparatorio compiuto per la stesura del Codice Civile italiano.

Il Codice Civile del 1865 in sostanza, prevedeva che qualunque costruzione o piantagione al di sopra o al di sotto del suolo veniva ritenuta di pertinenza del proprietario, senza pregiudizio per il diritto di terzi. Queste risultanze sono poi confluite nell’attuale formulazione del Codice a partire dall’articolo 952.

Caratteristiche del diritto di superficie

Il diritto di superficie è un diritto reale tipico e consiste nel diritto di edificare e poi mantenere una costruzione sul suolo di altri.

Il Titolo III nella sua interezza tratta di due accezioni differenti del diritto di superficie e che vengono originate dalla concessione ad aedificandum, o meglio “il diritto a costruire”:

• proprietà superficiaria, si intende l’acquisto di proprietà della costruzione una volta ultimata;
• proprietà separata, cioè la proprietà del fondo separata dall’alienazione della proprietà superficiaria dalla costruzione già esistente.

Le due ipotesi, ancorché diverse, conducono alla stessa posizione giuridica, cioè chi ha costruito l’edificio e chi l’ha acquistato da altri conferisce ad entrambi il diritto di proprietà della costruzione. Entrambi potranno mantenere la proprietà della costruzione sul fondo e ciò in virtù del riconosciuto diritto di superficie che gli spetta nei confronti del proprietario del suolo e verso altri.

La superficie può essere riconosciuta sia ad una persona fisica, ma anche ad una persona giuridica.

Esempi

Ecco tre esempi pratici del diritto di superficie:

1. Costruzione di un'abitazione su terreno comunale: Un comune concede a una cooperativa il diritto di superficie su un terreno di sua proprietà per costruire abitazioni. In questo caso, i soci della cooperativa possono costruire le case e mantenerle per un periodo stabilito, mentre il terreno rimane di proprietà del comune. Al termine del diritto di superficie, il proprietario del terreno può riacquisire anche la proprietà delle costruzioni, salvo accordi diversi.
2. Parcheggi pubblici sotterranei: Un ente pubblico può concedere a una società il diritto di superficie su un'area pubblica per realizzare un parcheggio sotterraneo. La società costruisce e gestisce il parcheggio per un periodo prefissato, dopo il quale la proprietà del parcheggio può tornare all'ente pubblico. Durante il periodo di concessione, la società ha il diritto di utilizzare e trarre profitto dall'area.
3. Installazione di impianti fotovoltaici: Un'azienda ottiene il diritto di superficie per installare impianti fotovoltaici su un terreno agricolo di proprietà di un privato. L'azienda può costruire e gestire l'impianto per un certo numero di anni, mentre il proprietario del terreno mantiene la proprietà dello stesso. Alla scadenza del diritto di superficie, l'azienda dovrà smantellare gli impianti o cedere il tutto al proprietario del terreno, secondo gli accordi.

Come si costituisce la superficie?

La superficie può essere costituita secondo:

• atto tra vivi, cioè in forza di un contratto;
• atto mortis causa, cioè per testamento;
• usucapione.

Come previsto dall’articolo 952 c.c., intitolato “Costituzione del diritto di superficie”, il diritto di superficie crea un limite al possibile acquisto per accessione a favore del proprietario del suolo e costituisce, a propria volta, una deroga al principio di accessione.

Costituzione del diritto di superficie a tempo determinato

In base all'art. 953 c.c. il diritto di superficie può essere costituito a tempo determinato.

Alla scadenza del periodo concordato, il diritto si estingue e la proprietà della costruzione passa automaticamente al proprietario del terreno.

Diritti e obblighi dei titolari del diritto di superficie

Tanto il proprietario del suolo, quanto il titolare del diritto di superficie – detto anche superficiario – sono riconosciuti dal nostro ordinamento per i diritti e i doveri che sono chiamati a rispettare.

E’ opportuno precisare che proprietario del fondo può essere anche la Pubblica Amministrazione.

Ai sensi dell’articolo 952 c.c. già citato, il proprietario del suolo ha il diritto di:

• utilizzare il fondo fino a quando il superficiario non intenda costruire l’edificio;
• mantenere il proprio diritto di proprietà sul suolo;
• trasferire il proprio diritto di proprietà a terzi e contemporaneamente il diritto di superficie ad altri;
• mantenere la proprietà del suolo e scegliere di costituire il diritto di superficie

Tra i suoi obblighi vi sono:

• non impedire in alcun modo l’edificazione di un nuovo immobile;
• tollerare il mantenimento del l’immobile, se già esistente.

Il superficiario ha il diritto di:

• costruire in qualunque momento e, a patto che il titolo costitutivo non disciplini diversamente, non è tenuto a dover versare alcun onere;
• accedere al suolo per costruire, anche nel caso ciò comportasse l’esigenza di passare per il fondo altrui (è il caso della servitù di passaggio, un altro dei diritti reali);
• scavare il suolo per le necessità di edificazione;
• posare su suolo i macchinari utili all’opera.

Per i suoi obblighi invece si parla di sostenere le spese dovute dalla costruzione e corrispondere l’eventuale compenso pattuito al momento della costituzione.

Tra i titolari del diritto di superficie vi possono essere anche l’enfiteuta e l’usufruttuario.

Oggetto e durata della superficie

Il diritto di superficie può avere ad oggetto sia il suolo nudo, sia il suolo e la costruzione edificata sullo stesso – in questo caso si parla di sopraelevazione.

Non tutte le costruzioni possono essere investite del diritto di superficie, queste sono tenute al rispetto di alcuni criteri, come il fatto di essere un’opera umana, essere un bene immobile come previsto ex art. 1812 c.c., infine, essere soggetto all’accessione come previsto all’art. 934 del Codice Civile.

Nell’oggetto del diritto di superficie non sono contemplati balconi o terrazze.

Per quanto riguarda la durata, invece, il successivo articolo 953 c.c. non descrive né un tempo minimo, né un tempo massimo ma lo stesso ben potrebbe essere scelto dalla volontà dei soggetti contraenti.
Allo stesso modo, la norma non prevede nulla circa un eventuale compenso.

Estinzione del diritto di superficie

L’articolo 954 c.c. disciplina l’estinzione del diritto di superficie, ovvero:

• perimento o distruzione del suolo e/o della costruzione, pensiamo al caso di un’alluvione che disastra il suono e fa crollare la costruzione;
• scadenza del termine previsto dal contratto di superficie, così come previsto ai sensi dell’art. 953 c.c. (in un simile caso, l’accessione immobiliare viene ripristinata nelle mani del proprietario del suolo);
• non uso ventennale, nel caso del solo diritto di superficie e non della proprietà superficiaria

Oltre a quanto previsto dalla norma, ulteriori cause di estinzione del diritto di superficie sono l’espressa rinuncia al maturato diritto di costruire o mantenere; il verificarsi di una condizione risolutiva.

La proprietà superficiaria: cos’è, differenza con la superficie

Si definisce proprietà superficiaria la proprietà che insiste sui beni edificati sul terreno ed è una proprietà a sé stante rispetto al diritto di superficie. La proprietà superficiaria, pertanto, può essere acquistata separatamente.

La proprietà superficiaria deve essere costituita con un atto apposito e separato.

Esempio: Sul terreno c’è un immobile o una piantagione, pertanto un bene ancorato al suolo. La piantagione o l’immobile possono essere venduti in maniera a sé stante rispetto al terreno. Si parla quindi di proprietà superficiaria

Si definisce proprietà di superficie, invece, quello che insiste sul suolo stesso. Il sottosuolo al contrario è di pertinenza del nudo proprietario

Diritto di superficie in convenzione: Legge 167/1962

Come detto in precedenza, anche la Pubblica Amministrazione può essere interessata dal diritto di superficie e, proprio a questo proposito, si evidenzia l’importante intervento legislativo ad opera della Legge del 18 aprile 1962, n. 167.

La legge ha l’intento di porre un freno alla speculazione fondiaria e di permettere alla P.A. di rilevare aree verdi pubbliche al fine di costruire edifici popolari.

Alla stregua della Legge 167/1962 gli enti pubblici (ad esempio, anche i Comuni) possono attivarsi per espropriare terreni altri per fini di pubblica utilità, cioè la costruzione di edifici e abitazioni accessibili a tutti.

Questo tipo di attività costruttiva prende il nome di edilizia convenzionata e fa riferimento a quel tipo di costruzione urbanistica popolare frutto di un accordo tra imprese costruttrici e Pubblica Amministrazione, con l’intento di garantire la dignità abitativa alle fasce sociali più fragili e deboli.

Affinchè sia possibile acquistare un immobile con l’edilizia convenzionata è necessario attenersi ad alcuni requisiti:

• cittadinanza italiana, o certificato equipollente;
• reddito familiare entro i limiti imposti dalla legge a seconda della Regione di riferimento;
• residenza nel Comune dell’abitazione prescelta;
• non possedere seconde case.

Una volta acquistato l’immobile con edilizia convenzionata è importante ricordare di attenersi a dei vincoli e che variano da Regione a regione, i più comuni sono:

• in virtù dell’accordo sottoscritto, non è possibile affittare o rivendere l’immobile prima dei 5 anni;
• il proprietario non può rivendere l’immobile ad un prezzo maggiore di quello imposto dal Comune originariamente;
• se locato, l’affittuario sarebbe tenuto a corrispondere un canone massimo.

Ai sensi della Legge 167/1962, i proprietari degli immobili edificati in aree su cui insiste un diritto di superficie possono scegliere di trasformare la propria proprietà superficiaria in una piena proprietà. Come? Sottoscrivendo una nuova convenzione in cui verrà modificato il regime di proprietà previgente.

Se infatti prima del 1962 la durata della convenzione era di circa 90 anni, ad oggi con l’avvento della Legge n. 167 la stipula dell’atto di trasformazione rende la durata della convenzione pari a 20 anni.
Gli interessati all’acquisto, grazie al pagamento del prezzo di cessione – che viene calcolato sul prezzo al millesimo moltiplicato per i millesimi della proprietà) diventano liberi da ogni sorta di vincolo convenzionale.

Nel caso in cui, invece, fossero i proprietari superficiari a voler trasformare il proprio diritto di proprietà, dovranno presentare un’apposita istanza all’Ufficio del Demanio e del Patrimonio territorialmente competente insieme alla documentazione richiesta dal modello reperibile online.

Cosa accade, invece, nel caso di eliminazione dei vincoli residuali convenzionali?
Se l’interessato abbia già effettuato negli anni addietro la trasformazione del proprio diritto di superficie in diritto di proprietà, cioè modificando la durata della convenzione originaria da 90 anni a 30 anni – così come previsto per il precedente regime legislativo in vigore – potrà eliminare i vincoli sussistenti secondo il calcolo:

CRV = Cc.48 x QM x 0,5 x (ADC-ATC)/ADC

CRV: corrispettivo rimozione vincoli;

Cc.48: corrispettivo risultante dall’applicazione dell’articolo 31, comma 48, della legge n. 448/98;

QM: quota millesimale dell’unità immobiliare;

ADC: numero degli anni di durata della convenzione;

ATC: numero degli anni, o frazione di essi, trascorsi dalla data della stipula della convenzione, fino alla durata massima della convenzione.