Diritto di servitù: cos’è e come funziona la servitù prediale

La servitù è un diritto reale di godimento spettante al proprietario di un fondo dominante rispetto ad un fondo servente, ovvero di altri, il cui proprietario subisce una compressione del proprio diritto di godimento per la realizzazione di una utilità per il fondo dominante.

Pensiamo al caso in cui Sempronio, proprietario del fondo dominante, per entrare nella propria proprietà debba necessariamente passare per l’adiacente fondo di Caio, proprietario di quello servente.

Le servitù prediali, di cui al Titolo VI, Libro III del Codice Civile trovano la loro disciplina a partire dall’articolo 1027 al 1099.

Il diritto di servitù ha origini antichissime, affondando le proprie origini già nel diritto romano.

Le servitù a cui all’epoca si faceva riferimento riguardavano per lo più i fondi rustici e quindi rifletteva l’economia agricola tipica dell’età arcaica romana.

Nel corso del tempo però le servitù non vennero mai distinte per le loro figure particolari (pensiamo al fatto che vennero create anche le servitù urbane), ma è solo in età post-classica che cominciò a parlarsi della distinzione tra servitù personali e prediali.

L'istituto della servitù è poi approdato nel Codice Civile del 1865 grazie ai lavori di compilazione, ma solo nell’accezione della servitù prediale e difettando, quindi, della contrapposizione con quella personale originaria.

Lo stesso lavoro è stato fatto anche dal successivo Codice Civile del 1942.

Caratteristiche della servitù

Il diritto di servitù rientra nella più ampia categoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui (o, in termini giuridici, iura in re aliena).

Quanto al suo contenuto, il Codice Civile definisce la servitù come “un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario”. 

La servitù si basa sul principio della cooperazione fondiaria che consente l’utilizzazione di un fondo nell’interesse di un altro fondo e per perseguire quell’interesse generale di incremento della produttività.

Il “peso” al quale rimanda il contenuto del diritto di servitù, è inteso come limitazione del diritto di godimento esercitato dal proprietario del fondo servente e al quale corrisponde il diritto, invece, del proprietario di quello dominante.

Non importa, ai fini della servitù, che i due fondi siano contigui. Affinché la servitù abbia senso, e quindi sia necessaria, è bastevole che i due fondi siano vicini tra loro.

L’effettiva utilità ricercata dal fondo dominante, presente o futura che sia, è un elemento essenziale per l’instaurazione della servitù e può consistere sia in ragioni di comodità (di accesso o di approvvigionamento, per esempio) o di destinazione produttiva. In ogni caso, l'utilità perseguita deve riguardare l’interesse del fondo e mai quello del suo proprietario, altrimenti il carattere della predialità – tipico delle servitù – verrebbe a sostituirsi con l’essere una semplice obbligazione personale.

Elementi imprescindibili delle servitù prediali sono:

• vicinanza tra i fondi;
• predialità, cioè che la servitù sia posta a vantaggio di un fondo;
• l’utilità, intenso come qualunque vantaggio anche di natura non economica;
• appartenenza dei fondi a proprietari diversi;
• unilateralità, cioè non è possibile che un fondo sia in posizione servente e dominante allo stesso tempo;
• inseparabilità, cioè la servitù si estende in maniera unitaria;
• indivisibilità, intesa nel senso di estensione della servitù che avviene nell’interezza del fondo e non parzialmente;
• ambulatorietà, vale a dire che al momento del trasferimento della proprietà del fondo (servente o dominante) al nuovo proprietario verrà trasferito anche il preesistente rapporto;
• non ipotecabilità, la servitù non consente di ipotecare il fondo;
• sopportare il verificarsi di una certa attività o astenersi da un comportamento e mai consistere, al contrario, in un’obbligazione di fare.

Servitù coattive

La legge, prevede le servitù coattive come quello strumento idoneo a soddisfare la necessità del fondo dominante e non una sua utilità.

Si definisce necessità il fatto che si intenda perseguire un interesse di ordine generale o pubblico, come ad esempio il fatto che per il vialetto d’ingresso per l’abitazione, cioè una strada privata, sia garantito il passaggio di tubature per il gas per l’intero circondario.

Il carattere della “coattività” deriva dal fatto che sia la legge l’unica a poter indicare le ipotesi.

Proprio il Codice Civile al suo articolo 1033, rubricato (o meglio, intitolato) “Obbligo di dare passaggio alle acque”, rintraccia tassativamente i casi in cui potersi attivare con una servitù coattiva, ovvero “per i bisogni della vita, per gli usi agrari o per quelli industriali”.

Le servitù di acquedotto disciplinate dall’ordinamento rientrano nella tipologia delle servitù coattive poiché hanno l’intento di assicurare la diffusione quanto più estesa dell’acqua potabile, e ciò lasciando convergere tanto gli interessi del proprietario del fondo servente e cioè arrecandogli il meno pregiudizio possibile, quanto rispettando l’esistenza di strutture già esistenti.

All’articolo 1032 del Codice Civile, poi, vi è la descrizione dei modi di costituzione di questo tipo di servitù, ovvero non con la semplice sussistenza dei presupposti fin qui visti, ma attraverso la stipula di un contratto o con sentenza – giudiziale o amministrativa – tesa ad attuare la legge.

La servitù coattiva si estingue poi per il venir meno della necessità che ne ha costituito il presupposto originario.

Il nostro ordinamento contempla diverse tipologie di servitù coattive, tra cui quella di passaggio; di acquedotto; di elettrodotto; di somministrazione dell’acqua.

La servitù di passaggio è quella più frequente, vediamola insieme:

Servitù di passaggio

La servitù di passaggio è una particolare accezione della servitù coattiva e trova la sua disciplina all’interno della Sezione IV, Titolo VI, Libro III del Codice Civile – a partire dall’articolo. 1051.

Questo tipo di servitù ha lo scopo di garantire un miglior utilizzo dei fondi da parte dei rispettivi proprietari, nel caso in cui l’accesso alla via pubblica sia ostacolato o impedito, difficoltoso o insufficiente alle esigenze dell’attività del fondo, agricole o industriali che siano.

Le servitù di passaggio sono destinate all’utilizzo di fondi agricoli o industriali, allorché il proprietario del fondo dominante abbia il diritto di accesso alla strada pubblica, ma a patto che questa risulti essere corredata di difficoltà tali, da essere necessario il passaggio per l’altrui fondo. Nel caso in cui, passando per il fondo servente, il proprietario del fondo dominante cagionasse un qualche danno, al titolare di quello servente spetterebbe un’indennità: calcolata in base alla stima di quanto subìto e al risarcimento del danno patito.

Altri tipi servitù

Per l’ordinamento, il diritto di servitù, viene suddiviso in differenti categorie che si distinguono tra loro a seconda delle vicende che interessano (come nel caso di vicende acquisitive) o per l’estinzione del diritto.

E’ possibile parlare di servitù a seconda che queste siano: volontarie o coattive; apparenti e non apparenti; affermative o negative; continue o discontinue.

Servitù volontarie

Sono servitù volontarie quelle che vengono a costituirsi basandosi sulla volontarietà delle parti, cioè un accordo intrapreso tra il proprietario del fondo servente e il proprietario del fondo dominante. I due danno vita a questa forma di servitù attraverso un contratto. Inoltre, le servitù volontarie possono essere costituite a seguito di usucapione ventennale o per quello che in diritto si definisce “destinazione del padre di famiglia”, istituite cioè dall’originario proprietario del fondo e poi ereditate come tali dai successori.

Servitù apparenti

Si definiscono servitù apparenti quelle aventi ad oggetto opere visibili e permanenti nel proprio esercizio, come ad esempio l’apertura di un cancello su di un fondo servente o il diritto di affacciarsi sul fondo vicino senza che il vicino possa ostacolare la veduta. Sono opere visibili e permanenti quelle:

• esclusivamente destinate al corretto esercizio della servitù e che, anche se occasionalmente, possono essere;
• visibili da qualsiasi punto di osservazione, anche se occasionalmente e dall’esterno del fondo servente.

Servitù non apparenti

Le servitù non apparenti si definiscono tali perché prive di opere visibili, permanenti e strumentali all’esercizio della servitù. Per spiegare meglio questo tipo di servitù, interviene il suo principio di diritto: “servitus altius non tollendi” (servitù di non costruire oltre una certa altezza), per esempio la servitù che impone al proprietario di un fondo servente di non costruire in altezza sino a precludere la veduta al fondo dominante.

Servitù affermative

Le servitù affermative sono servitù che consentono una determinata azione, si dice che siano servitù di “facere” (dal latino,  fare: servitù di fare)

Servitù negative

Le servitù negative consistono in un divieto imposto al proprietario del fondo servente affinchè non intralci invece l'esercizio del diritto del proprietario del fondo dominante (ad esempio, se il titolare del fondo dominante ha il diritto, per accedere alla sua proprietà, di passare per il vialetto dell’abitazione del proprietario del fondo servente, quest’ultimo avrà il divieto di costruire fabbricati che possano ostruire il passaggio).

Servitù continue

Si dicono servitù continue quelle che, per la loro esistenza e prosecuzione, non necessitano dell’intervento dell’essere umano poiché permanenti e perduranti.

Servitù discontinue

Sono servitù discontinue, al contrario delle precedenti, quelle che hanno bisogno della presenza dell’attività umana.

Azioni a tutela delle servitù

All’interno del Capo VII, Titolo VI, Libro III del Codice Civile trova disciplina l’azione a difesa della servitù, attraverso il suo accertamento e degli altri provvedimenti a tutela.

L’ordinamento riconosce a tutela del proprio diritto di servitù alcuni strumenti con i quali far riconoscere in giudizio l’esistenza del proprio diritto a chi, invece, lo contesti o al fine di richiedere la cessazione immediata di tutti quegli impedimenti o comportamenti turbanti che impediscono il corretto esercizio del diritto.

L’azione confessoria, ovvero uno degli strumenti con i quali far accertare la servitù, mira ad ottenere il riconoscimento del diritto e il risarcimento dei danni, se patiti. Nel caso invece in cui la turbativa non metta a rischio l’esercizio della servitù, ma ne disturbi il corretto funzionamento, il titolare del fondo dominante al fine di inibire la turbativa e ottenere il risarcimento del danno.

Estinzione della servitù

Le cause di estinzione della servitù sono:

• confusione;
• prescrizione;
• mancanza di uso;
• mancanza di utilità;
• rinuncia;
• espropriazione;
• perimento o distruzione dei fondi interessati;

Il Capo VI del Titolo VI, Libro III del Codice Civile dispone in ordine all’estinzione della servitù, ma non li indica in maniera tassativa poiché l’elenco è esteso anche a casi ulteriori.

Si parla di confusione nel caso in cui sia riunita in una sola persona sia la titolarità del fondo servente, sia di quello dominante.

Si definisce confusione  indicare l’impossibilità,  dal momento di riunione dei due fondi in capo ad un unico soggetto, di distinguere l'uno dall’altro (anche se – da un punto di vista giuridico – sarebbe più corretto parlare di consolidazione invece di confusione:  ad esempio, pensiamo al caso in cui Alberto Rossi, proprietario del fondo dominante, decida di acquistare il fondo servente del vicino. I due fondi entreranno quindi nel patrimonio immobiliare di Alberto Rossi come un’unica entità patrimoniale).

La servitù si estingue per prescrizione, ovvero per decorrenza del termine di prescrizione (ventennale), quando non se ne usa per venti anni.

L’impossibilità di uso o la mancanza di utilità sono due aspetti ulteriori dell’estinzione, ma con un’accezione particolare. Infatti, non comportano l’estinzione immediata della servitù, che anzi resta in uno stato di quiescenza, fino al maturare della prescrizione.

Si parla di rinuncia da parte del titolare  che però deve risultare da atto scritto.

Si tratta di espropriazione quando la pubblica amministrazione intervenga sul fondo servente, sottraendolo alla titolarità e disponibilità del proprietario.