Diritto di prelazione: cos’è e come funziona su immobili e terreni confinanti

Il diritto di prelazione ha origine da un patto o da una previsione di legge in forza della quale è stabilito che il prelazionante si impegna a preferire il prelazionario ad altri nella conclusione di un contratto e a praticare le medesime condizioni contrattuali che offrirebbe ad altri.

Un esempio tipico è costituito dal diritto di prelazione di cui gode l’affittuario: se il proprietario dell’immobile, infatti, decide di venderlo, dovrà prima di tutto proporre l’acquisto all’inquilino (denuntiatio) alle stesse condizioni che praticherebbe ad altri.

Per semplificare:

Tizio è proprietario dell’immobile che è locato a Caia.

Tizio decide di vendere l’immobile al prezzo di 200.000 euro.

Tizio dovrà prima di tutto proporre l’acquisto dell’immobile a Caia al prezzo di 200.000 euro.

Qualora Caia rifiuti l’offerta, allora Tizio sarà libero di vendere l’immobile a Sempronio, sempre al prezzo di 200.000 euro.

Come si vede dall’esempio riportato, dunque, le condizioni di vendita non cambiano, poiché il prezzo dell’immobile resta di 200.000 euro, ciò che cambia è il vincolo che subisce Tizio nella scelta del contraente.

Egli, infatti, è tenuto a vendere l’immobile, in primo luogo, a Caia e, solo se Caia non accetta, potrà venderlo alle stesse condizioni ad altri.

Cosa si intende per diritto di prelazione

Il diritto di prelazione consiste nell’accordare la precedenza nella conclusione di un contratto a un determinato soggetto, in forza di una previsione di legge ovvero sulla base di una previsione contrattuale.

Tipico esempio è rappresentato dalla prelazione di immobili.

Il caso classico è quello del proprietario il quale, qualora intenda vendere il suo immobile locato, deve formulare in primo luogo una proposta contrattuale nei confronti del suo inquilino.

Sono inoltre previste dalla legge altre ipotesi di prelazione, come quella a favore del coltivatore diretto o confinante o la prelazione ereditaria, a favore dei coeredi.

La prelazione può inoltre essere prevista contrattualmente, nell’ipotesi in cui soddisfi un interesse meritevole di tutela dei contraenti.

Quando si applica il diritto di prelazione e chi ne ha diritto

Il diritto di prelazione si applica se è previsto contrattualmente oppure se lo prevede la legge.

Titolare del diritto di prelazione è colui che (il prelazionario), in forza di un patto contrattuale oppure in forza di una previsione di legge deve avere la precedenza rispetto ad altri nella conclusione di un contratto.

Ad esempio, titolare del diritto di prelazione è:

• il conduttore dell’immobile;
• il coerede;
• i familiari in caso di di divisione ereditaria o di trasferimento dell'impresa familiare;
• lo Stato in caso di alienazione di beni di interesse storico.

Queste sono solo alcune delle ipotesi in cui è la stessa legge a prevedere che taluni soggetti possano godere del diritto di prelazione.

Come si esercita il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione si esercita a seguito di proposta effettuata dal prelazionante.

Si può fare ancora l’esempio classico del proprietario dell’immobile (Tizio) che deve vendere la sua abitazione data in affitto a un inquilino (Caia).

Tizio decide di vendere l’immobile di sua proprietà al costo di 200.000 euro e invia la proposta contrattuale a Caia.

Entro il termine di 60 giorni, Caia potrà scegliere se esercitare o meno il diritto di prelazione.

Qualora decida di esercitare tale diritto, dovrà accettare la proposta di Tizio nel termine di 60 giorni.

A tal fine, Caia dovrà notificare a Tizio la sua volontà di esercitare il diritto di prelazione.

Il versamento del prezzo da parte di Caia deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte Tizio.

Contestualmente al versamento del prezzo, Tizio e Caia stipuleranno il contratto di compravendita o il contratto preliminare.

La prelazione volontaria

La prelazione volontaria è quell’ipotesi di prelazione che viene contrattualmente prevista.

Le parti possono cioè prevedere contrattualmente il diritto di un soggetto a essere preferito nella conclusione di un contratto.

La prelazione può essere contenuta in un contratto come clausola oppure può costituire oggetto di un contratto autonomo.

Tizio, ad esempio, può decidere di concludere un contratto con cui attribuisce il diritto di prelazione a Caia, la quale in cambio gli offre un certo corrispettivo in denaro.

In caso di inadempimento del contratto di prelazione, il prelazionante è tenuto al risarcimento del danno nei confronti del prelazionario.

A differenza di quanto stabilito per la prelazione legale, dunque, la violazione del contenuto del patto di prelazione non fa sorgere il diritto di riscatto in capo al prelazionario, ma soltanto il diritto a essere risarcito dal prelazionante.

La prelazione legale

Vi sono una serie di ipotesi in cui la prelazione è espressamente prevista dalla legge.

Ecco perché si parla, a tal proposito, di prelazione legale.

Ecco alcuni esempi:

• prelazione riconosciuta ai coeredi (art. 732 c.c.);
• prelazione riconosciuta ai conduttori degli immobili (art. 38 legge 27 luglio 1978, n. 392);
• prelazione riconosciuta allo Stato in ipotesi di alienazione a titolo oneroso di beni di interesse storico (art. 60 d.lgs. 42/2004).;
• prelazione riconosciuta al coltivatore diretto o al proprietario di terreni confinanti (art. 8 legge 590/1965 e art. 7 legge 14 agosto 1971, n. 817);
• prelazione riconosciuta ai familiari nell’impresa familiare (art. 230 bis c.c.).

Ciò che differenzia la prelazione legale dalla prelazione volontaria è il fatto che generalmente il prelazionario, in ipotesi di prelazione legale, può, entro un certo termine, esercitare il diritto di riscatto nei confronti del terzo.

In pratica, il prelazionario può pagare il prezzo dell’immobile al terzo e farlo proprio.

Come funziona la prelazione su un immobile?

La prelazione su un immobile viene prevista in numerose ipotesi dalla legge.

Esempio classico è quello previsto dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il proprietario dell’immobile è tenuto a comunicare al conduttore la sua volontà di vendere l’immobile e qualora non effettui tale comunicazione l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente.

Il diritto di prelazione del confinante

Il diritto di prelazione del confinante è il diritto del coltivatore diretto o dell’imprenditore agricolo professionale a essere preferiti nella vendita di terreni confinanti.

Prima di trattare tale tipologia di diritto, è bene fare una premessa generale in tema di prelazione agraria.

Secondo quando previsto dalla legge 26 maggio 1965, n. 590, all’art.8, in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto (non stagionale) l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni hanno diritto di prelazione purché coltivino il fondo stesso da almeno quattro anni.

La prelazione, secondo quanto stabilito dall’art. 8, non è consentita nei casi di:

• permuta;
• vendita forzata;
• liquidazione coatta;
• fallimento;
• espropriazione per pubblica utilità;
• quando i terreni in base a piani regolatori siano destinati a utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

Il proprietario del terreno confinante è tenuto a notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati:

• il nome dell'acquirente;
• il prezzo di vendita;
• le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità della prelazione.

Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione, il prelazionario può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Se invece il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di sei mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall'avvenuta notifica da parte del proprietario, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

Secondo quanto previsto dalla legge 14 agosto 1971, n. 817, all’art. 7, il diritto di prelazione, nei termini sopra indicati, spetta anche:

• al mezzadro o al colono;
• al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti;
• all'imprenditore agricolo professionale iscritto nella previdenza agricola proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti.

Il diritto di prelazione del confinante viene dunque previsto sia in favore del coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, sia in favore dell’imprenditore agricolo professionale proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita.

Quindi, in ipotesi di vendita di un terreno che confini con altri, il venditore deve preliminarmente inviare notifica con proposta di vendita al proprietario del terreno confinante.

Il diritto di prelazione del coerede e tra fratelli

Il diritto di prelazione del coerede è previsto all’art. 732 del Codice civile ove è stabilito che il coerede, il quale voglia alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione.

I coeredi possono esercitare tale diritto nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni.

Qualora non sia stata fatta alcuna notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, fino a che dura lo stato di comunione ereditaria.

Viene infine previsto che, qualora i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto siano più soggetti, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

Il diritto di prelazione del conduttore

Una delle ipotesi più note in cui è la legge a prevedere il diritto di prelazione, è costituita dal diritto di prelazione che viene attribuito al conduttore dall’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Qualora il locatore decida di trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nella comunicazione, il proprietario deve indicare:

• il corrispettivo in denaro;
• le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa;
• l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Il versamento del prezzo, da parte del conduttore, salvo diversa condizione indicata dal locatore, deve essere effettuato entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario.

Contestualmente al versamento del prezzo, proprietario e conduttore devono procedere alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Qualora l'immobile sia locato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse e il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori.

Il diritto di prelazione di un terreno agricolo

Il diritto di prelazione di un terreno agricolo è previsto dalla legge 26 maggio 1965, n. 590, all’art.8,  e opera in caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto (non stagionale).

Tale forma di prelazione è prevista a favore di:

• affittuario,
• mezzadro,
• colono,
• compartecipante.

Il proprietario del terreno confinante deve notificare al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita e il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni.

Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione, il prelazionario può riscattare il fondo dall'acquirente entro un anno.

Se invece il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di sei mesi, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti.

Interessante e copiosa la casistica giurisprudenziale sul tema.

Si riportano, di seguito, alcune recenti sentenze della Corte di cassazione.

Corte di Cassazione, sezione II, ordinanza 4 ottobre 2023 n. 27986

“In tema di prelazione agraria, il carattere eccezionale delle norme impedisce un'interpretazione estensiva del concetto di fondo rustico, ex art. 8, comma 2, della l. n. 590 del 1965, tale da comportare l'applicazione della relativa disciplina a quelle parti del terreno che abbiano destinazione edilizia, industriale o turistica. Ne deriva che, quando sia alienato un fondo destinato solo in parte a scopi agricoli, il coltivatore diretto potrà esercitare il suo diritto di prelazione o di riscatto alla sola parte del fondo che abbia tale destinazione, fermo restando il potere del proprietario di esigere che la prelazione e il riscatto si estendano all'intero fondo, ove le parti rimanenti divenissero, all'esito, relitti inutilizzabili”.

Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza 11 ottobre 2023 n. 28374

“Ai fini dell'esercizio della prelazione agraria ex art. 7 l. n. 817 del 1971 è necessario non solo che il proprietario del fondo confinante rivesta la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi concretamente il fondo adiacente a quello in vendita, giacché l'intento del legislatore è l'ampliamento dell'impresa coltivatrice diretta finitima e non l'acquisto della proprietà da parte di qualsiasi coltivatore diretto; in punto di prova, peraltro, la qualità di agricoltore non può desumersi dal fascicolo aziendale, atteso che le informazioni in esso contenute hanno finalità amministrativa e fiscale e non valgono a dimostrare la coltivazione effettiva del fondo”.

Corte di Cassazione, Sezione II, ordinanza, 5 settembre 2023, n. 25851

“Ai fini della prelazione agraria del confinante, ex art. 7, comma 2, della l. n. 817 del 1971, pur non essendo indispensabile l'esistenza della destinazione agricola del fondo nella normativa urbanistica, è comunque necessario, in assenza di tale espressa ed attuale destinazione, accertare se il fondo per il quale si invoca la prelazione del confinante sia ancora suscettibile di coltivazione agricola, o se abbia perso l'attitudine alla coltivazione, facendo riferimento alla situazione di fatto esistente alla data del preteso esercizio della prelazione e del riscatto, senza che al riguardo rilevino ipotetici futuri interventi di trasformazione del fondo”.

Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza 17 novembre 2023, n. 31968

“Ai fini del valido esercizio della prelazione agraria deve ritenersi necessaria l'allegazione del preliminare alla denuntiatio che il proprietario è tenuto a notificare al coltivatore diretto del fondo e al confinante, non essendo tale adempimento surrogabile dalla trascrizione, nella denuntiatio, delle condizioni contrattuali pattuite con il terzo, giacché tale comunicazione costituisce atto preparatorio di una fattispecie traslativa complessa avente ad oggetto beni immobili che si realizza attraverso il subentrare del coltivatore diretto, o del confinante, nel contratto preliminare, il quale deve essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute”.

Quali sono i termini per esercitare il diritto di prelazione

I termini per esercitare il diritto di prelazione possono essere previsti contrattualmente o dalla legge.

Ad esempio, nel caso del diritto di prelazione dell’affittuario il termine entro cui lo stesso è tenuto a esercitare il diritto di prelazione è di 60 giorni dalla notificazione della proposta da parte del proprietario.

Nel caso di prelazione agraria, tale termine è invece di 30 giorni.

In ipotesi di prelazione del coerede deve essere esercitato entro due mesi.

Quando non spetta il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione non spetta se non ricorrono tutte le condizioni previste dal contratto (in ipotesi di prelazione volontaria) oppure se non ricorrono tutte le condizioni previste dalla legge.

Ad esempio, qualora si alieni un terreno con destinazione turistica e non agricola, non possono operare le disposizioni previste in tema di prelazione agraria, poiché si tratta di normativa eccezionale non estensibile in via analogica.