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Attraverso la presentazione del modello 730, è possibile recuperare un Credito canoni di locazione non percepiti, ossia un credito d’imposta ai fini Irpef sugli affitti non incassati.
Tale agevolazione fiscale è concessa solo se interviene uno sfratto esecutivo per morosità dell’inquilino e quindi il mancato pagamento è riconosciuto nell’ambito di un procedimento giurisdizionale. L’ammontare della cifra spettante come credito da recuperare in dichiarazione dei redditi è determinata con una riliquidazione che tiene conto anche di rettifiche ed accertamenti.
La voce è nel rigo G2 – Credito canoni di locazione non percepiti del quadro G – Crediti d’imposta del modello 730/2024.
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Come funziona il credito d'imposta per canoni di locazione non percepiti
L'articolo 26 del TUIR denominato "Imputazione dei redditi fondiari", oltre a stabilire che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, stabilisce una norma in merito ai canoni di locazione o fitto non percepiti:
"Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d'imposta di riferimento e percepiti in periodi d'imposta successivi si applica l'articolo 21 in relazione ai redditi di cui all'articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare".
L’art. 26 del TUIR, modificato dall’art. 3-quinquies, comma 1, del d.l. n. 34 del 2019, disciplina la detassazione dei canoni di locazione ad uso abitativo, venuti a scadenza e non percepiti, nonché la tassazione dei canoni di locazione ad uso abitativo non riscossi e percepiti in periodi d’imposta successivi.
In considerazione di quanto disposto dall’art. 6-septies, comma 2, del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito con modificazioni dalla legge 21 maggio 2021, n. 69, il locatore di immobili ad uso abitativo:
- non assoggetta a tassazione i canoni di locazione non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020 purché la mancata percezione del canone sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento; in tal caso deve assoggettare a tassazione la rendita catastale rivalutata;
- recupera mediante credito d’imposta, dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, la maggiore imposta versata per i canoni di locazione scaduti e non percepiti, ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti.
I canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi sono soggetti a tassazione separata, salvo opzione per la tassazione ordinaria.
A tali canoni si applica l’art. 21 del TUIR in relazione ai redditi di cui all’art. 17, comma 1, lettera n-bis), del TUIR; pertanto essi vanno indicati nel rigo D7 del modello 730/2024 insieme alle somme ricevute per rimborso di imposte o oneri.
Per quali contratti di fitto si applica l'agevolazione
Tale disposizione si applica esclusivamente alle locazioni ad uso abitativo, ossia ai fabbricati appartenenti alla categoria catastale “A” (A/10 escluso).
I canoni di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo, invece, devono essere sempre dichiarati, indipendentemente dalla loro percezione (Circolare 21.05.2014 n. 11/E, risposta 1.3).
Come si calcola il credito d'imposta
Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le maggiori imposte relative ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.
Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.
Quando è possibile godere del credito d'imposta
Il credito d’imposta in questione può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.
In ogni caso il contribuente, qualora non intenda avvalersi del credito d’imposta nell’ambito della dichiarazione dei redditi, ha la facoltà di presentare agli uffici finanziari competenti, entro i termini di prescrizione sopra indicati, apposita istanza di rimborso.
Riscossione totale o parziale dei canoni
L’eventuale successiva riscossione (totale o parziale) dei canoni di locazione per i quali si è usufruito del credito d’imposta comporta per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria (art. 26, comma 1, del TUIR; Circolare 12.05.2000, n. 95, risposta 4.1.2, e Circolare 07.07.1999 n. 150, paragrafo 1.1).
Contratto di locazione con cedolare secca
Il medesimo principio vale anche nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione per la c.d. “cedolare secca”.
Prescrizione ordinaria di 10 anni
Infine, per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la determinazione e la richiesta del credito d’imposta, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni.
Pertanto, si può effettuare il calcolo con riferimento alle dichiarazioni dei redditi presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2012, sempreché, ovviamente, per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2022.
Documentazione da controllare e conservare
Per il Credito d’imposta per canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti, occorrono i seguenti documenti:
- Intimazione di sfratto per morosità o ingiunzione di pagamento;
- Sentenza passata in giudicato di convalida di sfratto per morosità ai fini del credito d’imposta;
- Dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti dalle quali risulti dichiarato il reddito relativo ai canoni di locazione non riscossi
Come compilare il Rigo G2 del 730/2024
La compilazione del 730 per il credito canoni di locazione non percepiti. Il quadro G del modello 730 2014 è dedicato ai crediti d’imposta.
E nella sezione I ci sono i crediti d’imposta relativi ai fabbricati. Nel rigo G1 c’è la sezione relativa al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
Il rigo G2 invece è quello dedicato appunto al credito d’imposta per i canoni di locazione non percepiti. In questo rigo va indicato il credito d’imposta spettante per le imposte versate sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo scaduti e non percepiti, come risulta accertato nel provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
