Credito d’imposta acquisto prima casa giovani under 36 (Rigo G8 del 730/2024)

Il credito d'imposta acquisto prima casa giovani under 36 è un credito d'imposta spettante sull'IVA pagata in occasione dell’acquisto della prima casa nell'anno d'imposta 2023 e precedenti.

Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa prevedono una serie di esenzioni dal pagamento dell'imposte di registro, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative. Accanto a queste, per le compravendite soggette ad iva, spetta un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto applicata con aliquota nella misura del 4 per cento.

Vediamo come funzionano le agevolazioni acquisto prima casa under 36 ed il credito d'imposta.

Come funzionano le agevolazioni acquisto prima casa under 36

Si tratta del credito d'imposta previsto dall'art. 64, commi da 6 a 10, del decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, dall'art. 1, comma 151, della legge 30 dicembre 2021, n. 234 (legge di bilancio 2022) e dall'art. 1, comma 74, della legge 29 dicembre 2022, n. 197 (legge di bilancio 2023)-

L’art. 64, commi da 6 a 10, del Decreto legge n. 73 del 2021 ha introdotto nuove agevolazioni volte a incentivare l’acquisto della “prima casa” di abitazione da parte delle persone più giovani (under 36).

Per quali acquisti di prima casa spetta il credito

Le agevolazioni “prima casa under 36” si applicano ai contratti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023.

Le proroghe fino al 2023. L’art. 1, comma 151, della legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato al 31 dicembre 2022 il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal D. L. n. 73 del 2021 (Circolare 04.02.2022 n. 3/E, paragrafo 3.2) e l’art. 1, comma 74, della legge di bilancio 2023 ha prorogato ulteriormente l’agevolazione di un anno.

Quali sono le agevolazioni fiscali spettanti

La norma prevede i seguenti benefici:

• per le compravendite non soggette a IVA, esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (art. 64, comma 6);
• per le compravendite soggette a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto applicata con aliquota nella misura del 4 per cento (art. 64, comma 7);
• per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo, esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative (art. 64, comma 8).

A chi spetta e quali sono i requisiti da possedere

Vediamo ora i soggetti interessati.

Possono beneficiare delle agevolazioni “prima casa under 36” coloro che:

• non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
• hanno un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) il cui valore non supera euro 40.000 annui.

Requisito di età under 36 anni

Il primo requisito, di carattere anagrafico, limita l’applicazione delle agevolazioni ai soggetti acquirenti che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo anno d’età (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 1.1).

Requisito dell'ISEE fino a 40 mila euro

Il secondo requisito è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa.

Detto requisito circoscrive l’ambito di applicazione delle agevolazioni a un valore di carattere economico, riferito alle risultanze dell’ISEE, ordinario o corrente, della parte acquirente, il cui valore non deve superare euro 40.000 annui (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 1.2).

Al riguardo, si ricorda che, ai sensi del regolamento di cui al DPCM 5 dicembre 2013, n. 159, l’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (DSU), rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare.

Ai fini ISEE, il “nucleo familiare” differisce dalla nozione di familiare fiscalmente a carico stabilita dall’art. 12 del TUIR ed è costituito, ai sensi dell’art. 3 del DPCM n. 159 del 2013, dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dal medesimo articolo (Circolare 03.07.2020 n. 18/E).

Agli effetti delle agevolazioni di cui trattasi, la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto.

Il contribuente, al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare nello stesso di avere un valore ISEE non superiore a euro 40.000 e di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a richiederla, mediante presentazione di apposita DSU in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto.

Basta anche il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente. A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 1.2).

Oltre al requisito anagrafico e a quello economico, i soggetti interessati devono integrare i requisiti già stabiliti ai fini dell’agevolazione “prima casa” dalla nota II-bis, posta in calce all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 1.2).

Requisito del trasferimento di residenza

In particolare, è necessario che l'acquirente:

• abbia o stabilisca la propria residenza nel comune in cui l'immobile è ubicato entro 18 mesi (12) dall'acquisto o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui sia cittadino italiano emigrato all'estero, che abbia acquistato l'immobile come "prima casa" sul territorio italiano;
• dichiari, nell'atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• dichiari, nell'atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni "prima casa", ovvero, in caso contrario, alieni l'immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

La decorrenza del termine dei 18 mesi entro cui il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione è stata sospesa dal 23 febbraio 2020 al 31 marzo 2022 ai sensi dell’art. 3, comma 5-septies, del decreto-legge 30 dicembre 2021, n. 228, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 febbraio 2022, n. 15, e ulteriormente sospesa nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023 ai sensi dell’art. 3, comma 10-quinquies, del D. L. n. 198 del 2022.

Le agevolazioni “prima casa under 36” non si applicano ai contratti preliminari di compravendita.

Co-acquisto soggetto ad IVA: calcolo credito pro-quota

In caso di co-acquisto soggetto ad IVA, il riconoscimento del relativo credito è calcolato pro-quota, in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti. Pertanto, in caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, ove solo uno degli acquirenti abbia i requisiti richiesti dall’agevolazione c.d. “prima casa under 36” (Circolare 14.10.2021, n. 12/E, paragrafo 3.2.):

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione (i.e. esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto ad IVA, riconoscimento del relativo credito pro quota);
• la quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione “prima casa” beneficerà degli effetti della relativa disciplina (i.e. pagamento dell’imposta di registro, con aliquota agevolata nella misura del 2 per cento sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a euro 1.000, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna, in caso di acquisto non soggetto ad IVA, ai sensi dell’art. 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23; pagamento dell’imposta con aliquota IVA agevolata nella misura del 4 per cento, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di euro 200 ciascuna, in caso di acquisto soggetto ad IVA);
• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria (i.e. pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9 per cento sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a euro 1.000, e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di euro 50 ciascuna, in caso di acquisto non soggetto ad IVA, ai sensi dell’art. 10 del d.lgs. n. 23 del 2011; pagamento dell’imposta con aliquota IVA pari al 10 per cento, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di euro 200 ciascuna, in caso di acquisto soggetto ad IVA).

Vendita prima casa under 36

In caso di acquisto con le agevolazioni “prima casa under 36”, che faccia seguito, entro l’anno, a precedente alienazione di immobile già acquistato con le agevolazioni “prima casa”, non spetta il credito d’imposta “prima casa” di cui all’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero).

Così come non spetta il credito di imposta suddetto nel caso di nuovo acquisto con le agevolazioni “prima casa” che faccia seguito all’alienazione, entro l’anno, di immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa under 36” (in quanto l’imposta relativa al precedente acquisto era pari a zero).

Il suddetto credito d’imposta per il riacquisto “prima casa” non compete all’acquirente nemmeno in relazione agli acquisti con atto soggetto ad IVA, sebbene in tal caso il nuovo acquisto sia formalmente soggetto a detta imposta.

Ciò in quanto, nelle compravendite soggette ad IVA, la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero. Tuttavia, l’atto di riacquisto, stipulato usufruendo dei benefici fiscali di cui all’art. 64 del d.l. n. 73 del 2021, è da ritenersi “neutro” rispetto alla maturazione del credito d’imposta “prima casa”, nel senso che pur non valendo quale “riacquisto” idoneo a formare il credito stesso, non ne determina l’azzeramento. Il credito d’imposta previsto dalla legge n. 448 del 1998 potrà, quindi, comunque maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di “prima casa” privo dei requisiti “under 36” (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 4).Requisiti dell'immobile

Per quanto concerne gli immobili e le tipologie di atti agevolabili occorre far riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 2).

Gli immobili ammessi al beneficio sono, quindi, quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Sono escluse, invece, le abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Pertinenza dell'immobile principale

Le agevolazioni “prima casa under 36” si estendono alle pertinenze dell’immobile principale, anche se acquistate con atto separato (Circolare 29.05.2013 n. 18/E), ma limitatamente ad una sola unità classificata o classificabile nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione

Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici “prima casa under 36” si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate (Circolare 14.10.2021 n. 12/E, paragrafo 2).

Per quanto compatibili, trovano integrale applicazione, in proposito, i chiarimenti forniti con riferimento alla citata agevolazione “prima casa” (Circolare 1.3.2001 n. 19/E, Circolare 12.8.2005 n. 38/E e Circolare 21.2.2014 n. 2/E).

In coerenza con quanto già chiarito nella prassi in materia di agevolazione “prima casa”, la cui applicazione può essere richiesta anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene tramite un provvedimento giudiziale (Risoluzione 28.05.2021 n. 38/E), le agevolazioni “prima casa under 36” spettano anche nel caso in cui il diritto sull’immobile si acquisisca per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale (ad es. un’asta giudiziale).

Insussistenza requisiti e perdita agevolazioni prima casa

Nel caso di insussistenza dei requisiti previsti specificamente per le agevolazioni “prima casa under 36” (ad es. il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni), o nelle ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” per gli acquisti soggetti a Iva, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.

Immobile in costruzione

Analogamente a quanto chiarito per l’agevolazione “prima casa” (Circolare del 12 agosto 2005, n. 38/E), l’agevolazione in commento spetti anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso”.

Al riguardo, si rendono applicabili le considerazioni già fornite con la citata Circolare n. 38/E del 2005, nella quale è stato precisato che, qualora l’acquisto soggetto all’imposta di registro riguardi un immobile non ultimato, si può beneficiare dell’agevolazione purché in presenza di tutti i requisiti normativamente previsti.

Come si fruisce del credito d'imposta

Per quanto riguarda le modalità di fruizione del credito d’imposta, il credito d’imposta maturato dal contribuente under 36 (pari all’Iva corrisposta) per l’acquisto della “prima casa” assoggettato ad Iva non è richiedibile a rimborso, ma può essere utilizzato:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito,
• oppure in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato,
• oppure limitatamente all’importo non fruito con le altre modalità citate, in compensazione ai sensi del d.lgs. n. 241 del 1997, tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (Risoluzione 27.10.2020 n. 62/E).

Il credito d’imposta può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto ovvero della dichiarazione relativa al periodo d’imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso (Circolare 14.10.2021 n. 12, paragrafo 3).

Documentazione da controllare e conservare

Per il Credito d’imposta prima casa under 36 occorre la seguente documentazione:

• Atto di acquisto dell’immobile o decreto di trasferimento a seguito di procedimento giudiziale;
• Dichiarazione circa la sussistenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa under 36 se non risultano nel provvedimento giudiziale;
• Atti stipulati successivamente all’acquisto della prima casa assoggettata ad IVA;
• Copia della DSU utilizzata in sede di redazione dell’atto di acquisto;
• Modelli F24 in caso di compensazioni effettuate.

Per il Residuo credito d’imposta risultante dalla precedente dichiarazione, occorre la seguente documentazione:

• Riportare il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo 157 del prospetto di liquidazione (mod. 730-3) del mod.730/2023.

Come compilare il Rigo G8 del 730/2024

Il Credito d’imposta per l’acquisto della prima casa under 36 va dichiarato nella SEZIONE VI del quadro G rigo G8 del 730, sia in versione ordinaria, che precompilata o semplificata.

Il Rigo G8 deve essere compilato dai contribuenti che hanno maturato un credito d’imposta a seguito dell’acquisto della prima casa assoggettata ad IVA relativamente agli atti traslativi stipulati sino al 31 dicembre 2023.

Costoro non debbono avere compiuto 36 anni nel corso dell’anno in cui hanno acquistato la prima casa e debbono avere un valore dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente) non superiore a 40mila euro annui.

Nella Colonna 1 (Residuo precedente dichiarazione) bisogna riportare il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa che non ha trovato capienza nell’imposta che risulta dalla precedente dichiarazione, indicato nel rigo 156 del prospetto di liquidazione (Mod. 730-3) del Mod. 730/2023, o indicato nel rigo RN47, col. 44, del Mod. REDDITI PF 2023.

Nella Colonna 2 (Credito anno 2023) bisogna indicare il credito d’imposta maturato nel 2023. L’importo del credito è pari all’IVA pagata in occasione dell’acquisto della prima casa. In questa colonna può essere indicato anche il credito d’imposta maturato dal 1° gennaio 2024 e fino alla
data di presentazione della dichiarazione.

Nella Colonna 3 (Credito compensato nel Mod. F24) bisogna riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione nel modello F24 fino alla data di presentazione del 730/2024.

Nella Colonna 4 (Credito compensato in atto) bisogna riportare il credito d’imposta utilizzato in compensazione negli atti stipulati successivamente all’acquisto della prima casa assoggettata ad IVA.