Il condominio è una tipologia di comunione, ovvero una comunione forzosa.
Comunione e condominio hanno, però, talune peculiarità sulla base delle quali è possibile operare una serie di distinzioni.
La comunione è un’ipotesi di condivisione della proprietà o di altro diritto reale.
Nella comunione, ogni comunista è proprietario di una quota ideale del bene in comunione.
Nel condominio, invece, ogni condomino ha la proprietà esclusiva della propria abitazione ed è comproprietario, con gli altri condomini, delle parti comuni dell’edificio.
Il condominio è stato definito in giurisprudenza come un ente di gestione.
Esso non ha personalità giuridica e la sua rappresentanza è esercitata dall’amministratore di condominio.
Cos’è un condominio
Nel nostro Codice civile non esiste una definizione specifica del condominio, vengono tuttavia regolamentati numerosi aspetti relativi a questa figura giuridica nel Libro III, Titolo VII, Capo II.
In base a quanto disposto dall’art. 1139 del Codice civile, per quanto non espressamente previsto nel Capo II, si applicano le norme sulla comunione in generale, contenute nel Capo I.
Una definizione di condominio la possiamo rintracciare nel Decreto Legislativo 4 luglio 2014, n. 102, approvato in attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE.
All’art. 2 lett. f) il condominio è definito come “edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.
Nel condominio vi è, infatti, come detto, una proprietà individuale dei singoli condomini e una comproprietà sui beni comuni.
Le parti comuni sono legate alle proprietà dei singoli condomini da un vincolo di accessorietà.
Per la costituzione di un condominio devono sussistere almeno due abitazioni.
Con legge 11 dicembre 2012, n.220 è stata approvata la cosiddetta Riforma del condominio, che ha modificato numerosi articoli del Codice civile.
La Riforma del condominio, in dettaglio ha inciso sulle seguenti previsioni:
- è stato riscritto l’art. 1117 c.c. in tema di parti comuni;
- è stato ampliato l’ambito di operatività della disciplina in tema di condominio, poiché all’art. 1117 bis, aggiunto dalla Riforma, viene stabilito che le norme in tema di condominio si applicano anche al condominio orizzontale in quanto compatibili;
- è stato aggiunto l’art. 1117 ter c.c., in tema di modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni;
- è stato aggiunto l’art. 1117 quater in tema di tutela delle destinazioni d’uso delle parti comuni;
- è stato modificato l’art. 1118 c.c. in tema di diritti dei partecipanti sulle parti comuni;
- è stato modificato l’art. 1119 c.c. in tema di indivisibilità del condominio;
- è stata modificata la disciplina in tema di innovazioni del condominio, di cui all’art. 1120 c.c.;
- è stato modificato l’art. 1122 c.c. in tema di opere su parti di proprietà o uso individuale;
- è stato aggiunto l’art. 1122 bis in tema di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili;
- è stato aggiunto l’art. 1122 ter in tema di videosorveglianza sulle parti comuni;
- è stato modificato l’art. 1124 c.c. in tema di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori;
- è stato modificato l’art. 1129 c.c. in tema di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore;
- è stato modificato l’art. 1130 c.c. in tema di compiti dell’amministratore;
- è stato aggiunto l’art. 1130 bis c.c. in tema di rendiconto condominiale;
- è stato modificato l’art. 1134 c.c. in tema di gestione di iniziativa individuale da parte del singolo condomino;
- è stato modificato l’art. 1135 c.c. in tema di attribuzioni dell’assemblea dei condomini;
- è stato modificato l’art. 1136 c.c. in tema di costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni;
- è stato modificato l’art. 1137 c.c. in tema di impugnazione delle delibere dell’assemblea;
- è stato modificato l’art. 1138 c.c. in tema di regolamento di condominio;
- sono state modificate alcune disposizioni attuative del codice civile, come, ad esempio l’art. 18 in tema di modalità di riscossione dei contributi condominiali o l’art. 20, sulla modalità di convocazione dell’assemblea.
Come si può vedere, la Riforma del condominio ha inciso in maniera sostanziale sul Codice civile, riscrivendo le principali norme sulla scorta degli approdi giurisprudenziali degli ultimi anni.
Un esempio è rappresentato dall’introduzione dell’art. 1117 bis c.c. ove è stata codificata la figura del condominio orizzontale.
Tipologie di condominio
La giurisprudenza si è espressa sovente in tema di condominio.
Dall’elaborazione giurisprudenziale, sono sorte una serie di figure.
Vediamo quali sono.
Il condominio minimo
Si parla di condominio minimo in riferimento al condominio in cui sono presenti solo due proprietari.
Questa figura è sorta in quanto vi erano dubbi sulla qualificazione del condominio composto da due soli proprietari. Taluni, infatti, in relazione a questa ipotesi, prospettavano l’applicazione delle norme in tema di comunione.
La giurisprudenza ha tuttavia ribadito in diverse occasioni l’applicabilità delle norme in tema di condominio anche al condominio composto da due soli proprietari.
Recentemente, il Tribunale di Vibo Valentia, con sentenza del 16 marzo 2023, n. 102, ha precisato che in ipotesi di condominio minimo, è necessaria la partecipazione di entrambi i condomini all'assemblea, e la decisione per la manutenzione straordinaria deve essere assunta all'unanimità.
Nell’ipotesi in cui non sia possibile giungere a una decisione è necessario adire l'autorità giudiziaria affinché quest'ultima si sostituisca alla volontà delle parti.
Il Tribunale di Ivrea, con sentenza dell’1 febbraio 2022, n. 162 ha ribadito che in tema di condominio minimo, la spesa autonomamente sostenuta da uno dei condomini è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ.
Non sono dunque applicabili le norme in tema di comunione relative al rimborso delle spese, poiché esiste una disciplina specifica tracciata dal legislatore in tema di condominio.
Con un’interessante pronuncia, la Corte di cassazione, sezione VI, con ordinanza del 23 luglio 2020, n. 15705 ha stabilito che deve ravvisarsi un "condominio minimo" laddove i partecipanti siano, uno, proprietario esclusivo di un'unità immobiliare e gli altri comproprietari "pro indiviso" delle restanti unità immobiliari comprese nell'edificio.
Il supercondominio
Nell’ipotesi in cui vi siano più edifici con aree comuni in condivisione, quali, ad esempio, spazi verdi, ricorre la figura del supercondominio.
Non è sufficiente, dunque, che vi siano più edifici contigui, la figura del supercondominio è integrata quando le parti comuni degli edifici sono legate agli edifici stessi da un vincolo di accessorietà.
Il Tribunale di Milano, con sentenza del 4 novembre 2022, n. 8673 ha stabilito che in tema di supercondominio, è ammissibile che l'amministratore sia lo stesso per il supercondominio e per i singoli condomìni.
In questo caso il supercondominio e il singolo condominio hanno una piena autonomia gestionale, anche se l'amministratore è lo stesso.
In questa ipotesi l’amministratore è legittimato attivo e passivo, sia nella qualità di amministratore del supercondominio che in quella di amministratore del condominio singolo.
La Corte di cassazione, sez. II, con con ordinanza del 22 luglio 2022, n. 22954 ha inoltre precisato che l'amministratore del supercondominio può agire per il recupero dei contributi relativi ai beni comuni al supercondominio nei confronti dei singoli partecipanti e dunque non del condominio.
Infatti, l'amministratore del condominio rappresenta i condomini nei rapporti con i terzi per ciò che riguarda gli interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli condòmini possono direttamente intrattenere con il supercondominio.
Il condominio verticale e orizzontale
Il condominio classico, che siamo abituati a conoscere, è quello che si sviluppa in senso verticale.
Esiste, tuttavia, anche la figura del condominio orizzontale, quello che si sviluppa, ad esempio, tra singole ville che sono una accanto all’altra e che condividono spazi comuni.
La Corte di cassazione, sez. II, con ordinanza del 4 luglio 2022, n. 21077 ha stabilito che il condominio è configurabile anche per fabbricati adiacenti in senso orizzontale purché dotati di strutture portanti e impianti essenziali di cui all’art. 1117 del Codice civile.
Organi del condominio
Gli organi del condominio sono l’amministratore, l’assemblea e il consiglio di condominio.
L’amministratore di condominio ha una serie di compiti di carattere esecutivo, tra questi quello di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, disciplinare l’uso delle cose comuni, riscuotere i contributi, eseguire gli adempimenti fiscali, redigere il rendiconto annuale condominiale.
L’assemblea dei condomini ha funzioni deliberative con riguardo a una serie di questioni cruciali come l’approvazione del preventivo delle spese.
Il consiglio di condominio, disciplinato ex art. 1130-bis, è un organo non necessario che può essere nominato negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
L’amministratore di condominio
Nel condominio è necessario gestire una serie di aspetti, per esempio è necessario effettuare opere di manutenzione ordinaria e straordinaria e dividere le relative spese.
Non è sempre facile, per questo motivo, gestire un condominio.
Ecco perché viene nominato un amministratore con compiti sostanzialmente esecutivi.
Le attribuzioni dell’amministratore di condominio sono indicate ex art. 1130 c.c.
Egli deve, ad esempio, eseguire le deliberazioni dell'assemblea; convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale; disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune; riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari.
L’amministratore agisce in veste di rappresentante dei condomini, e può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi (art. 1131 c.c.).
Se vi sono più di otto condomini e l’assemblea non provvede alla nomina dell’amministratore, alla nomina deve provvedere il giudice (art. 1129 c.c.).
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità commesse dall’amministratore, i condomini possono chiedere la convocazione dell'assemblea per revocare il mandato all'amministratore (art. 1129 c.c.)
Secondo quanto disposto ex art. 1129 del Codice civile, costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, ovvero la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea.
L’esame di alcune pronunce della giurisprudenza è utile a comprendere la natura del condominio stesso, con particolare riferimento ai poteri di rappresentanza dell’amministratore di condominio.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 20 aprile 2023, n. 4111, ha specificato che, qualora l'amministratore abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria urgenti, e abbia speso il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio.
Qualora i lavori non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 28 febbraio 2023, n. 3337, ha stabilito che il credito dell'amministratore, per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio, si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza.
Grava, dunque, sull’amministratore, la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai condomini dimostrare di aver adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore da ogni diminuzione patrimoniale subita.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 26 aprile 2023, n. 6580, ha chiarito che la circostanza che il condominio sia un ente di gestione, privo di personalità giuridica, non implica che, in ipotesi di polizza stipulata dal condominio in persona dell'amministratore, ogni condomino si possa sostituire all'amministratore stesso e agire, nel proprio interesse, nei riguardi dell'assicuratore.
Questo poiché il potere di rappresentanza spetta all'amministratore e il singolo condomino non può considerarsi legittimato a rappresentare l'ente di gestione, contraente della polizza nell'interesse di tutti i condomini.
L’assemblea dei condomini
L’assemblea dei condomini è l’organo del condominio con funzioni deliberative.
Essa è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (art. 1136 del Codice civile).
La deliberazione, per essere valida, deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136 c.c.).
Le attribuzioni dell’assemblea dei condomini sono elencate all’art. 1135 del Codice civile.
L’assemblea dei condomini provvede, tra l’altro, alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; ovvero all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;.
Le delibere assembleari sono obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137 c.c.), ma ogni condomino assente, dissenziente o astenuto, può impugnare la delibera assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio e chiederne l’annullamento (art. 1137 c.c.).
Il consiglio di condominio
Il consiglio di condominio, disciplinato ex art. 1130-bis, è un organo non necessario che può essere nominato negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.
In base a quanto previsto dalla Riforma del condominio, il consiglio di condominio ha funzioni consultive e di controllo.
Recentemente, il Tribunale di Cuneo, con sentenza del 7 aprile 2022, n. 366 ha stabilito che le funzioni del consiglio di condominio non hanno mai natura deliberativa, ma devono sempre passare al vaglio dell'assemblea, in quanto tale organo ha semplicemente funzioni consultive, collaborative e di controllo, tecnico e contabile, sull'operato dell'amministratore.
Cosa prevede il regolamento condominiale
Il regolamento di condominio contiene una serie di norme volte a disciplinare, in sostanza, l’uso delle parti comuni dell’edificio.
Non è un documento obbligatorio, ma lo diventa negli edifici con un numero di condomini superiore a dieci.
Il regolamento di condominio reca una serie di previsioni in tema di:
- norme relative all’uso delle cose comuni;
- norme relative alla ripartizione delle spese;
- norme per la tutela del decoro dell’edificio;
- norme relative all’amministrazione.
Le norme del regolamento di condominio non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138 c.c., ultimo comma).
Come si ripartiscono le spese condominiali
Le norme in tema di ripartizione delle spese condominiali sono contenute agli artt. 1123 e ss del Codice civile.
All’art. 1123 c.c. è stabilito che: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il criterio di ripartizione delle spese indicato dal Codice civile è, dunque, quello della proporzionalità.
Se, tuttavia, le cose comuni servono i condomini in misura diversa, la ripartizione è effettuata in base al diverso uso che ne fa ciascuno.
Le spese relative alla gestione delle parti comuni, sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino.
Con riguardo alla manutenzione e alla sostituzione delle scale e degli ascensori, la disciplina è invece contenuta nell’art. 1124 del Codice civile.
Viene infatti stabilito che: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Il criterio, dunque, è ancora una volta quello del concreto utilizzo.
Per ciò che concerne la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai, l’art. 1125 del Codice civile dispone che: “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Per i lastrici solari di uso esclusivo, a norma dell’art. 1126 del Codice civile è invece stabilito che: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Nel caso del lastrico solare, dunque, la ripartizione è la seguente.
Se il godimento del lastrico è assicurato a tutti i condomini, la ripartizione delle spese segue il criterio generale della proporzionalità (le spese sono proporzionali al valore dell’immobile di proprietà esclusiva).
Se vi è, invece, uso esclusivo del lastrico solare, coloro che ne godono sono tenuti al pagamento di un terzo della spesa, i rimanenti due terzi sono a carico degli altri condomini.
Con una interessante decisione, il Tribunale di Padova, con sentenza del 4 ottobre 2022, n. 1665 ha stabilito la nullità delle deliberazioni con cui, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, con valore futuro.
Il Tribunale di Padova ha stabilito, inoltre, che sono invece annullabili le deliberazioni aventi a oggetto la ripartizione tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate, che non modifichino i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione.
