La convocazione dell’assemblea condominiale è uno dei doveri che l’amministratore è tenuto a rispettare.
Entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea che approverà il rendiconto e a stabilirlo è l’art. 1130 c.c.
Nel rispetto di tutti i condomini, infatti, l’assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta all’anno e non attenersi a ciò corrisponde a una grave irregolarità.
Se l'amministratore non convoca l'assemblea di condominio, i condomini hanno il diritto di richiedere la convocazione per iscritto e, se necessario, procedere direttamente.
In casi estremi, è possibile rivolgersi al Tribunale per risolvere la situazione e garantire una corretta gestione del condominio, arrivando fino alla revoca dell’amministratore.
L’amministratore di condominio e i suoi obblighi
L’amministratore di condominio è l’organo esecutivo e deve essere nominato in tutti quei casi in cui vi siano più di 8 condomini, così come previsto dalla legge.
L’amministratore ha il compito di vigilare sulla conduzione dell’edificio e delle parti comuni; coordinare le spese necessarie per le parti comuni e i lavori di manutenzione; così come attenersi al rispetto del regolamento di condominio; riscuotere tempestivamente (e, se necessario, forzosamente) le somme dovute alle spese di amministrazione delle parti comuni del condominio e infine, far transitare le somme ricevute dai condomini su uno specifico conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio;
Inoltre, tra i suoi doveri vi sono anche:
- convocare l’assemblea dei condomini;
- dare esecuzione alle delibere assembleari;
- assicurarsi della puntuale e corretta corresponsione della retribuzione e dei contributi dei dipendenti condominiali (come nel caso del portiere, degli addetti delle pulizie, dei manutentori e dei giardinieri).
Ogni quanto bisogna convocare l’assemblea di condominio?
L’assemblea dei condomini ha il diritto di riunirsi in via ordinaria almeno una volta all’anno.
L’assemblea deve quantomeno essere convocata al fine di approvare il rendiconto condominiale, ovvero la gestione economica-finanziaria del condominio di tipo consuntivo e preventivo:
- rendiconto consuntivo, ovvero il documento contabile in cui vengono indicate le voci di spesa e attività svolte sino a quel momento;
- rendiconto preventivo, inteso come il prospetto futuro delle spese che bisognerà svolgere o che non sono ancora state portate a compimento.
In base all’art. 1130 c.c., è compito dell’amministratore provvedere alla convocazione dell’assemblea condominiale e deve farlo entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, redigendo una relazione concernente i dettagli del proprio esercizio.
Come fare se l’amministratore non convoca l’assemblea?
Se l'amministratore di condominio non convoca l'assemblea, i condomini hanno diverse opzioni per risolvere la situazione.
La richiesta può provenire sia da parte di almeno 2 condomini, sia da un solo condomino.
Nel caso di sollecito da parte di 2 o più condomini, questi devono rappresentare non meno di ⅙ del valore millesimale, inviando una richiesta scritta all’amministratore via PEC oppure posta raccomandata.
L’amministratore ha il compito di provvedere alla convocazione entro i successivi 10 giorni dalla richiesta.
La richiesta di convocazione dell’assemblea può anche provenire da parte di un solo condomino, sebbene in casi eccezionali descritti dalla legge:
- art. 1117 quater c.c., in caso di violazione delle destinazioni d'uso delle parti comuni per far cessare il comportamento;
- art. 1120 c.c., nel caso in cui fosse necessario disporre innovazioni migliorative;
- art. 1129 c.c., in presenza di gravi irregolarità fiscali o inottemperanza nella gestione economica-finanziaria del condominio da parte dell’amministratore.
Una volta ricevuta la richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale, è dovere dell’amministratore provvedere.
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Cosa comporta la mancata approvazione del bilancio?
La mancata convocazione dell’assemblea di condominio volta all’approvazione del rendiconto di bilancio è una grave violazione di cui è responsabile l’amministratore di condominio.
I condomini hanno il diritto a ricevere una ciclica e puntuale informazione sulla gestione economica e finanziaria del condominio, così come dovuta dal mandato di rappresentanza riconosciuto all’amministratore.
La mancata approvazione del bilancio comporta la possibilità che i condomini scelgono di rivolgersi a un Giudice affinché venga accertata la situazione e ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore.
La revoca è un procedimento giudiziale che si sostanzia in una risoluzione definitiva e in via anticipata del ruolo conferito all’amministratore.
Vale a dire, la risoluzione del mandato di rappresentanza conferito dai condomini all’amministratore.
