Cosa fare per comprare casa: guida completa all’acquisto di un immobile

Comprare casa è il sogno di molti: un passo molto importante, che va valutato con la dovuta attenzione.

Non si compra casa da un giorno all’altro: ci sono una serie di passaggi da effettuare, con la dovuta calma e valutando tutti gli aspetti necessari.

Una volta individuata la casa che corrisponde alle proprie esigenze e valutato il prezzo che appare quello ottimale, bisogna rimboccarsi le maniche e rivolgersi a un notaio, il quale si occuperà di una serie di adempimenti necessari per giungere all’acquisto dell’abitazione.

Il primo passaggio è quello della stesura del compromesso.

Con questo termine, utilizzato spesso nel linguaggio corrente, si intende la conclusione di un contratto preliminare, che vincola entrambe le parti alla conclusione di un successivo contratto definitivo.

La stipula del contratto preliminare reca una serie di indubbi vantaggi: entrambe le parti, tra la stesura del compromesso e la stesura del contratto definitivo, possono effettuare tutta una serie di adempimenti, come preparare la documentazione necessaria, per poi, infine, giungere all’accordo conclusivo.

Comprare casa, tuttavia, per molti resta un obiettivo irraggiungibile, poiché non si dispone della cifra necessaria per sostenere l’acquisto.

Non bisogna tuttavia gettare la spugna a priori.

Ci sono, infatti, tutta una serie di soluzioni che il nostro ordinamento contempla, che permettono di acquistare casa anche se non si dispone sin da subito della cifra necessaria: basti pensare al contratto di affitto con riscatto o al rent to buy.

Vediamo, di seguito, cosa fare per comprare una casa e quali soluzioni alternative si possono adottare per comprare dilazionando la cifra oppure per pagare un prezzo inferiore a quello normalmente praticato comprando, ad esempio, una casa all’asta.

Acquisto casa: quali sono i passaggi

L’acquisto di una casa è un evento importante, per questo motivo non bisogna farsi cogliere impreparati ed è necessario conoscere tutti i passaggi che conducono, infine, alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita immobiliare.

Il primo passaggio è quello del cosiddetto compromesso: le parti stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con cui si impegnano a concludere il futuro contratto definitivo.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, dunque, ha effetti obbligatori, in quanto le parti si vincolano reciprocamente all’acquisto successivo.

Nel tempo che intercorre tra stipula del contratto preliminare e stipula del contratto definitivo, le parti hanno il tempo necessario per la preparazione dei documenti utili per la gestione della compravendita della casa e per la verifica, ad esempio, dello stato dell’immobile.

Potrebbe essere necessario, infatti, effettuare delle riparazioni nell’immobile o anche, soltanto, un po’ di manutenzione prima di consegnarlo all’acquirente.

Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare, dunque, viene posticipato l’effetto traslativo tipico della compravendita a una fase successiva, anche se le parti assumono immediatamente l’impegno di stipulare il futuro contratto di compravendita immobiliare.

Nel contratto preliminare, dunque, andranno indicati tutti gli elementi che riguardano l’acquisto: gli estremi dell’immobile, il prezzo e solitamente si indica anche una data entro cui verrà stipulato il contratto definitivo.

Nel contratto preliminare, inoltre, può essere previsto il versamento di una caparra da parte del promissario acquirente.

Il compromesso: significato

Con il termine compromesso si indica il contratto preliminare di compravendita immobiliare, molto importante, poiché con il compromesso le parti hanno la possibilità di stabilire i termini dell’accordo, per poi riservarsi a un momento successivo la firma del contratto definitivo.

Nel compromesso, dunque, devono essere indicati gli estremi dell’immobile oggetto della compravendita e il prezzo dell’immobile.

Le parti, dunque, stipulano un vero e proprio contratto anche se non definitivo.

Da questo contratto nascono obblighi per ciascuna delle parti: il promissario alienante e il promissario acquirente.

Uno si impegna a vendere, l’altro si impegna ad acquistare.

Durante il tempo intercorrente tra stipula del preliminare e stipula del definitivo le parti possono adempiere a tutta una serie di affari, come preparare la documentazione necessaria, verificare lo stato manutentivo dell’immobile.

L’acquirente, solitamente, ha la necessità di chiedere un mutuo alla banca.

Durante questo frangente, dunque, la banca avrà la possibilità di valutare la possibilità di erogare il mutuo, dopo aver valutato una serie di fattori.

La registrazione del contratto preliminare

La trascrizione del contratto preliminare è molto importante.

Grazie alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita della casa nei Registri immobiliari, infatti, il promissario acquirente è tutelato da eventuali azioni pregiudizievoli che potrebbe compiere il promissario alienante a suo danno.

Il promissario alienante, ad esempio, potrebbe vendere l’immobile anche ad altri e il promissario acquirente, in quel caso, avrebbe solo la possibilità di agire per ottenere il risarcimento del danno.

La trascrizione del preliminare ha dunque un effetto “prenotativo”: questo vuol dire che il promissario acquirente ha la precedenza rispetto alle eventuali trascrizioni effettuate successivamente in suo danno dal promissario alienante.

Gli effetti della trascrizione del contratto definitivo, dunque, retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

Per quanto riguarda i contratti preliminari che abbiano a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, ai fini della trascrizione, la superficie della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente espressa in millesimi.

Forma del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare deve essere effettuato per iscritto, poiché è richiesta la forma scritta per il contratto che trasferisce la proprietà di beni immobili (art. 1351 c.c.).

Il contratto preliminare, infatti, deve avere la stessa forma del contratto definitivo.

Il contratto preliminare, tuttavia, ai fini della trascrizione, deve avere forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico.

La stipula del contratto definitivo: il rogito notarile

Il rogito notarile è l’atto finale della compravendita immobiliare.

Si tratta di un atto con cui il notaio decreta il passaggio della proprietà della casa dall’alienante all’acquirente.

Solitamente, quando si effettua il rogito, si procede anche alla consegna delle chiavi e al saldo del prezzo, insieme al pagamento delle spese notarili e fiscali.

Successivamente, l’atto andrà trascritto nei Registri immobiliari.

Acquisto prima casa under 36

I giovani che non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui viene effettuato il rogito e che hanno un valore ISEE non superiore ai 40mila euro annui, possono usufruire di una serie di esenzioni relative all’acquisto della prima casa.

Questa agevolazione consiste nell’esenzione da:

• imposte di registro,
• imposta ipotecaria,
• imposta catastale.

L’esenzione si applica all’ acquisto della prima casa di abitazione (escluse quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9).

Qualora la compravendita sia soggetta a Iva, spetta un credito d’imposta che può essere detratto dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale.

L’agevolazione riguarda anche i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione: anche in queste ipotesi c’è l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

La legge di bilancio 2024 ha abrogato, a partire dal 1° gennaio, queste agevolazioni.

Tuttavia, con il Decreto Milleproroghe, l’agevolazione è stata prorogata per coloro che hanno firmato il contratto preliminare entro il 31.12.23 e stipulano il contratto definitivo entro il 31.12.24.

Acquisto casa senza mutuo

E’ possibile acquistare una casa senza dover ricorrere al mutuo.

Nel nostro ordinamento, infatti, esiste l’ipotesi della cosiddetta “vendita con riserva della proprietà”, contemplata dall’art. 1523 del Codice civile ove è stabilito che “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.

In sostanza, si tratta di una vendita a rate dell’immobile con il passaggio della proprietà del bene che avviene solo con il pagamento dell’ultima rata.

Il compratore, tuttavia, entra subito in possesso dell’immobile e assume tutti i rischi relativi.

Nel contratto di vendita con riserva della proprietà, dunque, dovrà essere introdotta la clausola di riserva della proprietà.

Altra possibilità per il compratore di acquistare una casa senza mutuo è quella di ricorrere al rent to buy.

Il contratto “rent to buy” prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile in locazione, con relativo pagamento del canone da parte del conduttore.

Il conduttore, entro un determinato termine, può decidere di acquistare l’abitazione.

Alla scadenza del termine, dunque, il conduttore, se vorrà, acquisterà l’immobile pagando un prezzo inferiore, poiché parte del canone corrisposto nel tempo precedente l’acquisto, sarà imputato alla somma finale, come pattuito nel contratto.

Acquisto casa con ipoteca

Molti si chiedono se è possibile acquistare una casa soggetta a ipoteca.

Sì, è certamente possibile.

Tuttavia, vanno seguiti alcuni importanti accorgimenti.

Va premesso che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia, che, secondo quanto previsto dall’art. 2808 c.c., essa “attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.

L’ipoteca deve essere iscritta nei registri immobiliari.

In caso di vendita di immobile ipotecato, l’ipoteca continua a gravare sullo stesso, senza pregiudizio alcuno per il creditore ipotecario.

Prima di acquistare un immobile gravato da ipoteca, dunque, il venditore dovrebbe impegnarsi a cancellarla.

Qualora, invece, l’acquirente volesse comunque acquistare la casa gravata da ipoteca, sarà possibile eventualmente accordarsi con il venditore, il quale potrà sottrarre il valore del debito dal costo dell’immobile.

Comprare una casa gravata da ipoteca, dunque, è possibile, ma è bene farsi assistere da un notaio in ogni passaggio, per evitare problemi.

Acquisto casa con accollo mutuo

Si può comprare una casa, anche se sulla stessa grava un mutuo.

Prima dell’acquisto, infatti, questo mutuo può essere estinto.

Tuttavia, c’è anche un’altra strada percorribile, che è quella dell’accollo del mutuo.

Il compratore che a sua volta ha la necessità di accendere un mutuo per comprare casa, può decidere di obbligarsi a pagare le rate successive del mutuo, fino alla scadenza, al posto del venditore.

Come si vede, potrebbe trattarsi di una soluzione comoda per entrambe le parti, compratore e venditore.

Acquisto casa: imposte

Quando si compra una casa bisogna pagare una serie di imposte.

• l’imposta di registro al 9%
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso di acquisto prima casa, bisogna pagare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%.

Acquisto casa con riscatto

Si può comprare casa utilizzando la formula dell’acquisto con riscatto.

L’affitto con riscatto è un contratto di locazione ove è inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di acquistare la casa entro un certo periodo di tempo.

Il conduttore potrà decidere di acquistare l’immobile, e i canoni già pagati verranno imputati in toto o in parte al prezzo di trasferimento dell’immobile.

Si tratta, dunque, di una modalità particolarmente vantaggiosa per acquistare una casa, che permette di comprare un’abitazione anche se non si dispone da subito della cifra necessaria.

Acquisto casa nuova costruzione

Potrebbe essere una buona idea comprare una casa di nuova costruzione: spesso si tratta di case che permettono, a chi le acquista, di godere di una serie di benefici.

Ad esempio, si tratta spesso di case costruite nel rispetto di una serie di criteri antisismici avanzati, che godono, inoltre, di una serie di strutture che permettono di realizzare l’efficientamento energetico.

Inoltre, una casa di nuova costruzione, non ha bisogno di manutenzione, ristrutturazione, e tendenzialmente dà molti meno grattacapi.

Solitamente, si acquista una casa di nuova costruzione da un’impresa.

Alcune volte il contratto viene concluso quando la casa è ancora in costruzione.

Se si acquista da un’ impresa bisognerà pagare le seguenti imposte:

• Iva al 4% (10% sulla seconda casa),
• 200 euro di imposta di registro,
• 200 euro di imposta catastale.

Acquisto case all'asta

Comprare case all’asta appare spesso un’ipotesi molto conveniente, poiché i prezzi sono generalmente più bassi di quelli che vengono normalmente praticati.

Se si ha intenzione di accendere un mutuo per comprare la casa all’asta, tuttavia, bisogna accertarsi del fatto che la banca effettivamente abbia intenzione di erogarlo, in quanto, in caso di aggiudicazione, il prezzo va saldato entro un certo numero di giorni, pena la perdita della cauzione e della casa.

Il progetto case a 1 euro

In alcuni comuni viene data la possibilità di comprare casa al costo irrisorio di un euro. Si tratta, spesso, di case situate in piccoli comuni che devono essere ripopolati.

Comprare una casa a un euro, tuttavia, implica una serie di obblighi.

La casa solitamente necessita di consistenti interventi di ristrutturazione che l’acquirente si impegna a eseguire.

Per la ristrutturazione, tuttavia, si può beneficiare dei bonus previsti dallo Stato.

Per esempio, sono previste agevolazioni relative alle ristrutturazioni dalla disciplina introdotta dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86.

L’agevolazione in questione si sostanzia in una detrazione dall’IRPEF, che va ripartita in 10 quote annuali dello stesso importo, del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare totale che non sia superiore a 48.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, il beneficio è più alto poiché è del 50% e il limite massimo di spesa è innalzato a 96.000 euro per unità immobiliare.

Comprare casa con condono e vincolo paesaggistico

Si può comprare casa con condono e vincolo paesaggistico ma bisogna fare molta attenzione.

Il vincolo paesaggistico sulla casa, infatti, può implicare una serie di limitazioni relative all’abitazione stessa.

Nel caso in cui gravi un condono, inoltre, è necessario stabilire se la pratica relativa si è conclusa con esito positivo oppure se sono ancora in corso gli adempimenti relativi.

Va ricordato, infatti, che un immobile abusivo è incommerciabile.

Se sono stati commessi degli abusi, dunque, è importante verificare che sia stata effettivamente portata a buon fine la pratica di condono.