Contratto preliminare: cos’è, le tipologie e che effetti produce

Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto definitivo, di cui è indicato il contenuto essenziale.

Nella prassi il contratto preliminare è molto utilizzato, soprattutto nella compravendita immobiliare, che è un’operazione alquanto complessa.

Con il preliminare di compravendita immobiliare, infatti, le parti si impegnano a concludere un successivo contratto di compravendita definitiva e, nel frattempo, possono effettuare tutta una serie di operazioni utili, come procurarsi i documenti necessari, oppure verificare lo stato effettivo dell’immobile oggetto di compravendita.

Ad esempio, se la parte acquirente intende accendere un mutuo per l’acquisto di un immobile, tra la stipula del contratto preliminare e la stipula del contratto definitivo, potranno essere effettuate tutte le verifiche necessarie da parte della banca ai fini dell’erogazione del mutuo.

Grazie al meccanismo della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, poi, si evitano spiacevoli sorprese e si evita che, ad esempio, atti compiuti dal promissario alienante a danno del promissario acquirente possano pregiudicare quest’ultimo.

La trascrizione del preliminare, infatti, ha “effetto prenotativo” poiché, in poche parole, prevale sulle eventuali trascrizioni pregiudizievoli nei confronti del promissario acquirente effettuate successivamente.

Il valore di questo istituto giuridico, dunque, è di rilievo.

Tuttavia, nel nostro ordinamento, non esiste una disciplina organica che riguardi il contratto preliminare, per questo motivo l’istituto in questione è stato sovente oggetto di articolate ricostruzioni teoriche e dibattiti interpretativi.

Tra le norme vigenti in tema di preliminare si può citare, ad esempio, l’art. 1351 c.c., che riguarda la forma che deve avere il contratto preliminare oppure l’art. 2645 bis c.c., in tema di trascrizione del contratto preliminare.

Vediamo, di seguito, in dettaglio, cos’è il contratto preliminare, quale è la sua natura e quali sono i suoi effetti.

Il contratto preliminare: cos’è e a cosa serve

Il contratto preliminare è quel contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo di cui sono indicati gli aspetti essenziali.

La funzione del contratto preliminare, secondo l’opinione maggioritaria, dunque, è legata alla gestione delle sopravvenienze: con la conclusione del preliminare, dunque, le parti avrebbero la possibilità di valutare, nel tempo, la convenienza dell’affare.

Come ha statuito la Corte di cassazione, dunque, “Il contratto preliminare non è più visto come un semplice pactum de contrahendo, ma come un negozio destinato già a realizzare un assetto di interessi prodromico a quello che sarà compiutamente attuato con il definitivo, sicché il suo oggetto è non solo e non tanto un facere, consistente nel manifestare successivamente una volontà rigidamente predeterminata quanto alle parti e al contenuto, ma anche e soprattutto un sia pure futuro dare: la trasmissione della proprietà, che costituisce il risultato pratico avuto di mira dai contraenti” (Corte di cassazione, sez.un. 16 marzo 2006, n. 11624).

Il contratto preliminare, dunque, è già volto a realizzare l’assetto di interessi che le parti poi attueranno con la conclusione del contratto definitivo.

La Corte di cassazione, in tal senso, ha ad esempio stabilito che: “Il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che – in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare – aveva ritenuto che tale proposta fosse priva di effetti giuridici vincolanti)” (Corte di Cassazione, sezione II civle, sentenza 2 aprile 2009, n. 8038).

In sostanza, il mero obbligo di stipulare un futuro contratto, non è meritevole di tutela per l’ordinamento: con il contratto preliminare, dunque, le parti già delineano l’assetto di interessi che sarà poi attuato con la conclusione del contratto definitivo.

Il contratto preliminare va distinto da figure affini che non rivelano la volontà delle parti di vincolarsi seriamente alla futura conclusione di un contratto.

Il riferimento è, ad esempio, alla “minuta”, in cui le parti stabiliscono le linee essenziali dell’accordo futuro, ma non si impegnano a contrarre.

La minuta, dunque, potrà assumere rilievo, ad esempio, onde affermare la responsabilità precontrattuale di una delle parti che non abbia dato seguito alle trattative.

Non potrà invece essere essere esperito il rimedio di cui all’art. 2932 c.c., quanto all’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre.

Le norme del Codice civile in cui è fatto riferimento al contratto preliminare sono, in primo luogo, l’art. 2932 c.c., ove sono indicati gli effetti del contratto preliminare; vi è poi l’art. 1351 c.c. ove è disciplinata la forma del contratto preliminare; altra norma di riferimento è l’art. 2652, n. 2 c.c. ove è regolamentata la trascrizione del preliminare.

Vediamo in dettaglio cos’è il contratto preliminare e quali sono i suoi effetti.

Natura del contratto preliminare

La natura del contratto preliminare è da sempre oggetto di dibattito, sia in dottrina che in giurisprudenza.

Secondo alcuni, il contratto preliminare costituirebbe un semplice impegno a contrarre in futuro, per questo motivo avrebbe una causa autonoma rispetto al contratto definitivo.

Secondo altri, il contratto preliminare non sarebbe, invece, un contratto meramente preparatorio.

Il contenuto del contratto preliminare, dunque, riguarderebbe non soltanto il mero impegno a contrarre un futuro contratto definitivo, ma conterrebbe già indicazioni sostanziali quanto alle prestazioni cui si obbligano le parti.

Non vi sarebbe, dunque, alcuna differenza tra la causa del contratto preliminare e la causa del contratto definitivo.

In tal senso, il contratto preliminare avrebbe una funzione di gestione delle sopravvenienze: con il contratto preliminare, dunque, le parti hanno la possibilità di valutare nel tempo la convenienza dell’affare.

Sulla base di un’ulteriore impostazione dogmatica, si è affermato che il contratto preliminare avrebbe la prevalenza sul definitivo, nel senso che il contratto preliminare sarebbe esso stesso un contratto definitivo obbligatorio.

Il definitivo avrebbe, in tale ottica, la sola funzione di produrre l’effetto traslativo.

Allo stato, risulta prevalente la seconda teoria: il contratto preliminare, in tale ottica, avrebbe una funzione di gestione delle sopravvenienze.

Esso è, cioè, un contratto in cui non è soltanto sancito l’impegno a contrarre, ma anche il contenuto delle prestazioni cui sono tenute le parti.

La causa del contratto preliminare

La causa del contratto preliminare può essere inquadrata in maniera differente a seconda della teoria alla quale si acceda.

Qualora, infatti, si ritenga, che il contratto preliminare abbia la sola funzione di impegnare le parti a una futura stipulazione, allora il contratto preliminare sarà considerato un contratto con causa autonoma.

In questa ipotesi, dunque, la causa del contratto preliminare sarebbe collegata a una mera promessa di consensi

Secondo una differente impostazione, attualmente prevalente, il preliminare, invece, avrebbe una funzione di gestione delle sopravvenienze.

Sulla base di questa impostazione, dunque, la causa del contratto preliminare sarebbe, in sostanza, la medesima del contratto definitivo.

Forma del contratto preliminare

Secondo quanto stabilito dall’art. 1351 c.c., il contratto preliminare è nullo se non viene fatto nella stessa forma che è prescritta dalla legge per il contratto definitivo.

Dunque, se per il contratto definitivo è prescritta la forma scritta “ad substantiam”, anche il contratto preliminare dovrà avere la stessa forma.

Questo vale, ad esempio, in ipotesi di preliminare di vendita di beni immobili, che richiede la forma scritta ad substantiam.

Contratto preliminare: un esempio

Esempio classico di contratto preliminare: contratto preliminare di compravendita di un immobile.

Tizio decide di comprare la sua prima abitazione, e sceglie un appartamento di 85 mq al costo di 100.000 euro di proprietà di Caio.

Caio, a sua volta, sta vendendo il suo appartamento in quanto vuole acquistare una casa più grande.

Tizio e Caio decidono di stipulare un contratto preliminare di compravendita dell’immobile e decidono inoltre di trascriverlo, per fare in modo che entrambi siano al meglio tutelati.

Tra la stipula del preliminare e del definitivo, Tizio ha la possibilità di chiedere alla banca il mutuo per la cifra di 80.000 euro.

Nel frattempo, Caio controlla lo stato manutentivo della casa che sta per vendere e si accorge che vanno effettuati piccoli lavori prima della consegna.

Al momento della stipulazione del contratto definitivo, la casa è pronta per essere venduta e Tizio ha ottenuto il mutuo dalla banca.

Le parti possono finalmente stipulare il contratto definitivo di compravendita.

Gli effetti del contratto preliminare

Il contratto preliminare ha come effetto quello di obbligare le parti alla futura conclusione di un contratto definitivo.

Il contratto preliminare ha dunque effetti obbligatori, non reali.

Invero, è stabilito all’art. 2932, primo comma, che: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

Il legislatore ha dunque previsto la possibilità di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, poiché se colui che si è obbligato a contrarre non adempie a quest’obbligo, l’altra parte può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Le varie tipologie di contratto preliminare

In dottrina e in giurisprudenza sono sorte una serie di teorie interpretative relative alla possibilità di stipulare una serie di tipologie di contratto preliminare.

Vediamo, di seguito, quali tipologie di preliminare sono ammesse.

Il preliminare di contratto reale

L’ammissibilità del preliminare di contratto reale è stata particolarmente discussa in dottrina, in quanto vi sarebbero ostacoli alla applicabilità del disposto di cui all’art. 2932 c.c., che prevede l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, data la non coercibilità della consegna della cosa.

Tuttavia, in giurisprudenza, tale figura è stata considerata ammissibile.

All’art. 1822 c.c., inoltre, sarebbe prevista la promessa di mutuo e il mutuo è un contratto reale.

In caso di inadempimento, vi sarebbero gli altri rimedi posti dall’ordinamento, come il risarcimento del danno.

Il preliminare di donazione

Secondo l’opinione maggioritaria, il contratto preliminare di donazione non sarebbe ammissibile in quanto la donazione trova il suo fondamento in un atto spontaneo del donante il quale decide di arricchire il donatario.

La donazione, in pratica, è un contratto che si stipula per spirito di liberalità, spirito che verrebbe meno in presenza dell’assunzione di un impegno a contrarre.

Il preliminare di vendita di cosa altrui

Prima di inquadrare il concetto di preliminare di cosa altrui va chiarito cos’è il contratto di vendita di cosa altrui.

La norma di riferimento è rappresentata dall’art. 1478 c.c. secondo cui: “Se al momento del contratto la cosa venduta non era di proprietà del venditore, questi è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore.

Il compratore diventa proprietario nel momento in cui il venditore acquista la proprietà dal titolare di essa”.

Nella vendita di cosa altrui, dunque, il venditore ha l’obbligo di acquisire la proprietà della cosa al fine di procurarne l’acquisto al compratore.

Dunque, con la conclusione di un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, le parti si impegnano a concludere un futuro contratto di vendita di cosa altrui.

Con il preliminare vengono, dunque, differiti gli effetti reali del contratto stesso e, in ipotesi di inadempimento del venditore, nell’ipotesi in cui cioè egli non acquisisca la proprietà del bene, allora si verificherà l’effetto risolutivo del contratto.

Il promissario acquirente potrà agire per la risoluzione dopo la scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo.

Il preliminare improprio

Si fa riferimento al preliminare improprio quando, ad esempio, le parti, che intendono stipulare un contratto preliminare, invece di utilizzare espressioni che indichino la volontà di trasferire la proprietà al momento del definitivo, utilizzano formule come “vende” o “acquista”.

Si parla di preliminare improprio, per la Corte di Cassazione, “quando il contratto contiene espressioni letterali (come "vende", "compera" ed "acquista") le quali, al contrario, insieme all'integrale attuazione del rapporto, realizzata con il pagamento dell'intero prezzo e con il trasferimento (nel caso in esame del pari emergente) del possesso dell'immobile mediante consegna, depongono per la configurazione del contratto in esame come vendita immediatamente traslativa della proprietà” (Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza (ud. 3 marzo 2022) 31 marzo 2022, n. 10364).

In sostanza, nel contratto preliminare improprio, le parti hanno concordato di concludere un contratto preliminare, ma nella sostanza hanno già concluso un contratto definitivo.

Il preliminare di compravendita immobiliare

Molto utile per le parti può rivelarsi la stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, in quanto le parti, con la stipulazione del preliminare, da un lato si impegnano a concludere il futuro contratto, dall’altro hanno il tempo necessario per la preparazione dei documenti necessari per la gestione della compravendita della casa e per la verifica di una serie di fattori, quali lo stato dell’immobile.

Con il contratto di compravendita immobiliare, dunque, viene di fatto posticipato l’effetto traslativo tipico della compravendita a una fase successiva, le parti hanno tutto il tempo di gestire al meglio la vendita dell’immobile, ma allo stesso tempo prendono un impegno che consiste nella futura stipulazione di un contratto.

Il preliminare di compravendita immobiliare, per le ragioni sopra esposte, è estremamente diffuso nella prassi.

Anche la Cassazione si è sovente espressa sul tema.

La Corte di Cassazione, sez. II civile, con ordinanza del 29 maggio 2023, n. 14976 ha ad esempio stabilito che “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all'onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia”.

Quanto al contenuto del contratto preliminare di compravendita immobiliare è stato stabilito che "Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile" (Cass. 11297/2018 richiamata di recente da Corte di Cassazione, sez. II civile, ordinanza 1 marzo 2024, n. 5536).

Il contratto preliminare a effetti anticipati

Una delle tipologie di contratto preliminare che si è affermata nella prassi, è quella del contratto preliminare a effetti anticipati.

Il contratto preliminare a effetti anticipati è una tipologia di contratto preliminare con cui le parti si impegnano non soltanto a stipulare il contratto definitivo, ma anticipano alla fase della stipulazione del preliminare stesso anche l’esecuzione di una serie di prestazioni.

In pratica, già con la stipulazione del preliminare, il promissario acquirente viene immesso nel possesso del bene e anticipa il pagamento dell’intero prezzo oppure di parte del prezzo.

Il contratto preliminare a effetti anticipati costituirebbe, in sostanza, il segmento iniziale di una fattispecie caratterizzata da varie fasi culminanti in quella finale, costituita dal contratto definitivo.

Per l’opinione maggioritaria, in sostanza, l’effetto traslativo del contratto sarebbe comunque rimandato alla conclusione del contratto definitivo.

Il preliminare di preliminare

Nella prassi di è affermata una figura ulteriore, ovvero quella del preliminare di preliminare.

In sostanza, un soggetto effettua una proposta a un’altra relativa alla conclusione di un successivo preliminare, cui segue un’accettazione.

Si tratterebbe, dunque, di una fase ulteriore in cui si articola il processo di formazione del contratto, fino alla stipula del contratto definitivo.

La Corte di Cassazione, sez II civile, con ordinanza del 9 gennaio 2024, n. 680 ha stabilito che il preliminare di preliminare, anche se è un vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, è solamente idoneo a regolamentare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare.

In sostanza, secondo la Cassazione, il preliminare di preliminare non dà diritto alle parti di agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

Di conseguenza, il preliminare di preliminare, per la Corte, non è idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti.

Va ricordato, inoltre, che la Cassazione ha sancito la nullità del preliminare di preliminare per difetto di causa con sentenza del 2 aprile 2009, n. 8038: “Il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che – in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare – aveva ritenuto che tale proposta fosse priva di effetti giuridici vincolanti)”.

La Cassazione a Sezioni Unite, tuttavia, successivamente ha ritenuto ammissibile il preliminare di preliminare.

La Corte di Cassazione, a sezioni unite, con sentenza del 6 marzo 2015, n. 4628 ha infatti stabilito che: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”.

I vizi del contratto preliminare

Con riguardo ai vizi del contratto preliminare, si sono posti problemi quanto all'incidenza dei vizi contenuti nel preliminare sul contratto definitivo.

Si è ritenuto che i vizi inficianti il preliminare ricadessero sul definitivo per il principio “simul stabunt simul cadent”.

Tuttavia, taluni hanno ritenuto di dover effettuare una distinzione a seconda della patologia.

Si è ritenuto, ad esempio, che in presenza di un vizio grave, quale la nullità, tale vizio dovesse essere esteso al definitivo.

Per ciò che concerne l’annullamento, tuttavia, la consapevole conclusione di un contratto definitivo in seguito alla stipulazione di un preliminare annullabile si risolverebbe in una sostanziale convalida.

La risoluzione e l’inadempimento del contratto preliminare

Il meccanismo della risoluzione, sancito dal legislatore, può essere applicato anche al contratto preliminare.

La norma in tema di risoluzione è dettata dall’art. art. 1453 c.c.: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”.

La parte può scegliere, dunque, per l’adempimento o per la risoluzione salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione, sez. II civile, con ordinanza del 30 novembre 2022, n. 35280 ha statuito che: “L'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso.

Ne consegue che nel caso di occupazione di un immobile fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori”.

Quando uno dei contraenti è inadempiente, può essere attuato il meccanismo di cui all’art. 2932 c.c., ovvero ottenere una sentenza di esecuzione in forma specifica.

Infatti, secondo quanto stabilito dall’art. 2932 c.c. “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Viene inoltre stabilito che: “Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

La trascrizione del contratto preliminare

Il contratto preliminare è trascrivibile.

La funzione della trascrizione riguarda l’opponibilità ai terzi del contratto preliminare trascritto.

Grazie alla trascrizione del contratto preliminare nei Registri immobiliari, infatti, il promissario acquirente è tutelato da eventuali azioni pregiudizievoli che potrebbe compiere il promissario alienante a suo danno.

Quest’ultimo, ad esempio, in ipotesi di compravendita immobiliare, potrebbe rivendere l’immobile ad altri.

Il promissario alienante avrebbe in questo caso solo la possibilità di agire per ottenere il risarcimento del danno.

La trascrizione ha invece un effetto “prenotativo”: questo vuol dire che il promissario acquirente ha la precedenza rispetto alle eventuali trascrizioni effettuate successivamente in suo danno dal promissario alienante.

Gli effetti della trascrizione del contratto definitivo, dunque, retroagiscono al momento della trascrizione del preliminare.

Secondo quanto stabilito dall’art. 2645-bis, “i contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente”.

I contratti preliminari che devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, sono dunque, i seguenti:

• i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
• i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;
• i contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati;
• i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione.

La trascrizione del contratto definitivo, dunque, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari citati, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Secondo quanto stabilito dallo stesso articolo, gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

Per quanto riguarda i contratti preliminari che abbiano a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, ai fini della trascrizione, la superficie della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente espressa in millesimi.