Condominio, per i lavori straordinari è necessario costituire il fondo speciale

In base all’art. 1135 c.c., la delibera condominiale con cui vengono approvati i lavori straordinari deve anche costituire il fondo speciale, a pena di invalidità.

In assenza della creazione dei fondo speciale per la manutenzione straordinaria, infatti, l’approvazione sarà nulla.

Sul punto è recentemente intervenuto il Tribunale di Milano.

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di Antonio Barbato

Il fatto

Il condomino Tizio impugnava la delibera condominiale con cui erano stati approvati i lavori manutentivi di natura straordinaria ma che, tuttavia, taceva sulla costituzione del fondo speciale obbligatorio.

Innanzi al Tribunale Milanese, Tizio richiamava la disposizione di cui all’art. 1135 c.c. e relativamente alla parte in cui viene fissato che il fondo deve essere di importo eguale al costo dei lavori da svolgersi.

La decisione

Il Tribunale di Milano, sezione XIII, sentenza 23 settembre 2024, n. 8205, ricorda che la disposizione normativa ha lo scopo di tutelare sia il creditore che i condomini che adempiono regolarmente ai propri obblighi.

Del resto, la costituzione preventiva di un fondo speciale mira a ridurre il rischio che i condomini solventi si ritrovino in situazioni in cui debbano farsi carico delle quote spettanti ai morosi. Anche la Corte di Cassazione, con sentenza n. 9388/2023, ha ribadito l'indispensabilità della costituzione preventiva di tale fondo.

In base a quanto stabilito dall’articolo 1135 c.c., la creazione anticipata di un fondo speciale, (il cui importo deve essere pari all'ammontare dei lavori straordinari) è una condizione essenziale per la validità della delibera assembleare che approva tali opere.

Il fondo  speciale può essere dell'importo complessivo dei lavori, oppure può essere costituito progressivamente, in corrispondenza dei pagamenti previsti nel contratto di appalto, se questo prevede un pagamento frazionato in base allo stato di avanzamento dei lavori.

L'obbligatorietà del fondo costituisce dunque un presupposto imprescindibile per la legittimità della delibera assembleare, la cui assenza comporta la nullità della stessa. La mancata predisposizione del fondo speciale viene sanzionata con l'invalidazione della delibera, qualora questa si limiti ad approvare i lavori senza assicurare la disponibilità delle risorse economiche necessarie. Una delibera non può derogare alla norma stabilita dall'articolo 1135, decidendo di non costituire il fondo o di modificarne le modalità, in quanto ciò lederebbe i diritti dei condòmini e comporterebbe l'annullamento della delibera. In tal senso, il Tribunale di Milano ha dichiarato nulla la delibera impugnata.

L'articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile, modificato dalle leggi n. 220/2012 e n. 9/2014, impone all'assemblea di deliberare per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale dell'importo pari ai lavori da eseguire.

Se il contratto prevede un pagamento frazionato legato allo stato di avanzamento dei lavori, il fondo può essere costituito in proporzione ai singoli pagamenti. Questa previsione normativa tutela sia l’impresa esecutrice sia i condòmini in regola con i pagamenti, prevenendo problematiche legate alla morosità.