Rogito notarile, le novità del DDL Lavoro: cos’è e come funziona

Comprare un immobile richiede diversi passaggi burocratici tra cui la stipula del rogito notarile che rappresenta il momento clou di una compravendita visto che con esso si sancisce il passaggio di proprietà di un immobile. A redigerlo è il notaio che eseguite tutte le indagini sull’immobile oggetto di transazione, al fine di verificare che lo stesso sia libero da ipoteche o da altre pendenze, che rispetti le normative edilizie e del catasto e che sia tutto in regola. Solo quando queste verifiche diano esito positivo, allora l’immobile viene dichiarato “libero al rogito” e il notaio può procedere alla stesura del documento.

Il rogito notarile è oggetto di novità normative contenute nel ddl Lavoro.  La Camera dei deputati ha approvato, il 9 ottobre 2024, il disegno di legge di iniziativa governativa in titolo recante "Disposizioni in materia di lavoro", derivante dallo stralcio del progetto iniziale A.C. 1532 e il cui esame in Commissione è iniziato il 6 dicembre 2023, e ampiamente modificato nel corso dell'esame parlamentare e risulta composto da 34 articoli.Il provvedimento passa ora all'esame del Senato.

Il provvedimento prevede la possibilità che in esso si possa indicare invece che l’ammontare  della spesa sostenuta, il numero della fattura emessa dal mediatore e la corrispondenza tra l’importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta.

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E’ l’articolo 22 del provvedimento, infatti, a prevedere che:

“Il riconoscimento della possibilità per le parti dell’atto di cessione di un bene immobile di dichiarare, in alternativa all’ammontare della spesa sostenuta, il numero della fattura emessa dal mediatore e la corrispondenza tra l’importo fatturato e la spesa effettivamente sostenuta, dovendo, in ogni caso, indicare le analitiche modalità di pagamento della stessa”.

Rogito notarile: cos’è e a cosa serve

Il rogito notarile è l'atto pubblico redatto da un notaio con cui viene formalizzato il trasferimento di proprietà di un immobile, come una casa o un terreno, da un venditore a un acquirente

Il rogito è essenziale per garantire la validità e la legalità della compravendita immobiliare. Tale documento risponde ad una serie di funzioni. Così il rogito notarile serve a trasferire ufficialmente la proprietà dell'immobile dall'attuale proprietario all'acquirente. Solo con il rogito l'acquirente diventa il nuovo titolare legale dell'immobile.

Come funziona il rogito

Il rogito prevede che in primo luogo il notaio verifichi la regolarità dei documenti relativi all'immobile, come la conformità catastale e l'assenza di ipoteche o vincoli. Se queste verifiche vanno a buon fine, il notaio redige l’atto e le parti si recano dal professionista per la firma del rogito. Il pagamento dell'immobile avviene solitamente contestualmente alla firma.

Chi redige il rogito notarile

Il rogito notarile è l'atto pubblico che formalizza e sancisce il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all'acquirente, rendendolo ufficiale e opponibile a terzi. A redigerlo il notaio, figura neutrale e imparziale che garantisce la legalità e la correttezza dell'atto che si occupa di redigere l'atto notarile e di registrarlo presso i registri immobiliari, assicurando che il trasferimento di proprietà sia pubblico e riconosciuto. Prima di procedere alla stipula, il notaio svolge diverse indagini per assicurarsi che l’immobile sia libero da ipoteche, vincoli o altre pendenze, nonché rispetti le normative urbanistiche, edilizie e catastali e né che ci siano spese condominiali arretrate non pagate dal venditore.

E’ la legge a prevedere regole minuziose per la formazione del rogito, in particolare il notaio deve leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali).

Successivamente l’atto viene letto ed approvato e poi deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso.

Chi sceglie e paga il notaio

Tradizionalmente, la scelta del notaio spetta al venditore, ma in realtà può essere fatta anche dall'acquirente, che sosterrà le spese notarili. Questa flessibilità permette all'acquirente di proporre un notaio di fiducia.

Cosa contiene il rogito

Il rogito contiene una serie di informazioni fondamentali per ufficializzare il trasferimento di proprietà di un immobile. Tra queste informazioni abbiamo:

• Dati identificativi dell'immobile: inclusi gli estremi catastali (foglio, particella, subalterno) e l'indirizzo
• Valore di cessione: indica il prezzo effettivo concordato per la vendita, necessario per fini fiscali, come la determinazione delle imposte da pagare (ad esempio, l'imposta di registro).
• Modalità di pagamento: deve specificare in dettaglio come è avvenuto il pagamento, inclusi i metodi utilizzati (assegno, bonifico, contanti entro i limiti di legge) e le date delle eventuali rate.
• Spese notarili: sono riportate le spese sostenute dal notaio per l'istruttoria, come i costi per ottenere copie di documenti e certificati da allegare all'atto. Queste spese sono a carico dell'acquirente.
• Mediazione immobiliare: se una o entrambe le parti hanno utilizzato i servizi di un mediatore, il rogito deve includere i dati identificativi del mediatore (se persona fisica) o la ragione sociale (se società), e l'indicazione dell'eventuale compenso.

Come cambia il rogito notarile nel DDl lavoro 9 ottobre 2024

Nel rogito notarile le parti possono indicare al posto dell’importo della provvigione pagata all’agente immobiliare, il numero della fattura emessa dall'agente immobiliare. Si dovrà garantire che l'importo fatturato corrisponda alla spesa effettivamente sostenuta, e sarà comunque necessario fornire le informazioni sulle modalità di pagamento. Rimane obbligatorio riportare il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio di appartenenza.

Il disegno di legge "Disposizioni in materia di lavoro" (A.C. 1532-bis-A) è stato approvato dalla Camera il 9 ottobre 2024 e ora è al vaglio del Senato. Il testo è stato modificato durante l'esame parlamentare, includendo una novità significativa all'articolo 22, che introduce una maggiore flessibilità per le parti coinvolte in una compravendita immobiliare riguardo alla dichiarazione dei compensi versati al mediatore.

La modifica del ddl Lavoro cambia le disposizioni introdotte dal decreto Bersani del 2006, che aveva imposto l'obbligo di indicare l'ammontare delle provvigioni pagate all'agente immobiliare nel rogito. L'obiettivo originario era combattere l'evasione fiscale rendendo più trasparente la dichiarazione dei compensi.

Quanto costa il rogito

I costi del rogito variano e includono dal prezzo dell’immobile ad altre spese come la parcella del notaio, la commissione all’agenzia immobiliare, nonché spese varie e le imposte legate alla casa.

La parcella del notaio per la redazione di un rogito dipende dal professionista scelto e dal valore dell’immobile e in media varia da un minimo di 1300 ad un massimo di 3mila euro.

Tali spese sono a carico dell'acquirente, insieme alle spese per l’atto di compravendita e la redazione, di un eventuale piano di ammortamento se è necessario accendere un mutuo, fino alle spese di cancelleria e oneri di segreteria, ossia dei costi amministrativi per la preparazione e l'archiviazione della documentazione.

La parcella del notaio si paga il più delle volte all’atto di rogito. Tra le modalità di pagamento ci sono l’assegno e il bonifico bancario, ovvero soluzioni tracciabili.

Cosa fare il giorno del rogito

Il giorno della stipula del rogito notarile rappresenta il momento conclusivo della compravendita immobiliare. Prima del giorno della stipula, il notaio ha già eseguito tutte le verifiche necessarie e ha preparato l’atto. Durante i colloqui preliminari con le parti, sono state concordate le condizioni del contratto, i dettagli della compravendita e i documenti richiesti. Il notaio si è anche occupato di raccogliere e analizzare la documentazione relativa all'immobile, nonché di svolgere alcune verifiche fondamentali tra cui l’accertamento della regolarità catastale e urbanistica dell'immobile, il controllo dell'assenza di ipoteche, vincoli o pendenze che potrebbero gravare sulla proprietà, fino alla verifica delle generalità delle parti, incluse eventuali condizioni particolari, come la comunione dei beni tra coniugi o la presenza di procuratori legali.

Al momento della stipula, tutte le parti si presentano presso lo studio notarile con i documenti richiesti. Il notaio legge integralmente l'atto per assicurarsi che tutte le parti siano a conoscenza del contenuto e lo comprendano. Se non ci sono obiezioni, le parti e il notaio firmano il documento. Il venditore consegna le chiavi dell'immobile all'acquirente, segnando il trasferimento effettivo della proprietà. L'acquirente effettua il pagamento finale, che può includere l'importo residuo del prezzo dell'immobile.

A questo punto, il rogito è ufficialmente concluso, e il notaio si occuperà di registrare l'atto e trascriverlo presso i registri immobiliari entro i termini di legge.

Cosa accade dopo il rogito

Dopo la firma del rogito e il pagamento dell’atto, avviene il trasferimento delle responsabilità da venditore ad acquirente, il che comprende le spese condominiali, tasse e oneri vari passano dal venditore all'acquirente a partire dal giorno della stipula dell'atto. Il venditore ha l'obbligo di consegnare le chiavi dell'immobile contestualmente alla firma, assicurandosi che sia libero da vincoli o occupazioni non dichiarate.