Come si diventa amministratore di condominio

Se stai considerando di diventare amministratore di condominio, sappi che è necessario aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado oppure aver già svolto per almeno un anno il ruolo di amministratore nei tre anni precedenti, prima dell’introduzione della riforma condominiale.

L’amministratore di condominio è uno degli organi condominiali e, nominato da parte di condomini, ha il compito di gestire l’edificio condominiale e di rappresentare in giudizio i condomini.

Chiunque può diventare amministratore di condominio, sebbene è necessario seguire alcune procedure specifiche e soddisfare determinati requisiti richiesti dalla legge.

Ecco tutto quello che devi sapere se vuoi essere amministratore condominiale.

Chi è e cosa fa l’amministratore di condominio

L'amministratore di condominio è una figura professionale incaricata della gestione amministrativa, legale e tecnica di un condominio.

Può essere nominato amministratore uno tra i condomini (è il caso del cd. amministratore interno), oppure scegliendo una persona al di fuori del condominio (cd. amministratore esterno).

La carica può essere ricoperta da una persona fisica, anche un professionista, oppure da una società di persone o di capitali (snc, sas, società semplice, srl, spa, sapa)

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220, ovvero la Riforma del condominio, ha reso obbligatorio nominare un amministratore nel caso di più di 8 condomini. In alternativa, a seguito della richiesta di uno o più di questi, è possibile rivolgersi a un Giudice affinchè provveda a nominare un amministratore di condominio.

In ragione della sua nomina, l’amministratore agisce in forza di un mandato di rappresentanza (art. 1703 c.c.) ed è quindi tenuto ad agire per nome e del conto dei condomini. Gli atti conclusi dall’amministratore si riflettono con immediatezza nella sfera giuridica del condominio e dei suoi abitanti.

Vediamo alcuni compiti abituali dell’amministratore.

I poteri e i doveri dell’amministratore di condominio

L’art. 1130 c.c. indica le attribuzioni dell’amministratore di condominio:

• convoca e presiede le assemblee condominiali;
• esegue le delibere approvate dall’assemblea;
• convoca annualmente la riunione per l’approvazione del rendiconto del condominio;
• cura l’osservanza del regolamento di condominio;
• assicura il corretto utilizzo delle parti comuni, nel rispetto dei diritti di tutti i condomini;
• riscuote i contributi;
• si occupa della manutenzione ordinaria;
• esegue gli adempimenti fiscali;
• si occupa della conservazione del registro condominiale;
• fornisce le attestazioni concernenti lo stato dei pagamenti e delle eventuali liti, se richiesto dal condomino.

Amministratore di condominio: i requisiti necessari

Per poter diventare amministratore di condominio è necessario possedere alcuni requisiti, di cui all’art. 71 bis disp. att. c.c.:

• godere dei diritti civili e politici;
• non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per cui la legge preveda la pena della reclusione non inferiore nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5 anni;
• non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non essere stati interdetti o inabilitati.

Cosa studiare per diventare amministratore

Diventare amministratore di condominio non richiede specifici percorsi di studio, né l'iscrizione a facoltà universitarie particolari.

E’ necessario però in possesso di alcuni requisiti specifici come:

• il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• oppure, prima dell’introduzione della riforma condominiale,  aver già svolto per almeno un anno il ruolo di amministratore nei tre anni precedenti;
• aver conseguito un corso di formazione iniziale propedeutico al ruolo di amministratore di condominio;
• attenersi all’aggiornamento professionale.

Il corso di formazione e gli obblighi di aggiornamento professionale

Un buon amministratore di condominio ha il dovere di migliorare le proprie conoscenze, ecco perché si rende necessario seguire un corso di formazione iniziale e successivi aggiornamenti professionali.

Il corso di formazione iniziale si articola in moduli pratici e teorici, per un totale di almeno 72 ore di lezione. Al termine, è previsto un esame finale il cui superamento permette l’esercizio dell’attività di amministratore condominiale.

Il corso di aggiornamento, invece, prevede almeno 15 ore di formazione per una durata annuale.

Le materie affrontate durante i corsi spaziano dalle competenze tecniche fino alle competenze giuridiche, come nel caso di:

• la sicurezza degli edifici;
• la ripartizione delle spese;
• le tabelle millesimali;
• nozioni di contabilità;
• il contratto di appalto e di lavoro subordinato in ambito condominiale;
• innovazioni, sopraelevazione e ricostruzioni dell’edificio;
• uso e godimento delle parti comuni e dei relativi beni.

Insomma, il costo per diventare amministratore di condominio varia in base al corso, all’ente che lo eroga e al tipo di aggiornamento successivo. In via orientativa, può oscillare da un minimo di 70 ma arrivare anche oltre i 500 euro.

L’amministratore deve essere iscritto all’albo?

No, la legge non prevede alcun tipo di obbligo di iscrizione all’albo, registro o elenco di amministratori di condominio.

L’eventuale iscrizione a elenchi e realtà di questo tipo è meramente facoltativa, consente di accedere a corsi di aggiornamento e può rappresentare un elemento da poter inserire nel curriculum, tuttavia si tratta esclusivamente di associazioni di categoria.

L’assicurazione obbligatoria per l’amministratore

La Legge 220/2012, ovvero la Riforma del condominio, ha introdotto la possibilità per l’amministratore di condominio di sottoscrivere la relativa polizza assicurativa.

L’assicurazione RC professionale per l’amministratore di condominio non è obbligatoria per legge, ma è necessaria qualora a farne richiesta siano i condomini nel corso dell’assemblea.

Si tratta di una polizza che copre la responsabilità civile in caso di errori professionali e perdite economiche che possono generare azioni di risarcimento, come la mancata riscossione delle quote condominiale o la conclusione dei lavori di manutenzione cominciati ma mai finiti.

Quanto guadagna un amministratore di condominio

Il compenso di un amministratore di condominio non è standardizzabile, poichè dipende dalla valutazione di diversi fattori.

Il guadagno di un amministratore può infatti tener conto del numero di unità immobiliari all’interno del condominio, così come degli adeguamenti ISTAT basati sull’indice nazionale dei prezzi al consumo.

A titolo esemplificativo, il compenso può andare dai 25.000 – 40.000 euro all’anno.

Amministratore di condominio e partita IVA

Se ti stai chiedendo se sia necessario aprire la partita IVA una volta diventato amministratore di condominio, la risposta è dipende.

Questo significa che essere titolari di una Partita IVA non è un requisito necessario per assumere il ruolo di amministratore di condominio. Si tratta infatti di una questione fiscale che non tange ai fini condominiali.

Chi intende svolgere in maniera professionale e abituale il ruolo di amministratore di condominio è tenuto agli oneri fiscali richiesti per legge, dovendo quindi aprire la P.IVA.

E’ il caso di chi decida di aprire un proprio studio, acquistare tutta l’attrezzatura necessaria per la gestione e l’amministrazione (in termini di personale, computer, software, utenze telefoniche ecc.): si tratta di elementi che escludono la mera occasionalità.