Cedolare secca per affitti brevi 2024: come funziona e cosa cambia per i proprietari di case vacanza

La cedolare secca sugli affitti brevi 2024 è un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile che viene concesso in locazione. Per rendere più agevole per il locatore comprendere l'utilità della cedolare, l'Agenzia delle Entrate recentemente ha rilasciato sul suo sito online un'infografica con tutte le informazioni dettagliate.

Al pari dell’oro difatti, il mattone è da sempre considerato un ottimo investimento per gli italiani. E chi è proprietario di più di un immobile e vuole ottenere una rendita mensile, può decidere di concedere in locazione un appartamento. E se questo si trova in una località turistica, al mare o in montagna, o in una città d’arte, può optare per l’affitto breve.

E’ bene però tenere a mente che chi affitta un immobile, con contratto ordinario o anche breve, deve sempre pagare le tasse. Il legislatore ha introdotto così la “cedolare secca” e dal 1° gennaio 2024 è possibile applicarla anche sulla locazione breve, ossia quella che non supera i 30 giorni nell’arco di un anno. Andiamo nei dettagli.

Quali tasse si pagano per la casa vacanze e come funziona la cedolare secca

Ma cos’è la cedolare secca? Per spiegarla in maniera semplice si parte dal fatto che quando si affitta un immobile si devono pagare le tasse. Per risparmiare su queste, il proprietario (locatore) può scegliere di aderire alla “cedolare secca”, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).

Tale imposta ha in linea generale un’aliquota al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, che si riduce al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative – Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia – e nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

La cedolare secca oggi trova applicazione anche sugli affitti brevi. La definizione di affitto breve la troviamo all’articolo 4, comma 1, del d.l. n. 50 del 2017 il quale stabilisce che «(…) si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare».

Cedolare secca: cosa è cambiato per gli affitti brevi nel 2024

La legge n. 213 del 30 dicembre 2023 (legge di bilancio 2024) è intervenuta sulla disciplina fiscale delle locazioni brevi e cedolare secca e successivamente l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024, fornisce le istruzioni operative quando si affitta con la modalità breve più di un immobile.

In particolare si prevede che chi si avvale del regime delle locazioni brevi può optare per la cedolare secca. Dal 1° gennaio 2024 l'aliquota è pari al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a un immobile scelto dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. L’aliquota è invece pari al 26% a partire dalla seconda abitazione.

Contestualmente viene riconosciuta al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21% relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente. Tale unità immobiliare dovrà essere individuata nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.

Quindi in altre parole se un soggetto ha diversi appartamenti che concede in locazione breve e sceglie di aderire alla cedolare secca, può fruire dell'aliquota al 21% per uno solo di questi che dovrà obbligatoriamente indicare nella denuncia dei redditi. Sugli altri invece trova applicazione l'aliquota al 26 per cento.

E' bene precisare che la cedolare secca si può applicare agli affitti brevi ma solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale e come tale non si applica la cedolare.

Cedolare secca: un esempio

Volendo fare un esempio per capire meglio, si pensi a Tizio che affitta più volte nel corso del 2024 la stessa unità immobiliare mediante contratti di locazione breve e sceglie il regime della cedolare secca. Quale aliquota di tassazione deve applicare? Al 21% o al 26%?

L’aliquota di tassazione è del 21%  dal momento che Tizio concede in locazione breve, anche se più volte, una sola abitazione. Se, per ipotesi, gli immobili locati fossero due, sul reddito derivante dalla locazione breve di uno dei due (a scelta del locatore) si applicherebbe l’aliquota del 21%, sull’altro quella del 26%.

Quando si paga la cedolare secca sugli affitti brevi

Per l’imposta sostitutiva, come precisa l’Agenzia delle entrate nella scheda online dedicata alla cedolare secca, scadenze e modalità ossia acconto e saldo sono le stesse dell’Irpef.

In generale, l’acconto non si paga nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca e se supera i 51,65 euro. Il pagamento va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:  la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo; la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre. 

Cedolare secca e Airbnb: come si paga

Ma se si concede in locazione una casa vacanza su Airbnb? A tal proposito si ricorda che la piattaforma nei mesi scorsi ha concluso l’accordo con il fisco italiano in relazione agli anni fiscali 2017-2021, versando circa 576 milioni di euro per i redditi degli host non professionali derivanti da cedolare secca (vale a dire da locazioni brevi).

La piattaforma che gestisce gli affitti brevi è tenuta a versare quindi la ritenuta fiscale del 21% sui canoni degli inquilini e versati dai locatori. L’accordo arriva dopo la decisione del Consiglio di Stato dello scorso 24 ottobre.

Quando conviene la cedolare secca sugli affitti

La cedolare è un regime di favore che ha come fine ultimo il risparmio sulle tasse. Ciò comporta che il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo anche se su di esso e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere, rispettivamente, oneri deducibili e detrazioni.

L’imposta sostitutiva si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) e inoltre per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sono dovute in maniera ordinaria in caso di registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Dichiarare redditi da casa vacanza: come farlo

Quando si concede un immobile in locazione occorre dichiararlo al Fisco. Ma come? E’ bene precisare che se il locatore si limita ad affittare l'appartamento per brevi periodi senza effettuare prestazioni accessorie come la pulizia delle stanze, il cambio biancheria o la colazione, e senza che ci sia un’organizzazione imprenditoriale, allora il reddito che ne deriva sarà inquadrato nella categoria dei redditi fondiari o di locazione che trovano applicazione all’art. 37 comma 4 bis del Tuir.

Nella dichiarazione dei redditi vanno indicati nel quadro “B – redditi dei fabbricati”, sia che si tratti di contratti inferiori o superiori a 30 giorni. Il reddito della casa vacanza può essere inquadrato anche come reddito d’impresa o tra i redditi diversi cioè derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale.

Cosa si rischia se si affitta una casa al mare senza dichiararla

Chi opta per il regime della cedolare secca in caso di affitto breve, rende noto al Fisco la concessione di un immobile in locazione. Chi invece affitta in nero una casa vacanza senza stipulare un contratto di locazione breve rischia  sanzioni fiscali.

In particolare la mancata registrazione viene inquadrata come evasione fiscale e pertanto implica una sanzione che dal 120% al 240% dell’imposta evasa in caso di omessa dichiarazione del canone d’affitto nella dichiarazione dei redditi e dal 200% al 400% in caso di dichiarazione in misura inferiore del canone d’affitto (dichiarazione infedele) rispetto a quella effettiva.