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L’articolo 976 del Codice Civile, di cui al Libro III – Della proprietà, Titolo IV -Dell'enfiteusi, è rubricato come "Locazioni concluse dall'enfiteuta".
Il testo aggiornato dell'art. 976 c.c. dispone:
“Per le locazioni concluse dall'enfiteuta si applicano le norme dell'articolo 999”.
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L'art. 976 c.c. rinvia alla disciplina prevista per le locazioni concluse dall’enfiteuta, colmando una lacuna sorgente sin dal Codice del 1865.
Il legislatore richiama la disposizione prevista all'interno dell'articolo 999 c.c., facendo così riferimento al regime delle locazioni concluse dall'enfiteuta prima della cessazione dell'enfiteusi.
Ove l'anteriorità risulti da una scrittura avente data certa, non occorre adottare una disciplina diversa.
La norma evidenzia come l’enfiteuta possa ottenere i frutti civili della cosa anche a mezzo della locazione: ovvero, queste continuano per la durata stabilita ma comunque non prolungandosi oltre i 5 anni successivi alla cessazione dell'usufrutto.
Ciò a patto che derivino da un atto pubblico oppure da una scrittura privata indicante data certa e anteriore.
Vediamo alcuni tra gli orientamenti rilevanti della giurisprudenza:
Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 22 gennaio 1990. n. 336
"La legittimazione di impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria (art. 404, comma primo, cod. proc. civ.) presuppone in capo all'opponente la titolarità di un diritto autonomo, la cui tutela sia incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra altre parti: pertanto con riguardo ad una sentenza di risoluzione d'un contratto preliminare di compravendita di un immobile, l'opposizione non è proponibile dal conduttore che abbia ricevuto il bene in locazione dal promissario acquirente, non essendo il diritto del conduttore autonomo bensì dipendente da una delle posizioni giuridiche coinvolte dalla sentenza e perciò esposta a risultare privo di valida fonte con il cadere del diritto del dante causa, ne' risultando la sua tutela incompatibile con la situazione giuridica affermata dalla sentenza in quanto, a norma dell'art. 1606 cod. civ. e per l'estensione che sia da riconoscere sulla sua base alla protezione del diritto del conduttore, questo è fatto salvo nonostante il retroattivo venir meno del diritto del suo locatore".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 13 ottobre 1980, n. 5481
"L'enfiteuta (cosiddetta utilista) ha facoltà di concedere in affitto il fondo enfiteutico a chiunque, non escluso il concedente (cosiddetto direttario), e pertanto le qualità di conduttore e di concedente possono concentrarsi nel medesimo soggetto, senza che ciò incida sulla struttura propria del contratto di affitto e su quella del rapporto di enfiteusi".
