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L’articolo 970 del Codice Civile, di cui al Libro III – Della proprietà, Libro IV – Dell'enfiteusi, è rubricato "Prescrizione del diritto dell'enfiteuta".
Il testo aggiornato dell'art. 970 c.c. dispone:
“Il diritto dell'enfiteuta si prescrive per effetto del non uso protratto per venti anni”.
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A seguito del mancato godimento del fondo, anche in presenza del versamento puntuale e periodico del canone imposto e dello svolgimento dei lavori migliorativi, il diritto di enfiteusi si estingue.
Il mancato uso deve essere perpetrato in maniera continuata per 20 anni.
Vediamo alcuni degli orientamenti rilevanti della giurisprudenza:
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 1 marzo 2023, n. 6127
"In caso di contitolarità di enfiteusi, uno dei coenfiteuti non è legittimato ad eccepire in proprio favore la prescrizione estintiva per non uso del diritto di un altro coenfiteuta ai sensi dell'art. 970 c.c., in quanto l'effetto della prescrizione estintiva è la riespansione del dominio diretto del concedente, non già l'espansione del dominio utile di un coenfiteuta a danno di un altro, che può avvenire, invece, nel caso in cui un coenfiteuta eserciti il possesso corrispondente all'esercizio esclusivo dell' enfiteusi sul fondo, incompatibile con il possesso degli altri coenfiteuti, divenendo così l'unico titolare, per usucapione, del diritto di enfiteusi".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 8 febbraio 1989, n. 782
"In tema di enfiteusi, l'uso che impedisce la prescrizione del diritto ai sensi dell'art. 970 cod. civ. ricorre non solo se il fondo sia coltivato dall'enfiteuta, direttamente o tramite suoi dipendenti, ma anche in ipotesi di utilizzazione ad opera di terzi purché insediati nel fondo dall'enfiteuta o comunque da lui autorizzati alla coltivazione, mentre si ha non uso solo se vi sia stato un abbandono totale del fondo o una radicale dismissione del suo godimento, da ravvisarsi anche quando il terzo che coltivi il fondo sia un occupante abusivo ed abbia agito senza o contro la volontà dell'utilista, il quale sia rimasto inerte di fronte all'illegittima occupazione".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 15 novembre 1976, n. 4231
"Tanto sotto il vigore dell'abrogato codice civile del 1865 che sotto quello del codice civile vigente, l'enfiteusi si configura come un diritto reale di godimento a favore del concessionario o utilista sul fondo che rimane di proprietà del concedente, che si usa denominare titolare del dominio diretto. Pertanto, mentre e possibile (art 970 cod civ) la prescrizione per non uso del diritto del concessionario. Il dominio diretto e imprescrittibile. La proprietà, naturalmente, può essere acquistata da chiunque con il possesso ad usucapionem protratto per il termine di legge, ma l'enfiteuta, proprio perchè il suo possesso corrisponde all'Esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non può – per il preciso disposto dell'art 1164 cod civ vigente e dell'art 2116 del cod civ abrogato – usucapire la proprietà se il titolo del suo possesso non e mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario: l'omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutare il titolo del possesso, neppure nel singolare caso che al pagamento sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 28 novembre 1974, n. 3896
"Se è vero che, nel caso in cui il terzo agisca nei confronti dell'enfiteuta perchè sia accertata in suo favore l'avvenuta usucapione del dominio utile, non è necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti del concedente, tale principio non vale, di per sè, ad escludere che ove quest'ultimo intenda riottenere la piena disponibilità del fondo, possa avere, quando assuma l'avvenuta prescrizione del diritto dell'originario enfiteuta, un interesse giuridicamente apprezzabile, a contestare la pretesa del terzo di aver usucapito tale fondo".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 27 maggio 1966, n. 1379
"Non è configurabile nel nostro ordinamento giuridico la possibilità di usucapire il diritto alla libertà di un immobile da pesi che lo gravino – cd. usucapio libertatis -, essendo, invece, soltanto configurabile la prescrizione estintiva per non uso dei diritti reali parziali gravanti su un immobile".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 2 febbraio 1973, n. 323
"Tanto sotto il vigore dell'abrogato codice civile del 1865 che sotto quello del codice civile vigente, l'enfiteusi si configura come un diritto reale di godimento a favore del concessionario o utilista sul fondo che rimane di proprieta del concedente, che si usa denominare titolare del dominio diretto. Pertanto, mentre e possibile (art 970 cod civ) la prescrizione per non uso del diritto del concessionario, il dominio diretto e imprescrittibile. La proprieta, naturalmente, puo essere acquistata da chiunque con il possesso ad usucapionem protratto per il termine di legge, ma l'enfiteuta, proprio perche il suo possesso corrisponde all'Esercizio di un diritto reale su cosa altrui, non puo – per il preciso disposto dell'art 1164 cod civ vigente e dell'art 2116 del cod civ abrogato – usucapire la proprieta se il titolo del suo possesso non e mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario: l'omesso pagamento del canone, per qualsiasi tempo protratto, non giova a mutare il titolo del possesso, neppure nel singolare caso che al pagamento sia stata attribuita dalle parti efficacia ricognitiva".
