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L'articolo 968 del Codice Civile, di cui al Libro III – della Proprietà, Titolo IV – Dell'enfiteusi, è rubricato "Subenfiteusi".
Il testo aggiornato dell'art. 968 c.c. dispone:
“La subenfiteusi non è ammessa”.
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La norma trova la sua spiegazione nella circostanza di voler aggirare la frammentazione del diritto di proprietà e il susseguirsi di oneri e vincoli sul medesimo fondo.
Il perchè di un simile divieto risiede nel voler evitare, e quindi impedire, un peso gravante sul subenfiteuta, tra cui vi sono gli obbligatori interventi migliorativi trascurati eventualmente da altri prima di lui.
La subenfiteusi, infatti, è un tipo di subcontratto: stiamo parlando di un contratto a carattere derivato rispetto ad uno principale, di tipo base e di contenuto speculare.
Il divieto richiamato dalla norma non ammette deroghe.
Si segnalano gli orientamenti della giurisprudenza:
Corte di Cassazione, sezione L, sentenza 5 dicembre 1979, n. 6314
"La legge 25 febbraio 1963 n 327, concernente norme sui contratti a miglioria in uso nelle province del Lazio, nel tipizzare il rapporto di Colonia ad meliorandum in uso nelle campagne del Lazio, ha fatto rinvio alla normativa dell'enfiteusi, ma questa, come emerge dalla stessa formulazione usata nel primo comma dell'art 1 – in base al quale sono applicabili a tali rapporti ‘oltre le norme della presente legge' quelle contenute nel titolo quarto del libro terzo del codice civile – e operativa nei limiti della sua compatibilità con la legge stessa. Pertanto, avendo riconosciuto detta legge all'art 3 il diritto del colono all'affrancazione, anche in deroga all'art 971 cod civ, tale diritto e esercitabile anche qualora il concedente eccepisca di essere a sua volta un enfiteuta, per la inapplicabilità al rapporto di Colonia predetto della disposizione di cui all'art 968 cod civ che sancisce l'inammissibilità della subenfiteusi. ( V 3004/74, mass n 371453)";
Corte di Cassazione, sezione L, sentenza 17 novembre 1979, n. 5995
"L'onerato del livello e del canone di affranco di uso civico e pieno proprietario del fondo che ne e gravato, essendo egli soltanto obbligato a prestazioni che altro non sono che il corrispettivo della concessione in perpetuo del dominio sul fondo, a seguito della consensuale conversione in denaro delle preesistenti prestazioni fondiarie perpetue e, pertanto, nei suoi confronti e ammessa l'affrancazione del fondo da parte del coltivatore al quale egli abbia concesso il fondo in Colonia perpetua miglioratizia, in uso nel basso Lazio".
