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L’articolo 963 del Codice Civile, di cui al Libro III – Della proprietà, Titolo IV – Dell'enfiteusi, rubricato come "Perimento totale o parziale del fondo".
Ecco il testo aggiornato dell'art. 963 c.c. e la sua spiegazione:
“Quando il fondo enfiteutico perisce interamente, l'enfiteusi si estingue.
Se è perita una parte notevole del fondo e il canone risulta sproporzionato al valore della parte residua, l'enfiteuta, secondo le circostanze, può chiedere una congrua riduzione del canone, o rinunziare al suo diritto, restituendo il fondo al concedente, salvo il diritto al rimborso dei miglioramenti sulla parte residua.
La domanda di riduzione del canone e la rinunzia al diritto non sono ammesse, decorso un anno dall'avvenuto perimento.
Qualora il fondo sia assicurato e l'assicurazione sia fatta anche nell'interesse del concedente, l'indennità è ripartita tra il concedente e l'enfiteuta in proporzione del valore dei rispettivi diritti.
Nel caso di espropriazione per pubblico interesse, l'indennità si ripartisce a norma del comma precedente”.
Il perimento totale del fondo viene a verificarsi nel caso in cui non si possa più esercitare alcun diritto di enfiteusi a causa del venir meno della res su cui insiste il diritto.
In altre parole, una volta perito o distrutto il fondo, sul quale insiste il diritto di enfiteusi, l'enfiteuta non avrà più alcun diritto da vantare.
Nel caso in cui venisse limitata la misura del canone o venisse meno il rapporto alla stregua di un’anticipata rinuncia sorgente in capo all’enfiteuta, si verificherebbe il perimento parziale del fondo.
La definizione di “parte notevole del fondo”, cui rinvia la norma, è invece valutata analizzando la proporzione sorgente tra il bene, il suo perimento, il canone da corrispondere e infine il valore ancora disponibile della porzione di fondo.
L'espropriazione è il provvedimento amministrativo ablatorio con cui vengono compressi i diritti reali dei cittadini per ragioni di pubblico intere, sino al punto di trasferire forzosamente la proprietà nelle mani dello Stato o di n ente pubblico.
Vediamo alcuni tra gli orientamenti maggiormente rilevanti su cui la giurisprudenza si è pronunciata:
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 12 novembre 2013, n. 2548
"L'estinzione dell'enfiteusi prevista dall'art. 963, primo comma, cod. civ., presuppone la totale distruzione materiale del fondo che ne è l'oggetto ("interitus rei") e la conseguente impossibilità di usarlo secondo la sua normale (od altra) destinazione. Ne consegue che, anche nell'ipotesi di enfiteusi urbana, il diritto reale si estingue nel solo caso in cui, a seguito del perimento totale dell'edificio concesso, risulti impossibile ogni utilizzazione dello stesso e non anche quando, a causa del perimento parziale, risulti comunque possibile una qualche utilizzazione della parte fisica residuata, anche se meno produttiva e redditizia".
