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L’articolo 961 del Codice Civile, di cui al Libro III – Dela proprietà, Titolo IV – Dell'enfiteusi, è rubricato "Pagamento del canone".
Il testo aggiornato dell'art. 961 c.c. dispone:
“L'obbligo del pagamento del canone grava solidalmente su tutti i coenfiteuti e sugli eredi dell'enfiteuta finche' dura la comunione.
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Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dagli eredi, ciascuno risponde per gli obblighi inerenti all'enfiteusi proporzionalmente al valore della sua porzione.”
Vediamo ora la spiegazione.
La contitolarità (ossia dove la norma richiama "tutti i coenfiteuti e sugli eredi") a cui la norma fa riferimento, è da intendersi relativamente a circostanze originarie che si ritiene siano insistenti nel patto di esclusione di solidarietà.
La ragione è data dal fatto di voler permettere al concedente-proprietario di accordarsi sulle modalità di adempimento del canone, senza subire conseguenze da lui non governabili.
Il caso in cui il godimento e l’utilizzo del terreno venga compiuto da ogni enfiteuta o loro eredi, obbliga costoro alla corresponsione separata del canone e in relazione alla porzione del fondo di loro competenza.
Vediamo alcuni tra gli orientamenti rilevanti della giurisprudenza
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 27 febbraio 1976, n. 645
"Nell'enfiteusi costituita sotto il vigore della legislazione del Regno delle due Sicilie il canone e indivisibile, salvo che risulti pattuizione diversa. Conseguentemente, nel caso di coenfiteusi soggetta a tale regime, la controversia concernente la devoluzione del fondo per mancato pagamento del canone deve proporsi e proseguirsi nei confronti di tutti i coenfiteuti".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 22 ottobre 1970, n. 2113
"Se taluno detiene un fondo quale enfiteuta di altra persona, alla quale corrisponde il relativo canone e innegabile che quest'ultima persona, anche se la enfiteusi non esista, viene per ciò stesso a possedere il fondo a titolo di proprietà, a mezzo del preteso enfiteuta, e, se tale situazione di fatto si protrae per il tempo all'uopo necessario, acquista conseguentemente per usucapione il diritto di proprietà sul fondo".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 6 dicembre 1969, n. 3911
"L'art 961 cod civ consente la divisibilità del canone nel caso di divisione del fondo tra coenfiteuti o tra gli eredi dell'unico enfiteuta, nonchè di godimento separato del fondo. Se ne desume che, in ogni altro caso, unico resta il fondo enfiteutico ed il suo godimento, unico, quindi ed inscindibile il canone".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 4 dicembre 1969, n 3870
"La legge del 22 luglio 1966, n 607, non ha modificato gli artt 961 e 971, quarto comma, cod civ.".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 4 dicembre 1969, n, 3870
"L'obbligo di affrancare per la totalità il fondo enfiteutico e del tutto svincolato ed indipendente dallo scioglimento della comunione enfiteutica questa, se può produrre la frattura del vincolo di solidarietà nel pagamento del canone ove si verifichino le condizioni previste dall'art 961, comma secondo, cod civ ( cioè la divisione del fondo e il godimento separato delle porzioni), non intacca minimamente il diritto del concedente alla totale affrancazione del fondo, allorchè egli non intenda aderire ad un affranco parziale. L'eventuale consenso alla divisione del canone da parte del concedente non implica anche il consenso all'affranco parziale".
