Art. 955 c.c.: Costruzioni al disotto del suolo

L’articolo 955 del Codice Civile, di cui al Libro III – Della proprietà, Titolo III – Della superficie, è rubricato come "Costruzioni al disotto del suolo".

Il testo aggiornato dell'art. 955 c.c. dispone:

“Le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al disotto del suolo altrui”.

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[Art. 962 c.c.: Revisione del canone]

di Virginia Sacco

Il sottosuolo rappresenta un’entità a sé stante nel diritto di superficie e, ancorché non esplicitamente previsto dalla norma, è possibile che lo stesso venga venduto separatamente.

Il sottosuolo può essere quindi sfruttato senza limiti.

La norma trova applicazione in particolar modo nei riguardi della cd. proprietà sotterranea, ovvero quella edificata al diritto del suolo altrui.

Ci si domanda fino a quale profondità sia da intendersi di pertinenza del proprietario del suolo e dove cominci il diritto del proprietario del sottosuolo.

La giurisprudenza è concorde nel ritenere che il proprietario del suolo estenda il proprio diritto per la profondità necessaria alle fondamenta dell'opera costruita (o in costruzione). Il limite imposta da questa, rappresenta il punto di partenza per la proprietà sotterranea.

Vediamo alcuni tra gli orientamenti della giurisprudenza:

Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 3 agosto 2012, n. 14097
"Qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti a un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante, le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa l'applicabilità in via analogica delle disposizioni dell'art. 1125 c.c., in tema di soffitti, solai o volte degli edifici condominiali".

Corte di Appello, Genova, sezione 2, sentenza del 27 ottobre 2009
"Poiché il proprietario del suolo non può opporsi ad attività che si svolgano a profondità tale che egli non abbia interesse ad escludere, deve ritenersi ammissibile l'acquisto disgiunto e a titolo originario (per effetto di "possessio ad usucapionem") della proprietà di tre boxes costruiti nel sottosuolo e costituenti entità autonome sotto il profilo materiale e funzionale rispetto al soprasuolo. La non opposizione prestata dal titolare del fondo al venire in essere di beni autonomi nel suo sottosuolo implica necessariamente una rinunzia alla signoria su tale espansione del proprio diritto dominicale, tale da non necessitare di ulteriore prova della mancanza di un contrasto da parte del medesimo soggetto all'uso altrui, altrimenti necessaria – ex art. 1164 c.c. – ai fini dell'usucapione".

Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 15 novembre 2006, n. 24302
"Atteso che già sotto il vigore del codice civile del 1865 era da ritenersi legittimo il frazionamento della proprietà del suolo rispetto a quella relativa al sottosuolo (e al sovrasuolo) e premesso che, secondo il codice vigente, il proprietario del suolo non può opporsi ad attività che si svolgano a profondità tale che egli non abbia interesse ad escludere, deve ritenersi ammissibile l'acquisto a titolo originario, per effetto del possesso utile all'usucapione, della proprietà di una grotta – costituente entità autonoma sotto il profilo materiale e funzionale – disgiunta dalla proprietà del suolo sovrastante".

Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 16 settembre 1981, n. 5130
"Già sotto il vigore del codice civile del 1865 era configurabile, in base al combinato disposto degli artt. 440 e 448, una divisione del diritto di proprietà relativa ad un immobile in autonome e distinte forme incidenti separatamente sul suolo, sul sottosuolo e sul soprasuolo, mentre il codice civile vigente, pur ispirandosi alla concezione tradizionale che il diritto di proprietà si estende di regola – salvo quanto previsto dagli artt. 952 e 955 in tema di diritto di superficie – al sottosuolo e allo spazio sovrastante, sancisce (art. 840 cod. civ.) che il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondita nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle. Pertanto, ove si accerti che un soggetto ed i suoi danti causa abbiano posseduto una grotta, costituente una entità autonoma e nettamente distinta dal suolo sovrastante sotto il profilo materiale, funzionale ed economico, correttamente il giudice del merito, in presenza di un possesso pubblico, pacifico e ininterrotto per un periodo di tempo utile all'usucapione, accerta un tale titolo di acquisto originario della proprietà della grotta disgiunta dalla proprietà del suolo sovrastante".