Art. 954 c.c. , Estinzione del diritto di superficie

L’articolo 954 c.c., inserito nel più ampio Titolo III, Capo IV, Libro III del Codice Civile dispone:

“L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'articolo 2816.

I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine.

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Art. 952 c.c., Costituzione del diritto di superficie

di Virginia Sacco

Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie.

Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni”.

La norma detta le regole per le cause di estinzione del diritto di superficie, tra queste si annoverano: perimento o distruzione del suolo/edificio; scadenza del termine previsto dal contratto di superficie; non uso ventennale.

Si segnalano:

• Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 13 novembre 2020, n. 25786
  "Ai fini dell'esercizio dello "ius aedificandi", ai sensi degli artt. 952, comma 1, e 954, ultimo comma, c.c., è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell'immobile. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione gravata, la quale aveva ritenuto che l'apposizione di travi di ferro, poi sostituite da una struttura metallica tipo "orsogril", non integrasse una costruzione)";
• Corte di Cassazione, sezione U, sentenza 30 aprile 2020, n. 8434
  "Qualora le parti abbiano inteso attribuire all'accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico – con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti reali, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all'acquirente la proprietà superficiaria dell'impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all'estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventi proprietario della costruzione; il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l'approvazione di tutti i condomini";
• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 20 novembre 2019, n. 30246
  "Il contratto di vendita di un suolo con riserva, da parte del venditore, del diritto di costruire su un'area contiene due negozi reciproci, l'uno, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo dall'alienante all'acquirente, l'altro, la costituzione di un diritto di superficie da parte del secondo in favore del primo. Tale ultimo diritto si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, comma 4, c.c., se entro il ventennio la costruzione non sia stata edificata quanto meno nella struttura essenziale ed il suo rilievo costituisce una eccezione in senso proprio, la cui prova è a carico di chi l'abbia proposta, con la dimostrazione che il titolare non abbia esercitato il diritto per almeno un ventennio";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 29 gennaio 2018, n. 2092
  "Il decorso del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie non può essere condizionato da disposizioni urbanistiche impeditive del diritto di edificazione poiché la sospensione di detto decorso può verificarsi soltanto nei casi espressamente e tassativamente previsti negli articoli 2941 e 2942 c.c., non estensibili a fatti materiali e ragioni giuridiche in tali norme non contemplati";
• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 7 aprile 2014, n. 8084
  "Il diritto di superficie si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, ultimo comma, cod. civ., se entro il ventennio la costruzione non è edificata nella struttura essenziale, non essendo sufficiente la realizzazione di opere intermedie (nella specie, pilastri in cemento armato e getti dei balconi); né la manutenzione di tali opere (nella specie, pitturazione dei ferri dei pilastri) interrompe la prescrizione, a tal fine occorrendo un avanzamento dell'attività edificatoria, che esprima il "facere" in cui si sostanzia il diritto di superficie";
• Corte di Cassazione, sezone U, sentenza 12 marzo 2013, n. 6074
  "La controversia, avente ad oggetto la proprietà superficiaria delle opere e delle infrastrutture poste in essere su terreni dello Stato e rivendicata, alla stregua degli artt. 1 della legge 18 aprile 1962, n. 194 e da 704 a 713 del codice della navigazione, nonché di quelli del codice civile in tema di proprietà superficiaria, dalla società autorizzata alla realizzazione e gestione degli aeroporti di Linate e Malpensa, è devoluta alla giurisdizione del giudice ordinario e non a quella esclusiva del giudice amministrativo, investendo la relativa decisione un diritto interamente basato sulla legge senza coinvolgere il contenuto della convenzione, stipulata dalle parti in forza del terzo comma del citato art. 1 della legge n. 194 del 1962, indubbio essendo, altresì, che tale convenzione non poteva, nel sistema gerarchico delle fonti, modificare il contenuto delle norme e che, all'occorrenza, per il principio di legalità e tipicità di tutti gli atti amministrativi, la stessa dovrebbe comunque essere interpretata in conformità alla disciplina legale vigente";
• Corte di Cassazione, sezione 6, ordinanza 14 settembre 2012, n. 15482
  "In ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condòmino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell'esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso".