L’articolo 843 del Codice Civile, di cui al Libro III – Della proprietà, Titolo II – Della proprietà, Capo II – Della proprietà fondiaria, Sezione I – Disposizioni generali, è rubricato "Accesso al fondo".
Il testo aggiornato dell'art. 843 c.c. dispone:
“Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita', al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria, del vicino oppure comune.
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Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità.
Il proprietario deve parimenti permettere l'accesso a chi vuole riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l'animale che vi si sia riparato sfuggendo alla custodia. Il proprietario può impedire l'accesso consegnando la cosa o l'animale”.
Il Codice Civile all'interno del Libro III, Titolo II, disciplina il contenuto di un’importante limitazione che il proprietario incontra nell’esercizio del suo diritto di proprietà sul bene.
Questa norma rappresenta una deroga (o per semplificare, è un’eccezione) al principio per cui il proprietario possa impedire ad altri l’accesso al suo bene, ma anzi adesso comporta a carico del proprietario il dovere di permettere al terzo di recuperare o riparare il proprio bene.
La legge prevede, infatti, che in presenza di assoluta necessità di accesso al fondo altrui e, valutando la proporzionalità tra il danno che ciò potrebbe arrecare al proprietario e il diritto altrui, il proprietario dovrà consentire a quest’ultimo il passaggio o l’ingresso.
Per accertare la necessità di ingresso o passaggio per l’altrui proprietà bisognerà ricorrere all’intervento del Giudice competente. Tuttavia, nel caso in cui il proprietario non consentisse tale accesso, colui il quale ne avesse necessità – e da un punto di vista processuale – potrebbe attivarsi con il “provvedimento d’urgenza” e richiedere l’immediata ottemperanza al proprietario di quanto disposto dal Giudice.
Va da sé che esulando l’assoluta necessità, gli interventi dell’Autorità Giudiziaria e potendo ricorrere a modalità alternative, l’accesso alla proprietà altrui sarà possibile grazie all’accordo tra le parti.
Pensiamo al caso in cui, la mia conduttura dell’acqua arrechi un’infiltrazione al soffitto del condomino posto al di sotto e che per me non sia facilmente raggiungibile se non entrando in casa di Mario Rossi. Al fine di permettere la riparazione della mia condotta e di sanare quello che è un danno arrecato al condomino, Mario Rossi dovrà permettermi di entrare nel suo appartamento e compiere l’adeguata riparazione. (nel caso specifico, tuttavia, è possibile anche che Mario Rossi preferisca riparare da solo il danno e richiedere poi a me il risarcimento dello stesso, ndr.)
O ancora, pensiamo al caso in cui stiamo portando a passeggio il nostro cane questo sfugga al nostro controllo, finendo per rifugiarsi nel terreno di Alberto Bianchi. Il proprietario del fondo potrà impedirmi l’accesso al suo terreno, ma non per questo non restituire il mio cane. Alberto Bianchi, infatti, potrà recuperare lui stesso il cane e consegnarlo.
Al comma 2, (in termini giuridici significa il "capoverso"), dell'articolo 843 del Codice Civile viene posta l’attenzione al caso in cui tale accesso o passaggio nell’altrui proprietà cagioni un danno al proprietario. Cosa succede? Nel caso in cui il passaggio o l’ingresso compiuto da terzi, alla stregua di casi connotati di assoluta necessità, provochi un danno al proprietario dell’immobile o del fondo, al proprietario spetterà un’indennità proporzionale al danno subìto.
Per esempio? Poniamo il caso in cui per costruire un’opera debba passare per il terreno del mio vicino ma che, nel corso di lavori di costruzione, abbatta alcuni dei suoi alberi. Al mio vicino spetterà una congrua indennità per il danno da me cagionato.
Vediamo alcuni degli orientamenti rilevanti della giurisprudenza:
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 5 novembre 2021, n. 32100
"In tema di accesso nel fondo altrui per la costruzione o riparazione «di un muro od altra opera», non possono escludersi dall'ambito di applicazione dell'art. 843 c.c. le opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna, ivi compresi gli scavi nel fondo del vicino, dovendosi consentire, sulla base del principio del minimo mezzo e della natura dell'opera, tutte quelle indispensabili alla costruzione o riparazione propriamente detta a partire dalle fondamenta, nonché la permanenza e l'occupazione del fondo altrui per il tempo necessario per l'esecuzione di lavori non istantanei, purchè, a necessità terminata, venga eliminata, a cura e spese del depositante – cui, sin dall'inizio, fa carico l'obbligo del ripristino – ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino, che deve riprendere la sua originaria ampiezza. In tali casi compito del giudice di merito è quello di un'attenta valutazione comparativa tra l'entità del danno (inevitabile) che viene cagionato al vicino e la natura dell'opera che si deve eseguire".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 19 luglio 2021, n. 2055
"Il proprietario di un appartamento, in base all'art. 843, comma 1, c.c., applicabile anche al condominio di un edificio, può esercitare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) – a loro volta gravati da una corrispondente obbligazione "propter rem" – solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un'opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune."
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 29 settembre 2020, n. 20540
"L'art. 843 c.c., che riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l'accesso ed il passaggio per costruire o riparare opere del vicino o comuni, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno, delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi".
