Art. 818 c.c., Regime delle pertinenze

L’art. 818 del Codice Civile, di cui alla Sezione II, Capo I, Titolo I, Libro III, dispone:

“Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

non perderti questo articolo

Art. 817 c.c.: Pertinenze

di Virginia Sacco

La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale”.

La disciplina richiama il principio dell’accessorium sequitur principale che trova applicazione sia tra vivi, sia mortis causa. Nel comma 2, invece, viene richiamata la conseguenza che la pertinenza non possa mai essere avulsa dalla cosa principale.

Relativamente per le nuove costruzioni, i parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali.

Vediamo i recenti orientamenti giurisprudenziali:

• Corte di Cassazione, sezione TRI, ordinanza 29 maggio 2023, n. 15066
  "In tema di diritto di superficie, non tutti i manufatti insistenti su aree demaniali partecipano della natura pubblica della titolarità dell'area di sedime, poiché solo ad alcuni la legge riconosce natura pertinenziale; ne consegue che agli altri, in forza di un implicito diritto di superficie, deve essere riconosciuta, per esclusione, la qualificazione di cose immobili di proprietà privata per tutta la durata della concessione";
• Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 22 aprile 2022, n. 12866
  "Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli, senza che possa in tal senso interpretarsi il riconoscimento, in capo all'acquirente, di una servitù di passaggio sulla comproprietà del bene accessorio (nella specie un cortile), potendo essa giustificarsi nell'intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell'acquirente, eccedente i limiti di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua";
• Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 18 gennaio 2022, n. 1471
  "In ipotesi di alienazione di un bene immobile unitamente ad una sua pertinenza senza alcuna menzione di quest'ultima nella nota di trascrizione, ove l'autore provveda ad una successiva alienazione del solo bene pertinenziale con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa che non trovi trascritto l'acquisto dell'immobile pertinenziale contro l'alienante, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi di questo difetto per fare prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o malafede".