Art. 817 c.c.: Pertinenze

L'articolo 817 del Codice Civile, rientra nella Sezione II – Dei beni immobili e mobili, di cui al Capo I – Dei beni in generale, a propria volta del Titolo I – Dei beni, del Libro III – Della proprietà, è rubricato "Pertinenze":

Il testo aggiornato dell'art. 817 c.c. dispone:

“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.

Si definiscono pertinenze le cose destinate al servizio in in modo durevole oppure all'ornamento di altre cose, sono cioè i beni giuridici a cui viene riconosciuta una vera e propria autonomia funzionale.

Grazie a questa caratteristica, viene destinato dal proprietario ad un utilizzo di servizio o di ornamento accessorio ad un altro bene in maniera durevole.

Affinché possa parlarsi di pertinenza, occorre che sussistano due elementi: l’oggettiva destinazione di una cosa a servizio e/o ornamento di un'altra e la volontà del titolare del diritto di proprietà della cosa principale di costituire un rapporto complementare e strumentali tra le cose.

In linea con quanto esplicitato dall'ordinamento, si ritengono di utile lettura:

Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 27 luglio 2023, n. 22783
"L'esercizio dell'azione di rivendicazione in ordine ad un bene pertinenziale non fa venir meno l'onere dell'attore di fornire la cd. "probatio diabolica" in ordine al bene principale, non essendo sufficiente, per l'esonero da tale onere, la mancata contestazione sulla proprietà del predetto bene, né l'accertamento del rapporto di pertinenzialità".

Corte di Cassazione, sezione TRI, ordinanza 29 maggio 2023, n. 15066
"In tema di diritto di superficie, non tutti i manufatti insistenti su aree demaniali partecipano della natura pubblica della titolarità dell'area di sedime, poiché solo ad alcuni la legge riconosce natura pertinenziale; ne consegue che agli altri, in forza di un implicito diritto di superficie, deve essere riconosciuta, per esclusione, la qualificazione di cose immobili di proprietà privata per tutta la durata della concessione".

Corte di Cassazione, sezione TRI, sentenza 12 aprile 2023, n. 9783
"In tema di compravendita immobiliare soggetta ad IVA, il terreno circostante il fabbricato, destinato, secondo l'accertamento del giudice di merito, a durevole servizio di esso e per il quale il contribuente abbia invocato l'agevolazione della cd. prima casa, ai sensi dell'art. 1, comma 497, della l. n. 266 del 2005, deve essere considerato come parte integrante dell'area scoperta pertinenziale, ai fini del calcolo della superficie utile complessiva, ancorché la relativa consistenza sia, in tutto o in parte, soggetta a vincolo preordinato all'espropriazione per pubblica utilità di durata quinquennale".

Corte di Cassazione, sezione TRI, sentenza 2 marzo 2023, n. 6267
"In tema di imposta municipale unica (IMU), l'area pertinenziale non è assoggettata autonomamente a tassazione, purché la sua destinazione durevole di bene a servizio dell'immobile principale derivi da una precisa scelta del contribuente indicata nella dichiarazione, in quanto l'art. 37, comma 53, del d.l. n. 223 del 2006, conv. dalla l. n. 248 del 2006, pur avendo eliminato l'obbligo di dichiarazione ICI, ha mantenuto fermi gli adempimenti previsti in materia di riduzione dell'imposta";

Corte di Cassazione, sezione II, ordinanza 26 gennaio 2023, n. 2388
"La creazione di una strada vicinale agraria dà vita ad una comunione incidentale derivante, senza necessità di un atto negoziale, né tantomeno di un atto scritto, dal conferimento di zone di terreno da parte dei proprietari di fondi contigui e dalla effettiva costruzione della strada stessa, determinando la perdita dell'individualità delle singole porzioni e la nascita di un nuovo bene, accessorio dei vari fondi in base ai principi stabiliti dagli artt. 817, 922 e 939 c. c. La predetta comunione si estende anche rispetto ai terreni posti in consecuzione e confinanti con la parte terminale della strada, qualora questa risulti destinata anche al loro servizio, ancorché i relativi proprietari non abbiano potuto contribuire alla formazione della strada con apporto di terreno, ma ciò sempre che il contrario non risulti dai titoli".

Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 22 aprile 2022, n. 12866
"Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli, senza che possa in tal senso interpretarsi il riconoscimento, in capo all'acquirente, di una servitù di passaggio sulla comproprietà del bene accessorio (nella specie un cortile), potendo essa giustificarsi nell'intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell'acquirente, eccedente i limiti di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua".

Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 19 parile 2022, n. 12440
"Poiché il rapporto pertinenziale postula, a norma dell'art. 817 c.c., la volontà dell'avente diritto di destinare durevolmente una cosa (bene accessorio) al servizio di un'altra (bene principale), nell'ipotesi di alienazione a soggetti diversi, per quote separate, del bene principale e della corrispondente parte del bene accessorio, la permanenza del suindicato rapporto è configurabile (nel concorso dei requisiti di cui al citato art. 817 c.c. ed in difetto di una contraria volontà dei nuovi aventi diritto) solo tra le frazioni concrete del bene principale e di quello accessorio attribuite al medesimo acquirente, mentre la conservazione dell'originario vincolo tra i due beni, a carico di ciascuno degli altri acquirenti delle frazioni della pertinenza ed a favore di ciascuno degli acquirenti delle frazioni del bene principale, non può che conseguire all'assunzione degli obblighi di carattere personale o ad altra costituzione di servitù, anche non pattizie".

Corte di Cassazione, sezione 6 tri, ordinanza 25 febbraio 2022, n. 6316
"In tema di agevolazioni cd. prima casa, la nota II-bis dell'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 non contiene un'elencazione esclusiva delle pertinenze, atteso che il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro si fonda su un elemento oggettivo, costituito dalla destinazione effettiva e concreta della cosa destinata a "servizio" o "ornamento" di un'altra – senza che rilevi la qualificazione catastale del bene, avente valore meramente formale – e su un elemento soggettivo, costituito dalla volontà del proprietario di asservire un bene all'altro".

Corte di Cassazione, sezione II, ordinanza 24 febbraio 2022, n. 6114
"Il sottotetto di un edificio che assolva all'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, si pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso "ad usucapionem" dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare".

Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 18 gennaio 2022, n. 1471
"In ipotesi di alienazione di un bene immobile unitamente ad una sua pertinenza senza alcuna menzione di quest'ultima nella nota di trascrizione, ove l'autore provveda ad una successiva alienazione del solo bene pertinenziale con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa che non trovi trascritto l'acquisto dell'immobile pertinenziale contro l'alienante, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi di questo difetto per fare prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o malafede".

Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 27 settembre 2012, n. 26115
"I titoli dell'Agenzia per le erogazioni in agricoltura (cd. AGEA) relativi ai contributi comunitari diretti agli agricoltori (cd. "aiuti PAC"), pur essendo pignorabili, non costituiscono né pertinenze, né accessori, né frutti dei terreni in funzione dei quali sono riconosciuti e devono, pertanto, essere oggetto di pignoramento autonomo rispetto a quello di tali terreni, con vincolo soggetto, in ogni caso, ad iscrizione nel Registro AGEA ai fini dell'opponibilità ai terzi. Detti titoli, peraltro, possono essere comunque espropriati con i menzionati terreni, in applicazione estensiva dell'art. 556 c.p.c., previa redazione, da parte dell'ufficiale giudiziario, di due distinti atti di pignoramento, da depositare unitamente in cancelleria e, rispettivamente, da trascrivere nei registri immobiliari e da iscrivere nel citato Registro AGEA".

Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 21 luglio 2021, n. 20911
"Il vincolo pertinenziale tra la cosa accessoria e la cosa principale cessa quando viene oggettivamente meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l'avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza, senza che, in tal caso, sia necessaria un'espressa e formale dichiarazione della volontà della nuova e diversa destinazione della cosa".

Corte di Cassazione, sezione 1, ordinanza 15 dicembre 2020, n. 28651
"L'indennizzo per l'espropriazione delle miniere si sottrae alla rigida dicotomia normativa tra suoli agricoli ed edificatori, dovendo essere determinato, attesa la peculiare natura produttiva di detti beni – i quali sono utilizzabili non per quel che si può su di essi costruire (aree edificabili) o dal loro soprassuolo trarre (aree agricole) -, in modo tale da apprestare un serio ristoro per l'ablazione dei medesimi e, quindi, sulla base del riferimento ai proventi che l'espropriato sarebbe stato in grado di ricavare per effetto dell'esercizio dell'attività estrattiva qualora il bene non gli fosse stato espropriato, oppure ragguagliato alle capacità estrattive dell'area e, quindi, al reddito prodotto e producibile per tutto il tempo della prevista utilizzazione del materiale, sino all'estinzione del giacimento".