Art. 2826 c.c., Indicazioni dell’immobile ipotecato

L’articolo 2826 del Codice Civile, dispone:

“Nell’atto di concessione dell’ipoteca l’immobile deve essere specificatamente designato con l’indicazione della sua natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale; per i fabbricati in corso di costruzione devono essere indicati i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono”.

Il principio di specialità viene ad essere rafforzato con la disposizione esposta, dal momento che impedisce la costituzione di ipoteche casuali su altri beni del debitore e agevolando l'iscrizione.

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di Virginia Sacco

Si ritengono di utile approfondimento i seguenti orientamenti della giurisprudenza:

• Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 7 marzo 2022, n. 7342
  "In tema di pignoramento immobiliare, gli errori o le imprecisioni di identificazione del bene negli atti di provenienza sono di per sé irrilevanti rispetto ai terzi di buon fede che abbiano eseguito il pignoramento dopo aver diligentemente verificato i registri immobiliari, né l'indicazione nel pignoramento o nella sua nota di trascrizione di dati catastali non aggiornati ha alcun effetto invalidante, ove non vi sia comunque incertezza sulla fisica identificazione dei beni ed ove sussista continuità tra i dati catastali precedenti e quelli corretti al momento dell'imposizione del vincolo, sì che l'erroneità di per sé considerata non comporti alcuna confusione sui beni che si intendono pignorare";
• Corte di Cassazione, sezione 6 3, ordinanza 15 settembre 2020, n. 19123
  "L'errore sugli elementi identificativi dell'immobile pignorato non è causa di nullità dell'atto di pignoramento, salvo che induca incertezza assoluta sul bene gravato";
• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 14 maggio 2018, n. 11687
  "Riguardo ai fabbricati per i quali sia stata presentata una denuncia di variazione e che non abbiano ancora ottenuto l'identificazione catastale definitiva, ai fini della validità della trascrizione non occorre che la nota riporti i dati catastali con cui l'immobile era individuato nella precedente formalità, ma è sufficiente che essa indichi il numero e l'anno di protocollo della suddetta denuncia di variazione";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 11 gennaio 2005, n. 368
  "La nota di trascrizione di un atto tra vivi relativo ad un bene immobile deve contenere, ai sensi dell'art. 2659, n. 4, cod. civ., le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell'atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l'atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, viceversa, esclusa la possibilità di attingere all'uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione, la cui funzione di fonte della pubblicità immobiliare, sulla base di un principio di autoresponsabilità del trascrivente, non è venuta meno per effetto della introduzione del sistema di informatizzazione di cui alla legge n. 52 del 1985";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 3 settembre 1985, n. 4588
  "Il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione di almeno tre dei suoi confini, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione (artt. 2659 n. 4 e 2826 cod. civ.), ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati";
• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 10 febbraio 1984, n. 1031
  "L'indicazione nell'atto di trasferimento dei confini dell'immobile compravenduto, mentre è prescritta dalla legge solo agli effetti della trascrizione, ed a tal fine è valida e sufficiente (ai sensi degli artt. 2826 e 2665 cod. civ.) anche se incompleta, per gli effetti negoziali e per ogni altro effetto è necessaria unicamente quale mezzo di identificazione dell'immobile stesso, in relazione all'esigenza (ex art.. 1346 cod. civ.) di determinazione o determinabilità dell'oggetto del contratto con la conseguenza che tale esigenza può essere alternativamente soddisfatta anche in diverso modo purché in concreto idoneo, come nel caso di edificio avente propria inequivoca identità strutturale e funzionale, e come tale contrattato nella sua integrità, con la sua specifica correlativa indicazione nell'atto di trasferimento".