Art. 2825 bis c.c., Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare

L’articolo 2825 bis del Codice Civile, dispone:

“L'ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell'intervento edilizio ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all'articolo 2645 bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell'articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l'accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare”.

La norma prevede l’estensione dell’ipoteca iscritta su un immobile in via di costruzione e anche a quella porzione soggetta ad un contratto preliminare, purché il promissario si accolli la quota del debito

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Art. 2810 c.c, Oggetto dell’ipoteca

di Virginia Sacco

Si richiamo gli orientamenti della giurisprudenza:

• Corte di Cassazione, sezione U, sentenza 1 ottobre 2009, n. 21045
  "Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775-bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente – nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare – benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice";
• Tribunale di Genova, ordinanza, 18 gennaio 2001
  "Il privilegio del promissario acquirente (art. 2775 bis c.c.), fuori delle ipotesi di ipoteca relativa a mutui a lui erogati per l'acquisto del bene immobile o a favore dei creditori garantiti ai sensi dell'articolo 2825 bis c.c., prevale sulle ipoteche iscritte in data anteriore o posteriore sugli immobili oggetto del contratto preliminare";
• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 8 giugno 1967, n. 1270
  "La trascrizione della domanda giudiziale di divisione esime i partecipanti alla comunione dall'Onere di chiamare in giudizio i loro aventi causa che abbiano trascritto il proprio titolo posteriormente e i creditori che abbiano trascritto anche posteriormente l'opposizione di cui all'art. 1113 cod.civ., ma non rende inefficace l'ipoteca iscritta successivamente".