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L’articolo 2821 del Codice Civile, all’interno della Sezione IV, Titolo III, Libro VI, apre la trattazione dell’ipoteca volontaria:
“L'ipoteca può essere concessa anche mediante dichiarazione unilaterale. La concessione deve farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità.
Non può essere concessa per testamento”.
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L’ipoteca volontaria trae origine da un contratto o da una dichiarazione unilaterale che dovrà essere stipulata con atto pubblico o per scrittura privata, la cui sottoscrizione dovrà essere autenticata.
L’ipoteca volontaria rappresenta un atto di disposizione volontaria, rimessa appunto al favor del contraente che sceglie di iscrivere l’ipoteca, così come individua il bene interessato.
Si segnalano i seguenti orientamenti della giurisprudenza:
- Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 24 settembre 2019, n. 23648
"Il terzo datore di ipoteca e il terzo acquirente dell'immobile ipotecato non sono obbligati in solido col debitore principale e col suo fideiussore, giacché essi non sono soggetti passivi del rapporto obbligatorio, ma soltanto assoggettati, nel caso d'inadempimento del debitore e dei suoi garanti, all'azione esecutiva del creditore sull'immobile ipotecato. Tuttavia, il terzo acquirente dell'immobile ipotecato ed il terzo datore di ipoteca, che abbiano pagato il debito, per la cui garanzia era stata costituita l'ipoteca, sono surrogati "ex lege" nei diritti del creditore verso il debitore ed i suoi fideiussori a norma degli artt. 1203 n. 3 e 1204 c.c., poiché la surrogazione legale va ammessa anche per coloro che sono tenuti al pagamento "propter rem" in virtù del vincolo, che assoggetta un loro bene all'esecuzione forzata per un debito altrui, e che, essendo posti nell'alternativa di pagare tale debito o di subire l'espropriazione, hanno interesse a soddisfarlo"; - Corte di Cassazione, sezione 6 1, ordinanza 25 luglio 2019, n. 20214
"L'efficacia probatoria dell'atto pubblico, nella parte in cui fa fede fino a querela di falso, è limitata agli elementi estrinseci dell'atto, indicati all'art. 2700 c.c., e non si estende al contenuto intrinseco del medesimo, che può anche non essere veritiero. E' pertanto ammessa qualsiasi prova contraria, nei limiti consentiti dalla legge, in ordine alla veridicità e all'esattezza delle dichiarazioni rese nel menzionato atto dalle parti. (Nella specie, la S.C. ha escluso che fossero munite di fede privilegiata le dichiarazioni dei contraenti, riportate nell'atto pubblico di "finanziamento ipotecario", relative all'esigibilità del credito garantito)"; - Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 20 giugno 2013, n. 15435
"In materia di cancellazione delle ipoteche, l'obbligazione del creditore a prestare il proprio consenso alla cancellazione, nelle forme prescritte dalla legge (artt. 2882 comma secondo, 2821 e 2835 cod. civ.), e di attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore, sorge soltanto a seguito dell'estinzione dell'intero debito, potendo egli eventualmente rinunciare a tale integrale adempimento, in base ad una scelta di opportunità, in tal modo derogando alla disciplina codicistica, che non ha "in parte qua" natura di norma imperativa. Ed infatti il creditore non è anche obbligato a chiedere, di sua iniziativa, detta cancellazione, mentre per converso grava su chiunque vi abbia interesse l'onere di chiederla e, pertanto, in primo luogo, sul proprietario dell'immobile soggetto al vincolo reale"; - Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 9 febbraio 2012, n. 1893
"L'art. 2901 cod. civ. ha accolto una nozione lata di credito, comprensiva della ragione o aspettativa, con conseguente irrilevanza dei normali requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità. Ne consegue che anche il credito eventuale, nella veste di credito litigioso, è idoneo a determinare – sia che si tratti di un credito di fonte contrattuale oggetto di contestazione in separato giudizio sia che si tratti di credito risarcitorio da fatto illecito – l'insorgere della qualità di creditore che abilita all'esperimento dell'azione revocatoria ordinaria avverso l'atto di disposizione compiuto dal debitore (nella specie, atto di concessione di ipoteca volontaria)"; - Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 31 agosto 2011, n. 17886
"L'atto pubblico con il quale venga costituita ipoteca volontaria in favore di una banca da parte di società terze a garanzia di un'obbligazione fideiussoria futura che la banca medesima abbia promesso di prestare per garantire un finanziamento da concedersi alla società debitrice principale da parte di mutuante estero non ancora identificato, nel contesto di un'operazione bancaria di credito di firma, non può costituire titolo esecutivo in favore della banca medesima nei confronti della predetta debitrice principale ai sensi dell'art. 474, secondo comma, n. 3 cod. proc. civ. (nel testo vigente prima della sostituzione compiuta con l'art. 2, comma terzo, lettera e del d.l. n. 35 del 2005, convertito nella legge n. 80 del 2005) dal momento che tale atto non contiene l'assunzione di un'obbligazione da parte del debitore principale nei confronti dell'istituto bancario. Ne consegue la nullità del pignoramento eseguito in virtù di tale titolo invalido, dalla banca che abbia agito in regresso per il rimborso del pagamento eseguito in virtù della fideiussione assunta"; - Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 2 agosto 2001, n. 10608
"Perché un atto abbia efficacia interruttiva della prescrizione ai sensi dell'art. 2943 quarto comma, cod. civ., deve presentare un elemento soggettivo, costituito dalla chiara indicazione del soggetto obbligato, ed un elemento oggettivo, consistente nell'esplicitazione di una pretesa e nella intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora; pertanto, non costituisce atto interruttivo della prescrizione l'intervento del creditore ipotecario nel procedimento esecutivo in corso nei confronti del proprietario del bene ipotecato, che non sia anche il suo debitore, poiché l'atto da cui l'interruzione dovrebbe derivare non è diretto all'obbligato ma al terzo datore d'ipoteca".
