Art. 2812 c.c., Diritti costituiti sulla cosa ipotecata

L’art. 2812 c.c. richiama i diritti costituiti sulla cosa ipotecata:

“Le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l'iscrizione dell'ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.

Tali diritti si estinguono con l'espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.

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Art. 970 c.c.: Prescrizione del diritto dell’enfiteuta

di Virginia Sacco

Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie o il diritto d'enfiteusi sui beni soggetti all'ipoteca e hanno trascritto l'acquisto posteriormente all'iscrizione dell'ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti.

Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento.

Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente”.

La disciplina limita, ricorrendo all’inopponibilità, il potere del debitore gravato dall’ipoteca di disporre indifferentemente della cosa dopo l’iscrizione del titolo di garanzia e ciò al fine di evitare una soggezione della posizione creditoria.

L’articolo colma una lacuna normativa generata dal codice previgente e regola gli effetti generati dalla costituzione di servitù o usufrutto, uso, abitazione, diritto di superficie, enfiteusi, cessioni o liberazioni di locazioni sull’immobile su cui insiste la garanzia ipotecaria.

Si richiamano le seguenti pronunce della giurisprudenza:

• Corte di Cassazione, sezione 1, sentenza 9 maggio 2023, n. 11025
  "La prelazione del creditore ipotecario, ritualmente ammesso al passivo fallimentare, si estende anche ai frutti civili (nella specie, canoni di locazione) prodotti dall'immobile ipotecato dopo la dichiarazione di fallimento, mancando nella disciplina dell'esecuzione concorsuale una previsione contraria od incompatibile che osti all'estensione della disciplina dell'esecuzione individuale, né potendo attribuirsi un significato diverso a disposizioni, quali gli artt. 2808 cod. civ. e 54 legge fall., che adoperano le medesime espressioni letterali per disciplinare, seppure in sedi diverse, la medesima materia";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 28 agosto 2007, n. 18194
  "Il pignoramento dell'immobile locato costituisce, in analogia alle situazioni che si verificano in tema di disciplina della liberazione e della cessione dei canoni ai sensi dell'art. 1605 cod. civ., mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto cui il canone deve essere corrisposto da tale momento; tale scopo il pignoramento non può tuttavia adempiere nei confronti del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, non dovendo essere effettuata al conduttore la notificazione del pignoramento. Ne consegue che, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, a costui deve essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi del quarto comma dell'art. 2812 cod. civ.".