Art. 2811 c.c., Miglioramenti e accessioni

L’articolo 2811 del Codice Civile dispone:

“L'ipoteca si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell'immobile ipotecato, salve le eccezioni stabilite dalla legge”.

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Art. 975 c.c.: Miglioramenti e addizioni

di Virginia Sacco

L’articolo richiama il più ampio principio di estensione dell’ipoteca a tutti gli accessori della res e derivanti dalla natura del bene soggetto ad ipoteca. Il bene ipotecato è suscettibile sia della valutazione economica, sia della volontà delle parti contraenti che potranno scegliere di derogarvi.

In tema di accessioni e miglioramenti, in ottica di continuità con la disciplina sin qui esposta, si ricordano le maggiori pronunce della Corte di Cassazione in applicazione dell'articolo 2811 del Codice Civile, tra cui:

• Corte di Cassazione, sez. U, sentenza 9 aprile 1984, n, 2257 "Il vincolo ipotecario su uno stabilimento industriale si estende ai macchinari in esso impiegati solo quando questi assumano la natura di accessioni dell'immobile (art.. 2811 cod. civ.), nel senso che siano fisicamente connessi al fabbricato, non per mere esigenze di stabilità nel loro impiego, ma con mezzi coesivi tali da realizzare, in termini d'incorporazione, una cosa complessa. All'infuori di tale ipotesi, infatti, l'estensione del suddetto vincolo non può essere fondata sul disposto dell'art.. 2810 n.. 1 cod. civ. in tema di pertinenze di immobili, tenuto conto che la qualità di pertinenza, riguardante il bene accessorio destinato a rendere possibile o più proficuo il godimento o lo sfruttamento del bene principale, non è ravvisabile nei rapporti fra le componenti di un complesso aziendale, globalmente concorrenti, con reciproca complementarietà, ad una unitaria funzione";
• Corte di Cassazione, sez. 1, sentenza 10 gennaio 2011, n. 377 "l‘ipoteca iscritta su un terreno su cui insiste uno stabilimento industriale si estende ai beni mobili incorporati (non per mera adesione con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso, ma) per effetto di una connessione fisica idonea a dar luogo ad un bene complesso; in presenza di tali condizioni, ai sensi degli artt. 812 e 2811 cod. civ., l'ipoteca si estende a tutto ciò che costituisce accessione dell'immobile, per cui è irrilevante accertare eventuali rapporti pertinenziali tra beni diversi o la permanente individualità di singoli beni compresi in un complesso aziendale. (Principio affermato dalla S.C. nel caso di piano di riparto fallimentare con assegnazione al creditore ipotecario anche delle somme ricavate dalla vendita di silos che, per struttura, dimensione e inserzione nel suolo, risultavano a questo fisicamente e inscindibilmente connessi, secondo l'indagine di fatto rimessa in via esclusiva al giudice di merito)";
• Corte di Cassazione, sez. 3, ordinanza 3 settembre 2019, n. 21993 "L'ipoteca iscritta sul terreno sul quale insiste, già al momento della costituzione della garanzia, un capannone industriale si estende anche alla costruzione in virtù del principio della normale estensione dell'ipoteca all'intero immobile, nei limiti in cui si estende il diritto di proprietà ai sensi dell'art. 840 c.c. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto immune da censure la sentenza che aveva riconosciuto alla società di leasing, che aveva acquistato e concesso in locazione finanziaria un capannone industriale, il diritto di ottenere dall'utilizzatrice il rimborso della somma erogata per la cancellazione dell'ipoteca legale iscritta sul terreno al quale era incorporato il capannone)";
• Tribunale di Sulmona, sentenza 26 aprile 2023, n. 103 "L'ipoteca iscritta su un terreno su cui insiste uno stabilimento industriale si estende ai beni mobili incorporati, non per mera adesione con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso, ma per effetto di una connessione fisica idonea a dar luogo ad un bene complesso; in presenza di tali condizioni, ai sensi degli artt. 812 e 2811 c.c., l'ipoteca si estende a tutto ciò che costituisce accessione dell'immobile, per cui è irrilevante accertare eventuali rapporti pertinenziali tra beni diversi o la permanente individualità di singoli beni compresi in un complesso aziendale".