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L’art. 2808 del Codice Civile apre la trattazione delle disposizioni generali in tema di ipoteche:
“L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.
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L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.
La norma, inserita nel più ampio Capo IV, Titolo III, Libro VI del Codice Civile, introduce i primi cenni riguardanti le ipoteche.
L’ipoteca, innanzitutto, è un diritto reale di garanzia che può avere ad oggetto bene immobili del debitore, o di un terzo, e che sono stati individuati dallo stesso come garanzia per la soddisfazione di un debito contratto. Il creditore ha il diritto di essere soddisfatto nel proprio credito elargito e lo individua, rispetto ad altri creditori coesistenti, come il preferito sul prezzo ricavato dall’espropriazione del bene.
L’iscrizione dell’ipoteca funge da pubblicità della costituzione del diritto reale di garanzia.
La norma prosegue dando i primi cenni a proposito delle Sezioni successive: l’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria.
Si segnalano:
- Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 22 maggio 2023, n. 14086
"Nel caso in cui l'azione revocatoria fallimentare abbia ad oggetto il trasferimento di un bene gravato da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, l'esecuzione forzata che sia stata successivamente intrapresa dal creditore ipotecario nei confronti del debitore non fallito è opponibile alla procedura concorsuale, essendosi determinato, per effetto della trascrizione della garanzia, un effetto di "cristallizzazione giuridica" che mantiene ancorato il bene alla condizione giuridica in cui si trovava al momento dell'iscrizione medesima, rendendola insensibile agli atti successivamente iscritti o trascritti e conseguentemente consentendo di far salvo l'acquisto da parte dell'aggiudicatario"; - Corte di Cassazione, sezione 1, ordinanza 17 marzo 2023, n. 7876
"Il creditore che, a garanzia del suo credito, abbia iscritto ipoteca su di un immobile, in relazione al quale sia successivamente trascritto un atto dispositivo compiuto dal debitore, non può esercitare l'azione revocatoria ex art. 2901 c.c., in quanto lo "ius sequelae" proprio del diritto di ipoteca gli attribuisce comunque il diritto di soddisfarsi "in executivis" sull'immobile in danno del terzo acquirente, sicché l'atto dispositivo non reca alcun pregiudizio alle ragioni creditorie, alla cui verificazione la legge condiziona il vittorioso esperimento dell'azione revocatoria"; - Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 27 febbraio 2023, n. 5815
"In tema di azione revocatoria ordinaria, l'esistenza di un'ipoteca sul bene oggetto dell'atto dispositivo, ancorché di entità tale da assorbirne potenzialmente l'intero valore, non esclude la connotazione dell'atto stesso come "eventus damni" (presupposto per l'esercizio della azione pauliana), atteso che la valutazione tanto della idoneità dell'atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa all'ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell'atto ma attraverso un giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l'eventualità del venir meno o di un ridimensionamento della garanzia ipotecaria"; - Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 12 dicembre 2022, n. 36204
"Non integra abuso del diritto la condotta del creditore fondiario che non cooperi con il terzo acquirente del bene ipotecato per il frazionamento o la riduzione dell'iscrizione gravante sullo stesso, essendo il terzo estraneo al rapporto debitorio e disponendo di peculiari strumenti per la liberazione del bene (quali quelli disciplinati dagli artt. 2858 c.c., e 2889 c.c. e 792 c.p.c.)"; - Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 16 novembre 2022, n, 33740
"La cancellazione dell'iscrizione ipotecaria concessa o ordinata in maniera invalida ovvero originata da un atto inesistente, nullo o inefficace, ovvero ancora effettuata in radicale difetto di ragione giustificatrice, estingue l'ipoteca, che può rivivere soltanto in virtù della sua reiscrizione in forza del medesimo titolo, ma con grado dalla data della nuova iscrizione, fatta salva la possibilità di esperire l'azione risarcitoria nei confronti del Conservatore dei registri immobiliari (o del dirigente del corrispondente odierno ufficio pubblico), nel caso in cui la cancellazione sia imputabile alla sua responsabilità, sulla base dei presupposti (e nei limiti) di cui all'art. 232-bis disp. att. c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso che la reviviscenza dell'originario vincolo ipotecario potesse conseguire all'attestazione dell'erroneità della cancellazione, effettuata dal Conservatore mediante annotazione a margine della cancellazione stessa)"; - Corte di Cassazione, sezione 1, ordinanza 21 giugno 2022, n. 19977
"Al fine di soddisfare il requisito di specialità in riferimento al credito garantito, il titolo costitutivo dell'ipoteca deve contenere, a pena di nullità, l'indicazione dei soggetti, della fonte e della prestazione che individuano il credito, così da fissare la sua originaria determinatezza, presupposto fondamentale della fattispecie ipotecaria, con la conseguenza che deve escludersi la possibilità di una ipoteca per crediti futuri, determinata unicamente in relazione ai soggetti del rapporto, ed ammettersi invece, a norma dell'art. 2852 cod. civ., la costituzione di ipoteca per crediti eventuali che possano nascere in dipendenza di un rapporto già esistente, dovendo però in tali casi il titolo indicare gli estremi idonei ad individuare il rapporto già esistente. (Affermando tale principio la S.C. ha confermato l'ammissione in chirografo del credito di regresso del fideiussore di secondo grado, in quanto il titolo costitutivo dell'ipoteca a suo favore non indicava in modo sufficiente quali obbligazioni principali fossero garantite e se fossero già sorte)".
