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L’articolo 1102 del Codice Civile, rubricato "Uso della cosa comune" rientra nel Libro III – Della proprietà, Titolo VII – Della comunione, Capo I – Della comunione in generale.
La disposizione disciplina i diritti del condomino rispetto alla cosa comune.
Vediamo il testo aggiornato della norma, il commento e la spiegazione semplice.
Art. 1102 c.c.: testo aggiornato
Ecco il testo aggiornato dell’art. 1102 del Codice Civile.
“Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”
Articolo 1102 del Codice Civile: commento e spiegazione
Il Capo I prende le mosse da una premessa fondamentale per la comunione nel suo complesso e la definisce per due elementi: da una parte la presenza di almeno due titolari di uguali diritti insistenti sul bene; dall’altro l’unicità del bene stesso.
L’articolo 1102 impone il principio secondo il quale ciascun titolare può usare il bene nella sua interezza e in comunione con l’altro. L’utilizzo incorre in duplice limite: il rispetto imprescindibile della destinazione d’uso, che potrà essere concordata o già definita, e la garanzia di utilizzo a pari condizioni di tutti gli altri comunisti.
Il diritto di uso della cosa comune incontra due limiti fondamentali: da un lato il divieto di alterare la destinazione della cosa; dall'altro il divieto di ostacolare il pari uso degli altri partecipanti.
Con l'accezione di pari uso, in tema di uso della cosa comune, non si fa riferimento all'identico utilizzo del medesimo bene o del medesimo spazio, quanto piuttosto il diritto potenziale di poter utilizzare la cosa al pari dell'utilizzo altrui.
Casistica giurisprudenziale in tema di art. 1102 c.c.
Vediamo adesso la casistica della giurisprudenza in tema di art. 1102 c.c.
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza, 6 giugno 2024, n. 15906
"Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 29 aprile 2024, n. 11482
"In ipotesi di fondi a dislivello in abitato, il proprietario del fondo sovrastante, che eserciti la facoltà di abbassarne il livello con opere di sbancamento, deve, se possibile, lasciare integro il muro comune posto a cavallo del confine, mentre, ove ne sia necessario l'abbattimento, deve ricostruirlo, a proprie spese, nella stessa posizione".
Corte di Cassazione, sezione 1, sentenza 19 aprile 2024, n. 10637
"In caso di comunione sul marchio che sia stato concesso in licenza d'uso esclusiva a favore di terzi, con l'accordo di tutti i suoi contitolari, è sempre possibile il venir meno della volontà di prosecuzione di uno dei medesimi, il quale non può ritenersi vincolato in perpetuo alla manifestazione originaria; tale circostanza implica la necessità di rinegoziare l'atto mediante una nuova concessione, da concordare nuovamente con l'unanimità dei consensi".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 28 marzo 2024, n. 8407
"Nel caso di innalzamento di un pilastrino sul muro comune costituente, per tutta la sua estensione e profondità, appoggio di un tetto a spiovente, il comproprietario non incorre in violazione dell'art. 1102 c.c. ove la modificazione del bene comune non ne alteri la destinazione, non ne comprometta la stabilità e conservazione e non impedisca il pari uso degli altri partecipanti alla comunione".
Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 23 febbraio 2024, n. 4816
"L'apertura di una veduta da una parete di proprietà individuale verso il cortile di proprietà esclusiva di un edificio limitrofo (appartenente ad un diverso proprietario) è soggetta alle prescrizioni contenute nell'art. 905 c.c., finendo altrimenti per imporre una servitù di fatto a carico dell'immobile altrui, dato che il diritto di veduta comporta una permanente minorazione della utilizzabilità del bene che ne è gravato da parte di chiunque ne sia o ne divenga proprietario, con attribuzione alla proprietà vicina di un corrispondente vantaggio che a questa finisce per inerire come "qualitas", ossia con le caratteristiche di realità tali da inquadrarsi nello schema delle servitù".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 16 gennaio 2024, n. 1710
"Il partecipante alla comunione su una striscia di terreno lungo il confine non possono servirsi della strada interpoderale costruita su di essa per accedere ad un immobile di sua esclusiva proprietà, del tutto separato e distinto dai fondi a servizio dei quali la strada comune è destinata, perché l'uso a favore di tale immobile si risolverebbe necessariamente nell'imposizione di fatto di una vera e propria servitù di passaggio, con evidente pregiudizio degli altri partecipanti alla comunione".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 8 novembre 2023, n. 31105
"In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 26 luglio 2023, n. 22502
"In caso di rigetto della domanda di costituzione, per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, di servitù di passaggio e di inibitoria delle turbative al suo esercizio, dà luogo a "mutatio libelli", preclusa in sede di gravame, la proposizione di una domanda di accertamento del diritto di passaggio in virtù di una comunione incidentale "ex collatione privatorum agrorum", perché in tale modo si chiede l'accertamento di un diverso diritto "erga omnes", con mutamento degli elementi costitutivi della domanda, impedendosi all'appellato di sollevare pertinenti eccezioni ed argomentazioni".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 21 luglio 2023, n. 21896
"Ai fini dell'attribuzione di un bene comune in proprietà esclusiva ad un condomino è necessaria un'espressa deliberazione dell'assemblea, assunta all'unanimità, posto che tale deliberazione, per sortire l'effetto traslativo della proprietà, deve assumere un valore contrattuale".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 18 luglio 2023, n. 20885
"Il contratto di locazione stipulato da un comproprietario in favore di un altro, in quanto riconducibile alla gestione d'affari altrui, è valido ed efficace nei confronti dei comproprietari non locatori che non si siano preventivamente opposti alla stipula, i quali possono ratificare l'operato del gestore, ai sensi dell'art. 1705 c.c., senza particolari formalità, e chiedere al conduttore il pagamento "pro quota" dei canoni di locazione maturati in data successiva alla intervenuta ratifica".
